估值难题是所有开征物业税的国家面临的共同难题。应该由谁来评估房产价值？应该制定出一个什么样的具体估值标准？因房产价值评估引起的争议如何解决？只有把这些难题解决好，才能确保物业税推出时即能以最小的成本高效率地施行。

　　最近，有关物业税的消息不断传出。一是国家税务总局局长肖捷在全国税务工作会议上表示，2008年将努力构建以财产税、资源税等为主体的地方税制体系。二是建设部部长汪光焘在最近召开的全国建设工作会议上表示，2008年将推进征收物业税的试点。三是在第七届博鳌房地产论坛上，多位专家建议加速出台物业税。四是财政部已经启动了第二轮物业税模拟试点。

　　物业税的脚步似乎越来越近。但是，如果房产的估值问题解决不了，物业税还只能说是仅仅停留在计划层面，远未到运行的地步。

　　实际上，物业税的试点并不顺利。据媒体披露，财政部启动第二轮物业税模拟试点很大程度上也是不得已而为之，因为第一批参加试点的省市都拒绝空转变实转，他们担心这会对吸引外来投资产生冲击，同时，跟估值难也有着直接关系。这些试点省市担心，如果物业税实转，税收成本很高，因为他们尚未有专门机构对房产进行估值，甚至至今还没有一个能够被各方所认可的估值标准。

　　估值难题是所有开征物业税的国家面临的共同难题。这里面又包含着几个方面：

　　第一，估值机构即谁来估值问题。为了保证评估工作的公正、科学、高效，物业税税基评估应由一个部门统一组织，问题是由谁组织。在美国，评估是由地方政府完成的。在欧洲许多国家（如英、法、德等国），评估则是由中央政府负责的。开征物业税的国家，大都单独设立了不动产税基的评估部门。比如，在澳大利亚，各州设立总评估师办公室负责评估房产价值。

　　那么，我们由谁来评估房产价值呢？许多专家建议由税务部门来评估。但是，众所周知，我国的征税成本是比较高的。一个常被引用的数据是：我国的征税成本达5%—6%，而西方国家的征税成本一般只有1%左右。倘若由税务部门来负责整个辖区内的房产价值评估，必然要新增大量人员，更重要的是，税务部门并非对房产价值进行评估的专业机构，由它来评估不仅显得力不从心，还将大大增加征税成本。

　　评估机构的确立并非易事。从试点省市情况来看也比较复杂，有的是由房管部门来估值，而有的则由财政部门来估值。比如，郑州市过去是由房管局对房产价值进行评估，再由财政部门复审，而在被纳入第二轮物业税模拟试点后，郑州市财政局收回了评估权限。这其中有河南是较早实现契税全省财务部门执征省份的优势，同时，恐怕也与评估权限本身所具有的含金量有关。但是，财政部门同样不是专门的评估机构，它首先需要收集房产信息，它与房管部门相比的优劣势是一目了然的。

　　由各地自行决定评估机构的做法显然是行不通的，评估机构必须统一，而目前，我们连评估机构尚且不能确立。房产价值的评估虽然非常麻烦，但是，评估背后的权力诱惑同样是难以抵挡的，如果有关部门争相要求评估，必然造成评估的混乱。因此，由谁来评估是首先需要解决的问题。