地方合同延滞开发时限

        而两年不开发土地无偿收回的政策已经颁布多年，碧桂园在拿地的过程中难道就没有违过规？

        “各地方政府在执行这个政策的时候都是阳奉阴违，开发的概念是什么？只要动土了就是开发了。挖一锨土再闲置三四年也不算违规。”曾在碧桂园广东某市凤凰城做过营销管理的一位人士告诉记者。

        他介绍，除此之外，各地方政府为了卖地给企业，还会和企业签订一些与政策相悖的开发合同，比如政府最新规定“每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年”，但碧桂园在拿地时与地方政府签署的合同中，很多都明确了开发商拿地后的开发建设时间在5年甚至10年的时间内完成。

        “政策不是法规，但合同却是经济法规，从这个角度看，碧桂园还会有大量的闲置土地可以以此方式规避掉政策风险。”此人士表示。

        洪涛表示，碧桂园这样的企业品牌好、资金雄厚，有一定的核心竞争力，因此在各地区都比较受欢迎，当地政府会帮助这样的企业想方设法规避掉土地政策问题，这是其能够规避政策风险的主要原因。

        但越来越严厉的政策已经让碧桂园无法再无动于衷，于是，它开始圈钱大量开发新项目了。碧桂园近日公布了截至2007年9月30日的项目开发情况：已取得国有土地使用权证的建筑面积约为3700万平方米；其中，已获得施工许可证建筑面积约为770万平方米。

        集团计划2007年年底新获得施工许可证建筑面积约为1500万平方米；预期2007年年底在建建筑面积将超过2000万平方米；并预期在2008年新报建及开工的可建建筑面积约为1600万平方米。并称集团产品平均于开工后一至两年内即可达到交付条件。

        “按照这样的开工要求，碧桂园的资金缺口可想而知，而且有大量土地未取得土地使用权证，按照39号令，它必须想方设法补这个政策窟窿。”分析人士说。

        “像碧桂园这样的企业，在短期内仍然会受到政府的支持，因此不会过分地受政策左右。但是碧桂园对于越来越严厉的调控政策，也必须要采取相应的措施来应对。”洪涛说。

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        “中国式”的碧桂园发展模式

        碧桂园为什么会取得成功？知情人士表示，这主要是钻了政策的空子。

        曾在碧桂园做过营销管理的一位人士告诉记者，碧桂园的营销模式多年来被证明是极为成功的。最早的碧桂园是依靠在城郊建高档楼盘起家，随后一直将二、三线城市作为开发重点，擅长以极其便宜的价格获得土地，以控制成本，然后进行高端开发。

        “碧桂园属下部分项目选址于距大城市中心地带约10—30分钟车程，能迅速连接道路交通网络的城郊区域，使得后期销售相对容易，可以说其对开发县级市、地级市地产项目有一套成熟而独到的经营手法。”此人士说。

        “这个企业经营得很成功，在目前大地产企业纷纷进军二、三线城市的今天，拥有小城市成熟拿地和开发经验的碧桂园，拥有着更明显的优势，这也是该企业在今年发展势头极为迅猛的原因之一。”该人士说。

        但他同时表示，碧桂园的运作模式，与现有的政策漏洞有关系，这是它快速走向巨大成功的根本。

        “地方政府有招商引资的冲动，因此土地政策在当地都是阳奉阴违，很难贯彻执行下去，而碧桂园正好打了这个擦边球。”此人士说，“但随着土地政策越来越严格，碧桂园独特的发展模式或许正在面临挑战。”