日信证券研发部

　　目前，我国房地产市场正处于一个供给小于需求的状态，供求关系决定房价必然上涨。同时我们也认为，推动房价快速上涨也由其他多重因素导致，并且这些因素在一段时期内还将存在。房地产行业的龙头企业仍被我们长期看好。

　　供求关系决定价格高企

　　目前我国房地产市场供给远小于需求，而造成这种供需不平衡现象的因素是多方面的。首先，从需求的角度看，随着我国经济的不断发展，城镇化水平也越来越高。06年底我国城镇人口为5.77亿，城镇化比重已经达到43.9%，而且这个比重最近几年一直在以1%左右的速度持续增长。

　　按照我国2006年底城市人均27平米的住宅建筑面积和03—06年全国城镇人口3.28%的复合增长率来计算，我国每年将有5.1亿平米(建筑面积)的城镇房屋需求缺口。按照建设部提出的我国2020年建设小康社会的目标，城镇人均居住建筑面积将达到35平方米，因此我国每年对于房屋的需求缺口将加大。另外，我国城镇化水平的不断提高，人口基数大、高校扩招导致毕业生大量增加、80后普遍长大步入婚姻需要第一套住房以及大量家庭对房屋质量的要求提高等一系列因素随之产生，都使得人们对房屋的需求越来越大。

　　其次，从供给的角度来看，尽管今年前三季度，全国累计新开工项目170123个，比上年同期增加18151个，但今年以来商品房竣工增速基本保持在11%左右的水平，而销售速度却已经从3月的12.07%上升到9月的32.01%。供给的增速远远低于需求。

　　最后，从先行指标上看，全国购置土地的速度从今年年初开始一路小跑，9月份全国购置土地面积增速为17.84%，环比上月增加2.7个百分点；全国完成开发土地面积增速为11.27%，环比8月下降4.1个百分点。但我们发现，开发土地的面积虽然也在不断上升，上升的速度却在放缓，截止今年9月，开发土地的速度似乎已经跟不上购置速度了。这就决定了未来房屋的供给数量会有一定程度的提高，但是短期内住房供应量大幅上升的可能基本不存在，因此供给难以满足需求。我国目前对于房屋的刚性需求以及供需不平衡的状态决定了房价必然上涨。

　　多重因素助涨房价

　　我们认为，作为房地产开发最重要的成本—土地价格，今年3月以来价格上涨速度远超房价涨幅，成本上升助推了房价。而且，资本市场的日益壮大充足了企业的流动资金，客观上推动了土地价格上涨，也就间接助推了房价。最后，由于中国日益持续稳定的经济增长，美国经济疲软，美元持续贬值等因素的影响，我国目前贸易顺差较大，因此人民币的持续升值也成了房价上涨的催化剂。

　　首先，在必须保证18亿亩耕地的警戒线下，作为不可再生的资源，建筑用地已经成为房地产商们必须抢夺的开发原材料。最近一段时间，地产商们屡屡创造的天价地王新闻不时见诸报端，动辄豪置几十亿甚至上百亿去抢夺开发用地已经成为地产界的一种时尚。前不久，政府针对开发商囤地现象也接连出台了措施，包括要求今后必须交清全部土地款才能拿到土地证，单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年等。

　　我们分析，开发商囤地的原因是多方面的，从全国土地交易价格指数可以发现，06年三季度过后，土地交易价格就在持续上涨，开发商们正是认为未来的土地价格和房屋价格将会更昂贵，才开始不惜成本的抢夺资源，这客观上助推了房价的快速上涨。