每次危机都是你发掘自己光明一面的机会——【美】马尔登

　　最近到各地授课或者演讲，被问及最多的是中小开发商的生存问题。的确，在近三年的时间里，宏观调控政策密集出台，房地产问题又被彻底政治化、道德化，关注中小开发商以及整个房地产业发展前景的人越来越多。这让我常想起英国前首相迪斯累利的一句名言：“我们制造了幸与不幸，并称它为命运”。

　　关于中小开发商的命运问题，早已不是新鲜话题。仅仅在这次宏观调控实践中，就有众多人给出了自己的大胆判断。例如，2007年初，郎咸平先生就预言未来几个月内楼市有变，大量地产商会倒闭。该观点一时间被媒体广泛报道；徐滇庆先生也说过全国开发商有二三成可能出局。最近这个问题再次引起高度关注，先是因为王石抛出了令全国哗然的“拐点论”，接着是因为冯仑提出，在未来3~5年里，6万家开发商只有3~5千家可以活下去，剩下的都会转型或者退出这个行业。这些预测有的已被实践验证失败了，有的则正在经历着考验。

　　预测是一种宝贵的能力，我不知道它究竟是由那些因素合在一起锤炼成的，但我看到即使是一些公认的学术权威、行业大佬，其预测也屡屡失误。我既没有特异功能，也没有很强的预测能力，但作为研究房地产的学者，在众多追问中，已经无法回避这个问题。今天就赶鸭子上架，硬着头皮谈一下自己的看法，不管这些看法将来被验证是对还是错了。

　　我承认，在一系列宏观调控措施的影响下，房地产市场逐渐形成了新的游戏规则。例如，与过去相比，由于缺失的住房保障职能正在回归，市场与政府的关系已经发生了变化；由于行政问责制的实施和国家政策、法规的不断完善，中央政府与地方政府之间的关系发生了明显变化；另外企业的经营环境和经营权利也发生了明显变化，不但拿地规则等有所改变，开发户型设计和开盘时间等也受到管制。在不断趋紧的宏观环境下，企业的生存空间受到积压。由于宏观调控过程中使用了一些微观干预手段，产品生产决策受到管制，经营权利如开盘时间和数量的确定以及价格调整等也受到制约，中小开发商的发展前景的确引起了普遍关注。

　　绝大多数人认为，竞争是必然的，淘汰也是必需的——总体上看，大开发商产品开发、融资、拿地、营销等能力都比较强，规模效益明显，又携品牌优势，宏观调控反而是对其有力的。小企业则恰恰相反，自有资金不足，融资渠道缺乏，在招拍挂规则下抢不到地，开发产品质量粗糙，常出问题，市场认可度低。他们认为淘汰中小开发商对房地产市场健康发展大有益处，于是，宏观调控又应了英国思想家乔·赫伯特说的话：“命运对有些人是生母，而对另一些人则变成了继母”。