加大保障房供应消化行业泡沫

　　中国房地产不能完全市场化，或者说政府应当把房地产和住宅进行区分。政府对保障性住宅的政策性倾斜，甚至提出了“经济适用房面向中产阶级”，其出发点可以解释为：绝大部分低收入者、中等收入人群的住宅需求都应该由政府解决，余下的小部分富裕阶层的高端需求交给市场。而这，也是温家宝总理最近表态的诠释。

　　由于政府把占据市场需求最大的中低端人群都涵盖在保障性住宅范围之内，未来几年，市场对商品房的需求将大大降低，从而根本上解决目前严重被扭曲的“供求关系”，虚高的房价将不可避免的受到影响。而房地产企业投资热情也将大大降低，近期广州新供应土地遭冷遇就是最好的一个例证。因此，这一措施对减少房地产行业投资过热将产生巨大的作用，有利于中国房地产行业泡沫的消化，并促使房地产行业走向成熟。

　　在保障性住房大量供应、刚性需求得到满足的前提下，商品房的价格上涨将得到抑制，其投资价值也会受到较大影响(政府同时还将采取各种措施加大商品房投资成本)，商品房需求将大幅下跌，供给的减少幅度将远远比不上需求减少，所以商品房价格也将回落。

　　由于政府对住宅的介入，商品房土地供应减少，房地产市场势必将进行一轮新的洗牌，大量不成熟的开发企业或者盲目扩张、大幅屯房屯地的开发企业被市场淘汰将是不可避免的趋势。

　　土地市场将集中洗牌

　　08年土地政策的主基调一是盘活存量土地，二是加大保障性住宅用地的供应。正如笔者前文分析，由于目前囤积在市场上的存量开发用地土地高达10亿平方米，加上其他囤积的建设用地，实际上存量的土地足够未来5-8年的开发需求，如果政府能够坚决执行“单宗土地建设周期不能超过3年”等措施加大打击屯地行为，商品房用地供应量实际上将大大增加。由于银行贷款受到限制(央行规定不得向屯地及屯房企业贷款，并加大开发贷款及房贷的门槛)，市场购买需求减少、按揭贷款审批严格，房地产开发门槛大大提高，许多中小开发商将没有能力对手上土地完成开发，迫使这部分开发企业退出市场。因此08年也将是一个土地市场集中洗牌的时候。

　　北京房价奥运会后将下跌

　　在国际上，几乎所有的国家在奥运会之后都出现房价下跌，其中关键的原因就是在奥运会之前投资者和普通购买者都会认为房价将持续上涨至奥运会，因而出于看好投资前景或者担心房价上涨而选择尽快进入市场。同时，开发商也会认为奥运会之前房价不会下跌，进而捂盘惜售、大幅提价，从而在供求两个方面都看好奥运节点之前楼市走向，房价预期增高成为一个普遍现象，最后则是预支了奥运之后相当长一段时间的楼市升值潜力。一旦奥运结束，购房者心态将恢复理性，开发商也少了看好房价坚挺的理由，被预支抬高的房价必然会出现松动，回落到一个合理的水平，所以，奥运会之后北京房价一定会回落，但考虑到北京这个城市的特殊性，回落幅度不会大到让市场崩溃。

　　深圳楼市泡沫被挤出

　　2007年来几乎所有政策集中打击的都是投资性购房需求，因而投资和投机成分越大的城市，泡沫被挤出的可能性就越大，所以2007年来投机成分最大的深圳，受到新政影响也最大，由于深圳本地人口稀少，住宅需求主要靠外来人口支撑，刚性需求比例非常小，泡沫被挤出之后，深圳楼市盘整将非常痛苦，整个房地产行业将为2007年以来的疯狂付出非常沉重的代价。

　　上海房价将回调

　　上海作为中国的经济中心和人口最多的城市，其城市的住宅消费需求主要是刚性需求，因此虽然这一轮房价涨幅也非常大，但支撑楼市的刚性需求依然强劲，受到政策打击相对小很多。但即便如此，07年上半年以来，上海的房价涨幅也远远超出了市场可承受的正常范围，现在的房价在很大程度上已经将本地的自住需求排除在外，楼市未来走势一样靠外来人口和投资需求支撑，08年也一样将面临因宏观政策带来的盘整，房价将略有回调，但房价的回调主要体现在二手房而非一手房。

　　福州等二、三线城市房价波动会较小

　　由于中国特殊国情，每一个城市所处的发展时机都不一样，房地产行业的发展阶段也不一样。因此，过冷、合理和过热三种情况同时存在于目前的二三线城市。所以，判断他们的房价是否合理需要根据实际情况，但应该说，受到一线城市影响，目前相当一部分二三线城市房价整体也或多或少的存在一定泡沫，08年的调控是针对全国的，因而二三线城市也将不可避免的受到影响，但影响会较小，而且政策体现也会滞后。