央行全面提高第二套房贷首付比例　炒家被套　　

     深圳房地产景气指数见顶有价无市　　

　“炒家的心理出现崩溃的迹象，”张统新说，“8月份炒家还持房观望，主要放盘的是手中仅有一两套的资金实力不足的小型投资客，9月份以后投资房源明显增加，职业投资客放盘居多。”　　

     “9月28日一早就收到了浦发银行发来的通知，第二套房贷首付上升到四成，利率上升10％。”泛城租售网按揭部经理李孔玲没有想到这次紧缩政策执行速度这么快，“相信别的银行也将陆续发出通知，房贷紧缩政策将会对市场产生更大的冲击。”

       地产股连续下跌，炒家纷纷离场，部分城市，如深圳房地产景气指数出现见顶气象。

      开发商股市受挫

      此前，《人民日报》发表《股市土地楼市现高价循环　忧虑两市风险联动》提到：在大牛市当中，房地产企业不断高额增发并四处高价抢地，跳出房地产宏观调控严管的“信贷”和“土地”两道闸门，导致出现了房价上涨——地产股升值——巨额融资圈地——土地储备充足抬高股价、高地价拉高房价的循环。今后如果情况发生变化，土地的预期成本与实际成本脱节，将可能导致房地产企业的资金链断裂，连带的金融市场的风险可能导致房地产市场的系统性风险逐渐向股市转移。

      受此消息面影响，A股市场已经率先做出反应，根据万得资讯的统计，9月26日，WIND房地产行业指数下跌4.21％，9月27日继续下跌1.85％，受地产板块的拖累，9月26日上证指数下跌1.61％，收于5338.52点。港股市场上，中资房产股9月27日继续下跌，富力地产(2777.HK)及华润置地(1109.HK)股价均跌逾3％。

      6月下旬开始，深圳率先出现部分商业银行停止二手房按揭贷款业务，其他银行也进行了不同程度的收紧，之后北京、重庆也纷纷在7、8月份出现紧缩。但这些紧缩政策主要表现为各商业银行的自发行为，而此次由央行、银监会联合发出通知，向市场发出了明确的对房地产市场的流动性全面收缩的信号。

       另外，以及较早前央行频繁加息、并且6次调高存款准备金率，收缩市场流动性等等已经形成了一套组合拳。

      “不仅仅是二手市场的问题了，开发企业也觉得有点紧张，”一位开发商表示，虽然还不知道此项政策对市场的打击程度，但市场已经是“风雨欲来”。

       有知名地产企业高管认为，该政策虽然对开发贷款没有什么更新的规定，但是政策信号所带来的市场心理降温肯定存在。同时他指出，政策出发点是抑制投机需求，但提出“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”，同时也收紧了开发商的资金供给，这样双向抑制，会影响最后的政策效果。

       高盛高华在不久前的一份分析报告中认为，对房地产开发商的信贷紧缩整体影响不大；但是，40％的首付比例却是保持需求基本完好的最高水平。如果将房贷首付比例提高到40％，则将对投机行为和过剩的投资需求起到抑制作用。

     炒家被套

     因前期涨幅过高，提前进入调控视野的深圳，目前市场已经出现了成交萎靡的现象，抑制作用已经初步显示。

     6月下旬，深圳便进入房贷紧缩的状态，而根据来自一线的消息，深圳部分职业炒家被套。

      二手房市场成交量巨幅下跌，满堂红福田区南区域总监卞超认为，市场供应增加，需求不旺，“有价无市”。

      深圳CBD区域、宝安CBD区域等高价集中区域都几乎没有成交量。

     “投资客只抛不进。”满堂红宝安滨海新城店经理张统新介绍，深圳关外则下跌更为严重，9月份宝安区下降幅度为60％。

     “资金来源紧张是最大的阻碍，”卞超认为“有70％的客户是因为贷款不能够满足而流单的。”

      并且这种情况正在不断扩大。

     而危机最突出的集中在豪宅上，“豪宅挂盘增加30％到40％，但是挂出来基本没有人响应，虽然豪宅降价比较多，南山有豪宅降价达到20％，成交也不旺。”

     市场不景气，流动性差，一些炒家出货受阻。

    宝安是炒家最为集中的地区之一，根据满堂红的估算，投资者持有总供应面积的80％左右，总套数的65％左右。因为近两年来，宝安是新房房源集中的区域，炒家的操作方式也不断进化。

     一些联合坐庄的炒家，在一手市场大量买入一个小区的房源，主要选择高档小区，然后统一价格出货，抬升楼价。

     “宝安的成交量集中在6000－9000元／平方米的低档盘，客户自住为主，所以高档盘降价达到20％也很极少成交。”张统新介绍，目前宝安的职业炒家出货相当困难，由于深圳的楼价高企，已经失去了“以租抵供”的功能，手中囤积大量货源的炒家，支付的财务成本相当重，赶快离场的心理使其降价抛盘，仍然有盘被套。

     宝安一些炒家已经进化为类似于“私募炒房基金”一类的小型公司，公司负责管理募集炒房的资金，下属人员负责寻找流动性好，升值空间大的楼盘，炒房盈利25％提成给这些工作人员，目前该公司拥有房源100余套，房源档次低中高不等，都集中在流动性好的热点区域，近两个月来，虽然老板主动让价，仍然有70％的房源被困。

    “炒家的心理出现崩溃的迹象，”张统新说，“8月份炒家还持房观望，主要放盘的是手中仅有一两套的资金实力不足的小型投资客，9月份以后投资房源明显增加，职业投资客放盘居多。”

      他表示目前宝安新增房源已经比7月份增加50％，一星期就能够收到20套房源，业主表示即使不能够卖掉，出租也可以，尽量抵消银行的利息部分。

    “估计今年内回暖不可能。”卞超认为。