盘整期中更应注重“练内功”

　　金辉集团总裁 郑长胜

　　今年国家对房地产市场的宏观调控力度是史无前例的。与往年不同的是，今年相关的调控政策，让开发商没有任何可以规避的空间，所以其影响的范围也很广，一时间，福州房市经历了前所未有的大起大落。但我认为，这种市场变化是很正常的，因为任何一个快速发展的市场，都要经历一个阶段的盘整期，而这，都应该是意料之中的。

　　作为一个开发商，我认为，与其沉溺于市场的变化，叹息政策影响等人力不可违的因素，不如想想在这种市场发展的“严冬”该做些什么。我认为，当务之急还是练好“内功”，提高产品的品质。因为任何一个市场，总是有盈有亏，总会有赚钱的企业，也总会有亏钱的企业，关键是看企业如何才能赢得市场。

　　目前市场不好，许多人说房地产市场的拐点到了。对此，我不是太认可。我认为，福州的市场需求还是有的，目前只是短暂的观望期，是需求的调整阶段，从长远看，随着福州城市化进程的进行，市场的供需结构肯定会保持良性发展。而作为开发商，我认为目前应该潜心在产品品质上着力，以谦虚的态度面对来自同行的竞争和市场更为挑剔的态度。

　　提升品质、体验营销是今年楼市关键词

　　泰禾集团相关负责人

　　我觉得2007年，开发商在勤练内功，也就是在想办法提升产品的品质。这几年房价一直在涨，而产品的品质也在不断提高，特别是今年，泰禾集团启动质量推进年，成立质量监察小组，以质量基石铺就品牌之路，以质量推进成就品质之王，以客户为关注焦点，以持续改进为灵魂，在细节上力求精益求精，全面保证泰禾集团旗下各个项目的质量和品质。还有其他几家公司也在不断宣传要提升品质等等。

　　2007年开发商在营销上更注重体验式营销，在销售的时候就先把样板区和样板房做出来，让消费者提前感受未来居住的环境，就比如泰禾红树林在年初就开放了景观样板区，精雕细琢的绿地、名贵遮阴的树木、叠水、流水、喷泉展现出一片令人豁然开朗的绿意，已落架的别墅在绿树的映衬下，让人格外赏心悦目，而前段时间在景观样板区营造出的高层样板房，不禁让人提前体验入住后的美好生活。

　　经历过山车般的起落

　　开成集团副总裁　郑景枫 

　　2007年，对福州房地产市场中的每个人来说，都是不平凡的一年。

　　我记得，在2006年年底的时候，曾经有许多业内人士预测过2007年福州房地产市场的发展态势，或悲观或乐观，但现在看来，这些预测好像都跟不上市场的变化。

　　2007年，福州房地产市场经历了前所未有的大起大落，身处其中的许多开发商都有一种坐上了过山车的感觉。从年初一直到8月份，市场表现出一种浮躁情绪，房价不断飙升，不少楼盘不计后果地在涨价。同时，作为房地产“原动力”的土地拍卖价也连创新高，但情势在9月后急转直下，由于持续的高价超过了市场的接受度和承受力，加之有力的宏观调控措施的影响，销售量开始萎缩，购买者观望情绪日渐浓厚。

　　2007年，对开发商来说最大的影响莫过于宏观调控。今年，国家对房地产市场的调控从供应面转向需求面，尤其是“购买第二套住宅房贷从紧”的政策，特别是近日该政策配套补充规定的明确，从真正意义上勒紧了如脱缰野马般飞奔的房地产市场。它对市场起到了强烈的压抑作用，其作用之大令许多开发商始料未及。政策发布后，市场迅速降温，销售量很快从高潮跌入低谷。近期，我对不少楼盘进行过调查，结果发现，虽然该政策对高端楼盘的影响不明显，但对一些中端楼盘及二手房市场影响甚大。虽然该政策日后对市场的作用有待观察，但它令各界对今后国家会否出台更严厉的调控政策产生了怀疑。

　　2007年另一件值得一提的事情是，开发商的流动性增强。有更多的福州开发商开始有意识地向外扩张，虽然其中有一部分因素是因为福州土地供应仍延续2006年的“紧缩”状态，价格持续猛涨，直接导致开发商操盘难度变大，利润空间变小，但扩张的结果无疑是良性的，因为异地开发对以往仅限于福州区域开发的开发商来说，无疑是一种挑战，它要求开发商从人力资源、项目管理……各方面都要有所提高，其结果肯定是促进福州的开发商迅速成长与壮大。同时，与往年不同，今年福州迎来了真正意义上的大牌开发商———万科，这对福州房地产市场来说，是一个标志性的事件，因为它将带来真正有意义、值得借鉴的经验，我觉得万科入榕，带来的不仅是市场竞争加剧，更会对未来市场起到带动和表率的作用。

　　“营销人视野要再宏观些”

　　福建仁文建设有限公司副总 林昀

　　也许再过十年，2007年依然会停留在地产人的记忆里。这一年，万科经过239轮竞价高调杀入福州市场；这一年，“90-70”政策杀死了多少设计师的脑细胞；这一年，央行加了6次息；这一年许多售楼部里经历了冷暖两重天：前一个月有人为买房差点砸了售楼部，后一个月售楼部就连蚊子都没飞进一只；房地产市场很多摆得上台面摆不上台面说的事情在2007发生了，搅动着地产人的神经，刷新很多人的观念。4P或者4C的营销理论，已经不足以解释市场现象，经济学、资本论、心理学、博弈论也许能够成为窥豹的那根管子。

　　早几年起就念念叨叨，没有天天过年的好事，我们要加紧练“内功”，心里悬着“台风的时候猪都在天上飞，退潮的时候才知道谁没有穿裤子”的警句，可是潮水退后的一瞬间，依然不免蓦然低头向下张望。

　　2007年1月份的时候，一个外地的业内朋友在博客上说，2007丁亥年，“运在戊辰、丁卯交替”。6月份前，十年来的戊辰大运恢宏告别，地产、股票等皆大旺，6月之后大运丁卯接任，旺财运已过，地产、股票进入调整期，但总体向上。当时还觉得怪力乱神，一笑而过，2007岁末，突然想起，翻出来看时不免感叹。回首市场提起这个，并不是说要去学算命，而是，2007年市场给我最大的感想是，营销人要宏观些再宏观些，把握趋势，才能占据最大的主动。