向外投资冲动

     2002年温州炒房团现象轰动一时，而2007年深圳投资客也在周边市场频频露面。

     由于深圳政策格外严厉，银行贷款申请也尤其困难，所以部分炒家开始向东莞、惠州、中山以及珠海、广州等地考察。

    各大中介也纷纷组织看房团，在周边城市看房。而这些城市的新发楼盘也纷纷到深圳推介，甚至香港的豪宅开发商也没有忘记深圳客户。

     “以身份证号来区分，有10％的客户来自深圳。”香港信和联席会董事钟少权在27日的会上介绍。他带来了3个香港的高档楼盘，包括酒店。

      满堂红等中介则每周组织看楼车，带团前往周边地区，每周有20组客户，“50％的看房者是投资客。”的张小姐介绍，目前最受深圳炒房团欢迎的是东莞、中山，以及价格较低的广州花都区域。

     张小姐对深圳炒家的感觉是下单比较迅速，“不问价钱，只看升值潜力。”炒家选择东莞的理由为，小房子很好出租，流动人口较为充沛；选择珠海，因为不限制香港人买房，将要建设港珠澳大桥，会吸引香港的置业群体；而选择广州的增城和花都，是因为价格稍低。　　

     仅仅提高首付是不够的　　

     9月27日央行、银监会发出提高首付的通知(《中国人民银行　中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，银发〔2007〕359号)之后。通知对开发贷款、按揭贷款以及房地产信贷征信管理，都提出了严格要求。

     显然，大家都注意到了359号文件“(第二套住房)贷款首付款比例不得低于40％”，“商业用房购房贷款首付款比例不得低于50％”的规定，但并不是所有人都注意到了这句话：“贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高”。也就是说，如果是购买第三套以上住房，首付比例有可能提高至五成、七成，甚至不予发放贷款；贷款利率有可能是央行公布的同期同档次基准利率的1.3倍、1.5倍甚至更高。

     359号文件出来后，投资性购房者将不得不止步观望。因为投资成本有了较大幅度的提高，投资收益有可能被冲减，投资风险有所增大。个别已购买多套住房的投资者已准备出手转让其手中的一两套住房了。

     央行并没有禁止消费者购买第二套以上住房，只是提高了其投资成本而已。真正的第二套住房的自住性购买者，不会因为首付比例从三成提高到四成，贷款利率提高到基准利率的1.1倍，就放弃购买；只有那些投资性购房者，才不得不考虑投资成本与此后的收益之间的风险。市场可以验证，359号文件实施之后，过于旺盛的投资性购房需求，有一定的抑制作用。

    但是，仅仅提高首付比例和贷款利率，是远远不够的。

      在359号文件的作用之下，房地产市场的投资性需求会有所抑制、放缓，但这些需求不会自此消失。它们仍然存在着，就像天空飘浮着的灰尘一样。一旦时机到了，这些投资需求还会释放甚至爆发，就像天空的浮尘有可能演变成阴霾一样。

     2005年5月底，国家出台房地产宏观调控措施之后的两三个月内，市场曾经处于观望之中，但观望的结果却是所有观望者不曾料想到的：房价突然加速上涨。359号文件之后，市场有可能也会有一段短时期的观望，这是一种属于高台整理的观望。

      有什么办法可以防止在观望期之后出现报复性上涨？无他，加大土地和商品房(包括二手房)的有效供应。廉租房、经济适用房和限价房建设规划，不能只是停留在政府部门的文件里，必须不折不扣地落实，否则严厉追究有关部门、有关负责人的责任。在此基础上，最重要的是加大其他商品房的供应。各地普通商品房的土地供应，不受土地计划的限制，市场有多少需求就提供多少供应，所有出让的土地均严格限定开发时间；已发放预售证的项目必须限定上市时间，否则重罚，但绝不能出现以延迟发放预售许可证作为惩罚这么可笑的事情了。