50%上限有助克服“第二套住房”界定模糊问题

    背景：国家准备提高第二套（含）以上住房首付和贷款利率的风声传出后，一些城市的开发商很快见招拆招，通过阴阳合同、虚报住房售价，先付首期、楼盘封顶后再贷款等做法，成功规避了银行提高首付的限制；而且“第二套住房”界定难的问题亦给炒房人规避利率压力提供了足够的操作空间。因而不少房地产开发商预言，927文件很可能像121文件那样变成“空调”。

     记者：正如我们前面提到的那样，927文件与之前的政策相比，一个明显的进步是对房地产市场的需求进行了明确的区分，分成了投资需求和住房需求，而且抑制的目标直接指向了投资需求。但如果利用银行贷款炒房的人只是少数，信贷杠杆对抑制炒房所能发挥的作用岂不就非常有限了？

     易宪容：几乎所有炒房人是不会用自己的钱来炒房的。因为，第一，多数炒房人不会真的有那么多钱用来炒房。第二，即便有实力自掏腰包炒房的人，发现有方便的金融工具可以利用，而且可以轻易转移炒房所蕴含的高风险，何不贷款来炒作呢？

    李开发：不排除炒房所需的启动资金是炒房人自己掏腰包的，但炒房操作过程中，现金流必须放大才能维持高速流转，而要放大现金流依靠银行贷款几乎是所有炒房人的选择。而且多数炒房人是投入启动资金后，套出贷款，自有资金就撤出了，风险全部由银行贷款承担。

    记者：但是，四成以上的首付和1.1倍以上的利率能从多大程度上逼退炒房人呢？

     易宪容：提高第二套住房首付比重比提高利率所能够发挥的作用需要的条件要多，比如必需房地产市场有一个比较有公信力的价格评估体系，而就目前的情况来看，要确立这样一个体系绝非易事。因而，追加第二套（含）以上住房贷款利率可以起到的作用会十分大。大家不知注意到了没有，购买第二套（含）以上住房的信贷利率是基准利率的1.1倍以上，换言之，个人要进行房地产投资，就得以投资利率来对待，即比购买第一套住房的利率上涨29.28%.试想投资者的炒房成本增加29.28%以上，投资者就不得不考虑他面对的风险了。

    李开发：追加首付比例和房贷利率肯定能增加通过拉高评估价格骗取贷款的难度和不断压缩投机户连环炒作的现金流量。比如，按照以前的首付20%计算，一套房本来的价格是150万，拉高评估价格后是250万元，炒房人则必须首付50万元，但是可以贷到200万元，用200万元减去必须支付的150万元，手头现金流的正增值是50万元。有了50万的正增值，他又可以如法炮制进行新一轮的套现、炒作，而且轮番放大。但第二套房首付提高到了40%后，尽管提高评估值后可增值，但是没办法变现，手中的现金流量会越来越少，炒作规模就会随之越来越小，直到炒作投机无法进行。

     记者：它对改变房地产市场的价格过快上涨预期有何影响？

     李开发：追加首付比例和房贷利率的另一个作用是，可以传达一个政策信息：中央政府已经明确要对住房价进行抑制了，而不是像先前那样，一会儿说要抑制，一会儿又说要稳定。这一政策信息至少可以产生3种效果：第一，正在炒房的人会意识到炒房的风险和成本正在上升，应该尽早脱身；第二，准备炒房的人会离岸观望；第三，准备改善住房条件的人会开始犹豫。如此一来，市场上购房客就会减少，哄抢住房的形势就造不起来，房源相对增加，房价过快上涨的推动力就弱了。

     记者：但是“第二套住房”界定模糊的问题会不会使得追加房贷利率的政策像木桩一样被轻易绕过呢？

     易宪容：我认为问题不大。927文件中有一条非常重要的规定：“借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%.”因而即便你能利用其他家庭成员或亲戚朋友的名义按揭购买到第二套以上的住房，但是，只要你的每月还贷支出超过家庭月收入的50%，仍然拿不到贷款。当然，该规定若要得到落实，加强银行征信系统的管理与建设是必不可少的前提。另外，央行与银监会仍需进一步明确“第二套住房”的概念，以免国内各商业银行各行其是。