“有限产权”是个什么权？

　　《物权法》终于在等待中实施了。这部作为调整我国基本民事关系的法律，从她诞生之日起，其权威就受到了挑战。在该法生效前不到两个月，国务院24号文件(《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》)抛出了一个耐人寻味的新词——“有限产权”。“有限产权”这一概念，在以往的文件中并没有出现过。在“有限产权”论的指导下，各地的经济适用房实施政策纷纷登台亮相。北京于9月25日出台《北京市经济适用住房管理办法(试行)》规定：经济适用住房产权登记在购房人名下，购房人拥有有限产权。经济适用住房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易。购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。杭州市9月7日出台的《杭州市区经济适用住房管理办法》明确规定：经济适用房上市交易时，按照届时的销售价与当时购买经济适用住房(包括超过享受面积部分的经济适用商品房)差价的55%向政府交纳土地收益等价款。而广州也在酝酿更为严格的措施，拟规定5年后出售经济适用房要按照同地段普通商品房与经济适用住房差价的80%缴纳土地收益等价款。

　　就在众多的地方性政府规章冠冕堂皇地引用“有限产权”的时候，在已经生效的《物权法》中却找不到依据。《物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”该条明确的确定了我国的“物权法定”原则。这里的“法律”，当指全国人大及其常委员会制定的法律，而不能作广义的理解：否则，如果任何部门、地方的规章都可以设定物权的话，那物权必然是五花八门，莫衷一是，失去应有的统一性，从而根本违背了“物权法定”的立法本意。国务院的一个意见，内容也仅仅是倡导性的，是不能创设物权的。

　　我们在《物权法》中，能够找到与“有限产权”勉强对上号的是“共同共有”和“按份共有”。难道经济适用房是购房人与国家共同共有或者按份共有？仔细分析，都不是。按份共有的财产所有权人要约定财产的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定，不能确定出资额的，视为等额享有。像杭州征收55%的差价、广州拟收80%的差价，这个“份”是怎么确定的，谁也说不清楚；而若是共同共有，购房人要对房产做出重大修缮，还要征得国家同意，而且国家也可以随时对房产进行管理，指手划脚，这样的房子，恐怕没人愿意买。关键是，按照《物权法》以登记确定权属的原则，既然经济适用房的产权证和不动产登记薄上的产权人记载的只有购房人的名字，就只能推定房产为购房人所有，国家没有取得“共有人”地位的法律依据。

　　既然国家不是“共有人”，国家有什么权利限制所有权人的买卖和出租呢？国家的“优先回购权”又从何来呢？

　　是债主还是投机客？

　　有人认为，国家为了保证中低收入者能买得起房，以划拨方式向开发商转让了土地，购房人购买的房屋价格中，没有包含土地的价格，因此，国家有权对购房人的权利进行限制，并有权要求购房人在转让房产时，补缴本应缴纳的土地出让金或者土地收益。

　　然而，这个看似充分的理由，在法律上却充满瑕疵。首先，土地虽然是以划拨的方式转让的，但是，一旦转让，土地使用权就让渡给了开发商，购房人从开发商那里买到住房，土地使用权也随之过户到了购房人的名下。至多，我们可以认为，开发商对国家应缴的土地出让金的“债务”，也被购房人承接过来。但这只表明，国家对购房人有债权债务关系。国家并不享有房屋的所有权和土地的使用权，不能妨碍购房人合法的行使自己的权利，包括出租、出借、抵押和出售等。

　　其次，既然国家与购房人是一种债权债务关系，购房人就可以选择提前清偿债务。国家已经允许开发商将房屋及土地转让给购房人了，购房人若要求补缴土地出让金，将划拨的土地变成出让的土地，国家有什么理由拒绝呢？