出台物业税尚不具备现实可行性

     背景：去年土地增值税出台以后，持有环节上的税，亦即物业税争议仍然很大，但是随着房价的不断攀升，出台物业税的呼声再次高涨。另外，今年出台的《物权法》给集体土地的上市流转留了一个口子，而且成都、重庆两市正在试点城乡同地、同权、同价，舆论有关中央可能出台政策让集体土地上市流转、抑制房价的传言越来越盛。

     记者：事实上，我们上面已经提到，各部门政策步调不一致、927文件本身的不完善，很可能导致文件的执行效果大打折扣。那么，我们有没有其他可行的抑制炒房、稳定房价的政策选项呢？

     李开发：从其他国家调控房地产市场的成熟做法来看，目前有5种手段可供选择：第一是取消房屋预售制度，或房屋预售制度不能让开发商获得购房者的资金（比如美国）；第二是大幅提高第二套以上住房首付比例（比如英国一般要求个人申请第二套住房的贷款额度不能超过个人年收入的3.5倍，家庭申请则不能超过家庭年收入的4.2倍）；第三是为打击炒房而开征高额所得税（比如韩国）；第四是开征不动产税，或者叫物业税（比如美国，各州的税率从1.2%到2.5%不等）；第五是国家提供特别优惠措施，保证全民能拥有第一套住房。征收不动产税或叫物业税，可以做到谁投资、谁受益、谁承担风险，是抑制住房投机、稳定房价的最有效手段。

     记者：我国近期具备出台物业税的现实可行性吗？

     李开发：2005年，建设部就开始组织讨论出台物业税问题，但至今没有出台。原因主要有三：第一，各方对目前国内房地产市场的评估不一；第二，既得利益集团的抵制；第三，有关部门对物业税可能导致国内房地产市场大起大落的担忧。

     易宪容：我认为目前没有出台物业税的必要，事实上物业税不仅实施所要求的条件目前我国很难具备，而且各个地方可以根据当地情况制定税率，所能发挥的调控作用十分有限。

     记者：那么易教授认为我国下一步的政策走向应该是什么呢？

     易宪容：我认为，提高房贷按揭利率是目前比较可行的调控手段。但是，为了切实发挥提高房贷按揭利率的调控功能，必须从3个方面进行政策完善：第一，必须以公共政策的角度来严格要求国内商业银行坚决执行新的房贷信贷政策。一旦新的房贷信贷政策被纳入公共政策体系，各家商业银行就不得仅从商业利润最大化的角度来考虑，而必须无条件执行。第二，央行及银监会应该出台一个严格的处罚指引，以确保每一个人和每一家商业银行诚信。第三，央行及银监会尽快建立住房预售款商业银行托管制度，以确保住房预售款能够不会流入炒房领域或房地产开发商借银行的资金囤房、囤地。