“物业税”热议中的冷思考

　　近来，伴随房价的持续上扬，各地房地产市场相继出现成交量萎缩的现象。10月22日，为期4天的2007大连秋季房交会以1104套商品房的成交量告终。这一成绩，与去年同期相比减少了579套，与今年的春季房交会相比减少了22套，显示出商品房成交量持续走低的市场趋势。

　　与房市的低迷现象形成鲜明对比的是，近段时间，关于“物业税”的议论持续升温。“物业税能否起到调控房价的作用”、“物业税可能明年开征”、“物业税开征尚无时间表”……一时间，各种说法此起彼伏。而且在许多人眼里，尽早开征物业税已经成为平抑房价的“救世主”。

　　然而，在关于“物业税”的种种热议之中，有一种颇显冷静的声音值得我们关注。日前，国家税务总局地方税司副巡视员曹聪表示，物业税不会为打压房价而设计，税制的设计是为了完善政府财产税体系；所取得的税收是为了增加财政收入，并且用来改善居民的公共生活，与目前的物业费有相似之处。

　　无独有偶，中国社科院财政与贸易经济研究所副所长高培勇也认为，物业税作为财产保有环节的税种，征收的目的是为了调节贫富差距，难以对房产的流通环节起作用；即使能影响到房价，物业税也不会成为调节房价的工具。他说：“抑制房价从来都不是物业税出台的理由，房价的高涨自然也影响不了物业税的出台。”

　　由此可见，面对“物业税”的急剧升温，房地产市场需要更多的冷静思考。

　　基调：抑制投资泡沫、不增居民负担

　　据了解，物业税又称房地产税，是财产税的一种。从理论上说，物业税是针对国民的财产所征收的一种税收，主要对持有土地、房屋等不动产的所有者或承租人每年征收一定税款，税额随房产的升值而提高。

　　在我国的税制改革实践中，物业税的话题其实由来已久。只是近段时间以来，在房地产市场价格高涨的大背景下，人们对物业税的期盼才显得越来越热切。早在10年前，便有学者向国土管理部门提出开设物业税的尝试性建议，尽管未能在实践中被列入议事日程，但学界和业界的探讨却一直在持续。4年前，中国人民银行行长周小川表示，我国将在适当的时机选择试点实施物业税。

　　对此，国务院发展研究中心副主任李剑阁也曾表示，在条件成熟时，我国将对不动产开征统一规范的物业税，相应地取消有关其他收费。同时他认为，现行的土地“批租制”导致地价较高，房地产价格也随之增高，居裰靡档拿偶骶捅冉细摺?/p>

　　据介绍，我国现有的土地使用制度被称为“批租制”，即在土地所有权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权。根据土地的不同用途，批租的期限一般从40年至70年不等，而其大部分有关的税费，用地者须一次性支付。根据这一政策，房地产业主在购入房地产的同时，房价当中其实已经包含了这一固定时期内几乎全部的房地产税费。

　　而如果开征“物业税”之后，将改变原有体制，把以往在房价当中一次性交纳的税费改成按年收取。相应地，改革后房地产的初始价格也会有所降低。对此，李剑阁认为，在“物业税”的模式之下，房地产业的税收征收环节将后移，这样可以令初始房价下降；业主购房之后，每年再交纳相应的税金。这样可以降低居民的置业门槛，另外还可以为地方政府提供稳定的税源，可以使得地方政府改变其短期行为，更加关心投资环境。

　　“开征物业税的作用是多方面的，可以体现社会公平，节约用地、节约资源，改变地方政府土地财政现状。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，目前我国房地产领域的税收并不合理，开发环节税费杂乱，流通环节税费高，保有环节的税比较缺乏。而比较合理科学的税收应该是开发环节清楚、流通环节税费低、保有环节征税。

　　许多专家认为，和“批租制”的一次性定价不同，征收“物业税”实际上代表了另一种“细水长流”的土地管理体制和相应的税费制度，可以起到抑制房地产市场投资泡沫的作用，同时不会增加居民的购房负担。

　　观点：缓解供需矛盾的税收杠杆

　　近年来，国内房地产业投资迅猛，供给迅速增加，空置面积不断增大。但同时，房地产不仅价格持续攀升，新建楼盘又以高档大户型居多，和城市一般居民的需求在结构和支付能力之间存在供需矛盾。

　　对此，北京大学中国经济研究中心主任林毅夫认为，之所以出现这种异常现象，主要是由于房地产投机性需求造成的。对于房地产的投机需求如果不加以抑制，不仅多数居民和企业正常的使用需求因为房价太高无法得到满足，还可能出现房地产泡沫。他表示，为了抑制房地产投机需求，除了国家已经出台的政策，还可以考虑征收物业税和转手交易资本获益税。

　　对于房地产市场的现状，著名经济学家樊纲认为，投资性的购房行为多了，消费性的购房需求就必然被挤占，而满足基本需求的必须消费部分就更少了。缓解这一矛盾，应当依靠市场价格变化和税收杠杆实现的自我调节。他说：“我国房地产市场还缺少一个内在稳定器，所以总是需要外部的力量去调控，这是市场矛盾的焦点所在。”这个内在稳定器，就是物业税。