“真没想到年初定下的炒房利润翻番目标,如今成了‘深度套牢’。如果明年春天不能解套,我的资金可能就会彻底崩盘。”临近岁末,雄心勃勃试图在炒房中赚钱的广西炒房人黄宁宁感慨地说。她的说法道出了今年炒房族的共同境况。
炒房族“翻番账”:最怕升值幅度小
2007年3月之后,从广西移居深圳的黄宁宁加入了深圳的“炒房族”。她直接通过各种渠道向中资、外资银行贷款近千万元,购买了20多套关内、关外的楼房,甚至南山区半岛城邦价格高达每平方米40000元的楼盘,她也一口气购买了3套。广西南宁、北海等地楼盘价格上扬时,她也分别购买了近10套房子。
黄宁宁说:“全都是想等着升值,然后出售获利的,从来没想过自己住。按照年初增长速度,年末价格翻1-2番没有什么问题。”
记者在采访中了解到,类似黄宁宁这样的“炒房族”,都有自己的一套“翻番账”:每个月的房租一定要比得上银行的月供,以兰溪谷150平方米房子为例,房租为每套每月15000元,房子总价值目前超过400万元。房价不涨的情况下,首付需要120万元,当年的收益应该是房租收入18万元减去贷款利息,这个收益远远要比将120万元存在银行定期存折里强。
“更重要的是房价的上涨带来的效益,按照深圳房价增长速度,到年末的时候,南山区一带的楼盘价格会比现在高一倍甚至两倍。”10月份返回柳州老家度假、同样加入“炒房族”的周箐箐说。
不过,“炒房族”也有不小的风险,在深圳,买卖房屋的佣金、营业税等支出就占了总成本的10%以上,银行利息7%-8%,这意味着20%以内的升值都是亏本保本的,要达到20%以上的升值才能赚钱,才能盈利。
调控棒打“七寸” “深度套牢”成“房东”
“真是看走了眼,调控政策那么厉害,我们真的全部都要成为房东了。”临近年末,返乡寻找同学“周转资金”,帮忙支付银行利息的黄宁宁颇为无奈地说。
进入9月份以来,以北京、上海、深圳为代表的热点城市,一方面房价在悄然下降,另一方面楼市的交易量急剧萎缩。1月份深圳住房销售单月成交80.26万平方米,而到了10月份,成交量却只有15.36万平方米,创下3年来新低,房地产市场突然由热转冷。
世联行研究中心的数据显示,在二手楼市场方面,深圳1月—7月成交活跃,投资现象比较普遍,成交量节节攀升,其中4月日均成交套数达到今年的历史最高点414套,成交价格也从年初的每平方米8996元飙升至7月份的每平方米13299元,涨幅达到48%。深圳中原的数据显示,10月份深圳市共成交二手住宅约2800套,成交面积21.9万平方米。而6月份时,成交量为12100套及101.4万平方米,10月成交套数及面积仅分别相当于6月时的23%、22%。