其次，资本市场的壮大助推房价。要想实现利润最大化必须先垄断，对于房地产行业来说，储备足够未来扩张的土地就成为至关重要的因素。要想拿到足够的土地，除了公司背景等因素之外，最重要的就是资金的充沛程度。久违的牛市让地产商在传统的银行贷款之外得以从资本市场融资，再加上今年公司债的放开，补充了企业的流动资金。根据WIND统计，去年共有19家房地产企业在二级市场进行了增发，共募集资金223亿元，而截止07年10月底，已有13家企业进行了增发，募集资金366亿元。资本市场的壮大客观上助推了土地价格，从而也就成为推高房价的因素之一。

　　最后，人民币升值进一步助推房价。从日本、韩国、中国台湾等一些国家的经验来看，在本币升值的过程中，以房地产为代表的一些资产价格都出现的不同程度的上涨。尽管房价的上涨有其背后多方面的因素，但不可否认，本币升值在一定程度上确实与房价的上涨存在一定的相关性。由于中国日益持续稳定的经济增长，美国经济疲软，美元持续贬值等因素的影响，我国目前贸易顺差较大，今年5月到9月的月贸易顺差一直在200亿美元以上，而我国目前实际上采取的人民币渐进升值的策略，也在一定程度上肯定了人民币继续升值的预期，客观上成了助推房价的催化剂。

　　成长良好支撑高溢价

　　今年三季度，房地产行业上市公司主营业务收入同比去年增长44.62%，明显好于A股市场整体25.48%的增长率水平；净利润今年三季度同比增长86.7%，高于同期市场67.51%的增长率水平；净资产收益率为7.21%，近五年来一直呈现上升趋势。

　　我们认为，行业净利润增长远高于主营业务收入增长主要有两个原因。第一，房价的快速上涨使得在成本费用变动相对不太大的情况下得到更多的利润；第二，一些长期股权投资房产项目以及资本市场的投资使得企业的投资收益实现了快速增长，因此，净利润的增长远高于市场整体水平。

　　在对未来房价看好和人民币继续升值的预期下，利润的高增长使得市场赋予了房地产行业111倍静态市盈率和35倍08年动态市盈率水平，同期全部A股静态市盈率58倍，动态29倍(以11月13日收盘价和WIND预测数据进行测算)。高成长性使得房地产企业的高PE状态被合理化。

　　营运能力方面，由于房地产行业开发周期长，资金回流情况要视后续房屋销售情况而定，回收速度一般较慢。但由于近年来房地产市场销售状况持续火暴，从上市公司应收账款周转率可以看出，行业周转率速度越来越快，已经接近上市公司的整体水平。

　　偿债能力方面，房地产行业今年三季度资产负债率为63.1%，与去年同期相比基本持平，低于整体A股86.15%的水平，但行业资产负债率近五年来一直在持续增长，高负债率已经成为行业特点之一。

　　我们认为，行业资产负债率高的原因主要有两个方面。一方面，房地产投资资金回收周期本身较长；另一方面，土地储备是决定房地产企业未来发展的关键因素，因此企业普遍需要大量资金来扩充自己的土地储备，确立本身在行业内的规模优势。今年以来，地产企业更是加大了在全国各地的土地储备速度，资产负债率没有大幅升高的一个重要原因是行业内企业普遍开始利用资本市场进行融资，降低资产负债率水平。