再融资竞赛有降温迹象
部分房地产上市公司一度将再融资方式运用地相当熟练，公开增发、定向增发、配股、可转债、公司债等几种再融资方式结合起来使用，将再融资的效率提到了极致。但近期出台的系列政策，似乎给再融资热降了降温。
今年8月，万科以每股31.53元的价格公开增发，融资100亿元。不到10天之后，万科再度宣布发行59亿元的公司债。创下A股市场的最高融资纪录。仅仅在去年，万科就曾以10.5元/股定向增发，合计募集42亿元。相比万科1988年公开挂牌上市募集资金2800万元，万科的融资能力在20年间更是以几何级数增长。
据不完全统计，今年以来共有25家房地产公司实施定向增发，7家公司实施公开增发，2家公司实施配股，共计募集资金超过千亿元。其中，中粮地产在8月8日完成了每10股配3股，募集资金13亿元；去年刚刚通过可转债融得4亿元资金的华发股份，在今年8月14日完成了10配3的送配方案，募集资金30亿元。
同时，房地产上市公司又纷纷盯上了债券融资。统计资料显示，目前已经至少有金地集团、保利地产、北辰实业、万科、中粮地产、新湖中宝等6家房地产上市公司宣布启动债券再融资程序，它们债券融资金额的上限合计为157亿元。其中，最多的是万科的59亿元，最少的是中粮地产和金地集团的12亿元。目前，金地集团的发债计划已经获得证监会的审核通过，而保利地产和万科的发债计划已经获得了股东大会通过，北辰实业、中粮地产、新湖中宝的发债计划则还停留在董事会通过阶段。
业内人士称，从今年前十个月的整体情况来看，房地产上市公司的再融资行为目前有减缓迹象。在宏观调控整体收紧的背景下，管理层应该不会忽略房地产公司在A股市场的再融资行为，原因之一是，如果A股再融资没有障碍，将会一定程度上抵消调控措施在银行信贷、土地等领域的政策效力。当然，考虑到国家对房地产行业在国民经济中的定位，以及对部分优秀房地产上市公司的支持，最后的结果可能是对部分资质一般的房企做出限制，而只给优质房企的A股再融资提供便利。
业内人士进一步表示，在宏观调控和资本约束之下，房地产行业内部的整合将进一步加速。在行业整合初期，土地市场的竞争将更加激烈，行业进入门槛将随之提高；在整合的中期，则是并购高发期，并且大多是以上市公司并购非上市企业的形式出现；在整合的后期，多寡头竞争的局面将形成，上市公司之间的联合与合作将成普遍现象。
近期政策动向
2007年8月出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》提出，要明确指导思想、总体要求和基本原则，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，逐步改善其他住房困难群体的居住条件，完善配套政策和工作机制。
2007年8月，全国城市住房工作会议决定，全国要逐步扩大廉租住房制度的保障范围，加快廉租住房建设步伐：今年年底前，在所有设区城市，凡符合规定的低保家庭基本做到应保尽保；明年年底前，覆盖到所有县城；2008年底前，东部地区和其他有条件的地区要率先把保障对象扩大到低收入住房困难家庭；2010年底前，全国城市低收入住房困难家庭都要纳入保障范围。会议重申，城市新开工住房建设中，套型在90平方米以下的住房面积必须达到70%以上，廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%。
2007年9月27日，央行、银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》：严格房地产开发贷款管理，对项目资本金比例达不到35%或未取得相关证件的项目不得发放贷款，对囤地、囤房的企业不得发放贷款；严格规范土地储备贷款管理，不得向房企发放专门用于缴交土地出让金的贷款；严格住房消费贷款管理，商银应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高等。
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开发商借壳境内+绕道海外另辟"找钱"蹊径
最近，不少房地产开发商都急了。连绵不断的宏观调控，使本来就属资本消耗型的房地产行业倍感缺钱，"做梦都想上市"的开发商多如牛毛。但在全国房价猛涨、调控效果不理想的背景下，A股IPO对房企大开绿灯的可能性好像不会很大。去哪里找钱呢？"办法总比问题多"，开发商们自有修栈道、渡陈仓的招数。
借壳境内
"多年不见"，足以描绘房企与A股IPO之间的生疏，但这并不影响其日趋密切的资本联系。近期以来，不少内地房企暗渡陈仓，以借壳方式曲线登陆A股市场。
华远地产是最新的成功者。10月30日，证监会有条件地审核通过了SST幸福资产出售及吸收合并华远地产的重大资产重组方案，华远地产的"借壳计"因此过关，并引发SST幸福连续涨停。业内人士预计，华远地产上市成功，无疑将大大鼓舞其它开发商的借壳士气。
如果往前追溯，更能列出一串长长的名单。如，北京鹏泰投资借壳中关村、万好万家集团借壳*ST庆丰、浙江新湖集团借壳中宝股份、广州粤泰集团借壳东华实业、北京万通星河借壳先锋股份等，都各自找到了通到资本市场的门路。
如果向后展望，未来亦不乏追随者。大连金牛今年9月发布的一纸公告表明，该公司大股东东北特钢集团拟转让其所持有的大连金牛全部股权给上海房地产企业大华(集团)，后者将由此借壳上市。业内人士表示，与大连金牛一样，应该还有很多开发商在打借壳的主意。
由上述资料可知，借壳已成为房企上市的主打牌。目前，在沪深约100家房地产公司中，真正IPO上市的约40家(多为1991~1994年间上市)，原上市公司更改主业变身房企的约10余家，其它的基本都是房企借壳。重组ST公司(如ST环球、*ST济百、*ST烟发)、利用上市公司再融资的机会入主(如天创置业、迪马股份)等，都成了房企的借壳途径。
借壳果真给房企带来了资本扩张机会？情况或许不能一概而论。业内人士称，的确有不少房企"因壳得福"，利用资本市场实现了大幅扩张。但也有房企借壳心急，未发现壳公司的财务黑洞，结果不仅没找到再融资机会，反而受了不少拖累。因此，借不借壳，借什么样的壳，都要仔细研究甄别。
借壳会否成为房企跻身A股的第一渠道？从近期市场环境来看，答案似乎是肯定的。在北辰实业之后，尽管上海复地、富力地产等已递交了回归申请，但境外上市的大型房企毕竟有限，而小房企的回归意愿未必很强。同时，在保利地产和广宇集团之后，虽然不排除其它房企发A股的可能性，但在宏观调控效果不理想的情况下，很难期待管理层会大幅放行房企直接A股IPO。