实施与单户面积和容积率挂钩的房地产税收制度

　　主持人：刚才你提到了一个敏感话题——房地产税收问题，能不能谈得更具体一点？

　　金三林：好的。土地是一种不可再生的资源，占有土地，就等于占用了其他人和后代人使用土地的权利，应该征税。理论上，税率应该等于土地占用的边际机会成本。占用土地越多，机会成本越大，征收的税额也应越多。而且，高收入群体通常占有了地段好、各种服务设施齐全的住房，享受了更多更好的社会公共服务。从这两个意义上来说，将城镇居民个人房产纳入征税范围有助于增强社会公平。

　　目前，我国不动产税制改革已基本达成共识，基本思路是：按照“保有重、流转轻”的原则，在不动产的取得(开发)环节，取消目前存在的土地增值税和耕地占用税；在不动产的保有环节，将目前的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为一个统一的房地产税；在不动产的流转(交易)环节，只保留契税。

　　不动产税制的主体税种为房地产税，其纳税人为房地产所有者和法定使用人，包括内外资企业单位、经济组织和个人；征税对象为纳税人拥有的全部房地产价值，对自用和出租不再做区分；房地产税税率的合理范围在0.3%-0.8%之间。为保证人们基本住房的需要，房地产税可规定有限的减免税条款，减免税的权力下放到地方政府。

　　鉴于我国人地矛盾越来越突出的国情，统一的房地产税税率应该采用累进制，而且还应与单户面积和容积率(指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比)挂钩：首先根据单户面积确定基准税率，然后在此基础上乘以一个容积率调整系数(即：实际税率＝基准税率×容积率调整系数)。住房面积越大，税率越高，多套住房面积累计计算；容积率越低，系数越高。由于税额最终会转嫁给消费者，这种税率制度设计主要是通过对需求的调节来引导供给，使同等土地多供给住房面积，同等面积多供给住房套数。

　　这一政策的关键是税率和容积率调整系数的确定，其确定原则包括两个：一是能有效调整供给结构；二是能将房价收入比社会差距控制在一个合理的范围。在具体的政策设计上，可按以下步骤操作：

　　首先，明确基本居住面积的合理标准。根据我国目前的土地资源、人口结构、现有居住水平、小康社会建设目标等因素，人均基本住房建筑面积似可以定为30平方米，户均建筑面积约90平方米。各地可在此标准以下酌情调整。

　　第二，确定基准税率。对建筑面积小于90平方米的住宅，按最低税率征税。超过90平方米，按全额累进方法征税，超过越多，税率越高。

　　第三，确定基本容积率的合理标准。目前，我国普通住宅小区的容积率平均在2.0-5.0之间，容积率小于1.0的基本都是高档住宅区。为了提高土地的集约利用程度，我国基本容积率的合理标准可定为2.0。各地可在此标准以上酌情调整。

　　最后，确定容积率调整系数。容积率调整系数可分为三档：容积率大于2.0的，系数为1；容积率在1.0-2.0之间的，系数为1.5；容积率小于1.0的，系数为2。

　　据此计算，一套建筑面积小于90平方米、容积率大于2.0的住宅的实际房地产税税率为0.3%，而一套建筑面积超过200平方米、容积率小于1.0的住宅的实际房地产税税率将达到10%，二者实际税率的差距将达到33倍。

　　这么大的税负差距将会有效增加中小户型普通住宅的供给，逐步改善住房供给结构，缩小房价收入比的社会差距。同时，较高的房地产保有税率将避免业主控制或低效率使用财产，刺激交易活动，减少开发商的囤积行为，抑制投机性购房，促进二手房市场的发展。