中国房贷市场潜藏风险

　　目前中国的房价已持续上涨近9年，涨幅巨大，而中国的商业性房贷已经从1998年的400多亿元飙升到2007年7月末的4.3万亿元，涨了100多倍。由于中国房价继续在上涨，房贷仍是银行的优质资产，但目前已潜伏了如下的风险：

　　利率上涨，还贷压力增加。经过2004年来的7次加息，五年期以上房贷优惠利率从5.184%涨到6.426%，房贷利息支出增加近四分之一，按揭还款的压力大增。而中国人还贷压力原本就很大：上海、北京两地居民的整体家庭债务比例分别达到155%和122%，赶过美国同期115%的水平。按照国际通行的看法，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线，而央行公布：2005年10月末，北京、上海、天津等10个城市平均月供收入比为35%。新浪网一项调查表明31.75%的人，月供占到了其收入的50%以上。

　　虚假按揭的风险。假按揭有的是虚增房价，买家以零首付买入房产，如实价100万元的房子，虚增为150万元，再伪造50万元首付证明，向银行贷款100万元。也有利用他人身份证，偷梁换柱搞假按揭。银监会调查显示，截至2006年6月末，涉及"假按揭"的贷款金额达数十亿元。恐怕这只是冰山一角。

　　中国居民财产不透明的风险。银行对申请贷款人的单位收入证明很难查证是否属实，名下有多少财产也难查清。所以当房价下跌，贷款买下的房产成为"负资产"后，业主通过假离婚、转移财产、迁移他地等办法偷避银行还贷责任，银行很难追查。

　　来自不诚信中介机构的风险。上海浦东发展银行1.26亿元问题贷款案中，就有公证处出具了具有法律效力的收入证明。一套贷款人买入价为2400万元，市场价曾经最高达4000万元的房产被上海光华房地产评估有限公司评估为1亿元。按7成贷款计算，就能从浦发银行贷到7000万元，除去真实房款，从银行套现4600万元。律师在办理的见证中对假首付也往往睁只眼闭只眼。

　　银行间恶性竞争的隐患。为竞争到目前为止仍优良的房贷业务，各银行竞相放宽风险审查标准，部分贷款发给了缺乏还贷能力的人，甚至降低房贷门槛。如上海某银行推出了分期首付售楼模式，即把首付款也分期，一套150万的房子只需第一次付10万就可签订预售合同，其余首付款可在半年内分期付清。农行上海分行启动的个人住房接力贷款业务，在校大学生也可参与贷款买房。

　　房价虚高是最根本的风险。对于房价收入比，联合国人居中心的上限是3：1，世界银行的上限是5：1，据《小康》杂志2006年引用的数据，美国房价收入比是3：1。美国平均房价只有1100美元/平方米左右，可是美国却爆发了次级债危机。而我国许多房地产热点城市，房价收入比早已超过了12：1，中国人均存款不到1.4万却要面对2004年前十个月就高达2758元/平方米的房价。同时最近几年中国始终有近1亿平方米的空置商品房。当房价泡沫破灭，银行将直面房贷风险。

　　李嘉诚早就总结出："房价上涨的时候不一定死人，房价下跌的时候一定会死人"。房价是涨是跌，房贷违约率就完全不一样。2004年，上海的中资银行房贷的平均不良率只有0.1%左右，2005年3月之后上海房市降温，于是到2007年2月末，中资银行房贷不良率已达到0.95%，3年间不良率猛增约8倍。而今年以来上海房价再次上涨后，情况又明显好转。房价上涨时，贷款人会尽力还款，即使业主有违约，银行出售房产收回贷款问题也不大。可是房价下跌时，房贷违约率一定会上升，同时银行在下跌的市场中有可能收回的资金抵不上房贷的本息。

　　中国的银行业付出巨大代价后刚实现不良资产率大降，面对美国次级债的前车之鉴，应居安思危，加强自律，谨慎发放房贷，避免未来可能的损失。中国的买房人也应量入为出，谨慎举债买房，避免成为房奴和“负翁”。