新房成交下降

        一次性付款人数增加

        易居房地产研究院数据显示，上周10月5日-11日7天内，上海的一手商品住宅仅成交39.28万平方米，环比大幅下降26.57%；成交均价环比下降11.37%，为10148元／平方米。“购房者会多花些时间去计算、商量，所以影响成交速度。”一开发商表示。不过，对于楼盘整体销售量的影响并不大。

        记者从一些位于郊环附近的开发商处了解到，今年以来央行已经加息了好几次，房贷利息已经达到高位，导致不少自住购房者首先选择一次性付款，或尽可能多付首付以减少月供负担。部分楼盘一次性付款的比例就达到40%，而在选择商业贷款的客户中，多数首付都达到五成、六成，所以新政对楼盘销售影响不大。

        同样，市中心楼盘受新政冲击的情况较小。据新湖房地产开发有限公司的销售部副经理孔坚介绍，新湖明珠城目前销售进度中，观望的情况并不明显，倒是一次性付款人数大大增加，“比以前多了五至六成”。

        “原本市中心房源的成交就是有实力的购房者，如果政策有变，他们适应性比较强，所以首付比例提高对他们的影响不是很大。”一位黄浦区中介告诉记者，以黄浦区为例，目前新房中，上海滩花园的销量就很可观，新政对其销量基本没有影响。

        不过，一些外围地区的投资性楼盘受到一定影响。一位于昆山的投资性商业楼盘就遇到此类问题。“一位上海来的购房者本来订了5套房源，总价只需在30万-40万元一套，但是后来出了政策，房源都退掉了，因为5套房源都要提首付以及利率的话，客户拿不出这么多钱，只能把一些手头上的资产抛售了，他算来算去最后还是把房源都退掉了。”据悉，这样的例子在上海外围的投资性楼盘中并不少。

        -银行方面

        四大行与央行政策一致

        日前，监管层召集了工、农、中、建、交五大银行商讨“第二套住房”认定标准，确定了以下三条原则——公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项；已结清贷款的购房者，仍可算作第一套住房贷款者；夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。

        建行董事长郭树清上周末表示，建行决定以家庭为单位对第二套房进行认定，即夫妻双方无论谁拥有住房，另一方购买住房时都将视为第二套房。除建行外，上海其它大型商业银行的第二套房细则目前正在制定之中。一位银行业业内人士告诉记者，“四大行肯定要以央行的原则作为指导，应该要在央行的原则内执行。”

        另外，新政显然也波及到了外资银行。据了解，央行提出第二套房提高首付对外资银行也有效应。据美联物业反应，与其有业务往来的外资银行目前就采取以“户”为认定的方法，但是以往的贷款如果结清，那将来第二次购房就不再视为“第二套房”。这两点上与央行的原则保持一致。据悉，尽管外资银行原则上也按照新政执行房贷业务，但一些外资银行也可能采取其他优惠措施吸引购房者。

        不过，在已经发布“第二套房”细则的银行中，也有银行执行的标准与央行原则不一样的。

        光大银行、华夏银行等先于“三原则”确立第二套房房贷新政的执行细则。根据已公布的消息，光大和华夏两家银行都将二套房的认定标准锁定在“个人”。这就意味着夫妻两人可以分别贷款购房，且各自享有“首套自住房”的优惠待遇。

        但是，即使确立了“三原则”，如何保证商业银行合理地“自由裁量”还是个问题。尽管央行表示各商业银行可以通过央行的征信系统进行查证，但是最终的自主权还是掌握在各家商业银行手中，如何确保政策的严格执行是一大问题。

        “比如，异地购房该怎样界定？如果贷款人在江苏省某家当地银行贷款，而在上海继续购房的话，到底银行能不能查到？而且，如果购房者为了满足自住需求，在不同城市各拥有一套住房也是合理的事情，一定要视为投资有些牵强吧。”一位购房者向记者表达了对政策疑问。另外，新房市场和二手房市场的首付比例上松紧不一，那么在同为“第二套房”情况下，新房和二手房是否会享受“不同待遇”，也不得而知。一切都等待着进一步的细则出台。