中国地产用的是“香港模式”。这个模式大致上是，地产商从政府手头批发到70年使用权的地皮(1997年之前，香港是英国从中国手中“租赁”过去的，所以当时的香港政府并不具有土地的所有权，而只有一定年限的使用权，所以从理论上讲，它只能卖一定年限的使用权，而不是所有权)，然后，开发成楼盘，再把地皮70年的使用权与地上建筑一并零售给购房人。

　　一般说来，地上的建筑部分不会增值，相反，它会随着时间的推移产生耗损而减值。另外，由于建筑材料全国价格大同小异，设计师、建筑工人的人力成本相差也不是很大，如果我们在一个小县城拷贝一座一线城市的房子，地上成本应该差不太多。但是，房价的差别可能会超过10倍。房子不断涨价的原因不在地上的建筑部分，而在地皮。

　　地皮为什么会升值？剔除需求因素增长等因素之后，我们会发现，市政建设会让地皮迅速地升值。最明显的一个例子就是地铁沿线的房价明显地比其他地方房价高。

　　而在一个经济体迅速发展的过程中，市政建设一般也会迅速发展，这就让不少地皮搭了市政建设的“顺风车”。由于具有信息优势以及强大的游说能力，地产商能比较充分地、集中地分享市政建设带来的收益。这样，公共的支出(市政建设)最后会表现在地产商的财务报表的收益中。这是地产商拿到的一笔钱。

　　地产商并不需要特殊的牌照，既然有如此好事，大家当然都争做地产商，从理论上讲，在充分竞争条件下，地皮的批发价格就会体现市政建设的未来收益，这样地产商也就无利可图。

　　　事实不是这样的，在“香港模式”下，由于土地是成片批发，这就等于设置了事实上的门槛，那些资金不够雄厚的个人或者开发商连进场参与竞价的机会都没有。于是，土地批发的市场其实是个非充分竞争的市场，大批无批发实力的机构和个人只能在“零售市潮上买到一小块地皮，而这个零售市场则是充分竞争的。庞大的批发零售差价，是地产商拿到的第二块奶酪。