上海：外资热捧，机构看空

        位于上海市中心新天地板块的翠湖天地御苑在过去的8月表现抢眼，自月初被境外人士横扫48套千万元级别公寓后的仅仅几天之内，又有来自英国的地产公司高富诺一次“扫入”两幢复式小高层，收购价高达5亿元。在此之前，高富诺已在上海古北收购了维也纳广场，代价2亿元。

        几乎在同一时间，爱尔兰房地产投资公司CREO以超过50亿元人民币收购了上海城一期及上海中环广场。世邦魏理仕的研究报告显示，2007年首季度，外资收购上海物业总成交金额达38亿元。

        而根据高力国际发布的今年一季度上海房地产投资报告显示，今年上半年上海房地产市场成交了约10宗交易，其中一半集中在住宅物业，除了此前已在上海驰骋许久的摩根士丹利之外，还有一家荷兰基金进入大家的视野。

        而进入8月份以来，上海仅8月8日当天的两宗外资收购案，成交金额已超过50亿元。而在过去的两年内，外资在上海用于收购整栋物业的资金均超过了香港地区。

        世邦魏理仕日前完成的一份上海高端乃至顶级物业市场专项研究结果表明，由于今年上半年上海豪宅供应量逐渐减少及成交量激增，使得当期新增供应量与高档住宅消化量的比率达到1∶3。这意味着今年上半年上海豪宅市场的消化量为供应量的3倍，即3个人抢1套房。

        尽管上海豪宅市场中，外资投入的热情非常踊跃，但机构在看待后市时，态度则非常谨慎。

        高力国际日前公布的《2007年第三季度上海高端住宅市场报告》显示，上海高端公寓市场三季度空置率比上季上升了3.2个百分点，至19.8%的水平。这主要受两个因素的影响：一是租屋市场新增供应较为充分，业主在寻求租客方面竞争程度进一步加强；二是一些早年进入市场的项目受到来自服务式公寓，特别是新近入市的项目的竞争。

        高端公寓市场供应增加令业主在租金定价方面感受到更多压力。三季度市场租金为每月每平方米18美元，比上季下降1.4%，比去年同期下降1.9%。卢湾区因其物业品质较高且具备完善的配套设施继续保持最高租金水平，达到每月每平方米24.2美元。黄浦区高端公寓主要集中在人民广场商务区之内，本季平均租金与去年同期相比增长14.6%，显示出该板块的成长潜力。

        根据高力国际的租金收益率调查数据，三季度高端住宅市场平均毛租金收益率比上季下降0.3个百分点，为6.2%。其中高端公寓毛租金收益率比上季下降0.2个百分点，为5.3%；高端别墅比上季下降0.3个百分点，为6.7%；服务式公寓比上季下降0.5个百分点，为7.6%。由于今年年底高端公寓受供应充足影响，市场空置率将继续小幅上升，租金则将小幅下调。