需求短期下挫

　　当前的房地产市场上，需求主要有四种，投机需求、投资需求、恐慌性购买需求和正常买房。本刊专栏作者杨少锋分析说：“在福州楼市，这四种需求都占据一定比例，四种需求里，只有最后一种需求是刚性的，其他都是弹性的，可能短期急剧增长，也可能短期急剧萎缩。

　　据杨少锋的分析，投机需求的对政策是最敏感的，每次楼市调整闻风而动的就是投机需求。其次是投资的需求，如果对市场未来的预期降低了，如果房价不涨那么快了，它稳定了或者跟我们的收入增长差不多，或者只比物价上涨略高一些，这部分需求就将撤离。第三个是恐慌性需求，在杨少锋看来，恐慌性需求是导致目前房价上涨的最根本的原因。“这些人本来它可以不着急买，但是因为担心未来更买不到房而不得不买。”

　　“当前主流专家学者所宣扬的‘人人有房论’是哗众取宠、是缺乏责任感的言论，即便经济发达如美国、英国，也没有做到人人有房，中国房地产的需求更是需要花数十年去解决，所以更需要房价的稳定。”

　　应该说，支撑近年来福州楼市最重要的是投资需求和恐慌性购买需求，所以福州的需求在整体市场低迷的时候预计会大幅降低。但是我们还应当看到，一个城市房地产的繁荣与否，还同这个城市在区域经济中所处的地位有极大关系。一个城市经济辐射力越强，外来人口就越多，房地产升值空间也就越大。因此，福州的需求会短期下挫，但不会长期低迷。

　　市场将逐渐归于理性

　　2007年居高不下的拍地价格，让不少人心里打起了鼓。不够“理性”的地价，会带来理性的市场吗？地价不仅对商品房成本的提高有直接影响，而且还会间接影响开发商和消费者对房价上涨空间的预期。

　　正是这些，让不少人对“市场将回归理性”的言论半信半疑。

　　对于此，业内人士分析说，商品的价格是同时由价值和供求关系决定的，决定房价的除了成本，还有供求关系，而且不同的企业的土地成本有很大的区别。2007年拍得土地的开发商成本高，可是市场上有大量的开发商成本并不是按2007年的拍卖成本来核算地价，因而底价决定成本的说法是不正确的，地价决定的只是开发商的利润预期。在低迷的市场背景下，较早以较低价格获得土地的开发商，就可以以较低的价格出售。

　　但福州这样的城市，房地产需求还是比较旺盛，因而在楼盘促销、降价的情况下，会有新的消费者进入市场。加上上诉利好的影响，需求会较快回升。“因而我认为福州的市场，会逐渐归于理性，也就是开发商理性开发，消费者理性消费。”