小幅快跑，多次加息给房地产市场带来一定的心理冲击。除了加息之外，政府曾动用过的提高首付款比例，紧缩房地产信贷业务，限制外资准入，提高房地产企业开发资本金比例等信贷调控，会带来一定的心理冲击

　　行业的拐点是存贷款利率分别达到6%和9%，远未到来。根据中美房地产周期变动和加息历史，以及中美两国房地产行业和金融体系的差别，我们认为在存贷款基准利率分别达到6%和9%之前，行业景气不会发生逆转。

　　加息不会大量降低房地产有效需求。0.27个百分点的加息对购房的成本抬升有限。房价上涨的预期会加速真实的住房需求释放，加息助推的人民币升值会抵消部分加息对投资性购房需求的不利影响。

　　加息对房地产开发企业的资金成本影响轻微。加息引起的房地产开发成本提高约占商品房销售额的0.15%，且企业可以通过垄断优势转嫁大部分成本。

　　心理影响逐渐显现，维持行业“强于大市”的投资评级。加息后人民币加速升值会抵消一部分心理影响，但频繁加息带来的心理影响逐渐显现。

　　我们对目前两市103家地产公司进行统计，按照2006年年报数据，此次加息会增加整个板块成本1.16亿元，占到总体收入的0.26%，占到净利润的2.79%，总体来看影响不是很大。因此，虽然心理影响趋重，我们依然维持行业“强于大市”的投资评级。

　　历次加息和房地产市场表现

　　2007年9月14日，央行宣布将一年期存贷款基准利率再次各自上调0.27个百分点，是为年内第五次加息。一年期存款利率达到3.87%，贷款利率达到7.29%。

　　除了加息，央行在今年还多次提高存款准备金率，收紧流动性。我们认为，尽管房地产行业一直没有对2007年以来的多次加息做出反应，但屡次快速加息确实会对投资者产生一定的心理冲击。加息会造成行业资金成本的上升和有效需求的下降，但这种影响尚不足以动摇房价上涨的基础性因素，行业拐点仍未来临，我们继续看好房地产行业的成长。

　　行业拐点：存贷款利率分别达到6%和9%顶点财经

　　我们认为，美国刚刚结束的加息周期和房地产行业景气对我们判断行业拐点有所帮助。从图2和图3可以发现，2006年5月前后，随着存贷款利率的上升，美国的房地产行业景气发生了逆转。当时美国的基准存贷款利率分别是5%和8%左右。

　　然而，中美房地产行业和金融体系面临着以下不同：

　　首先，美国金融市场对房地产需求的支持远高于中国，购房需求对利率的敏感性更强。Fannie Mae, Ginnie Mae和Freddie Mac三大金融机构通过对住宅按揭的担保、信用增级和资产证券化，连通了资本市场和住房按揭贷款。银行，信贷合作社，抵押公司，互助银行纷纷参与按揭贷款发放，形成了对购房需求的强大支持。我国的住房贷款主要由商业银行发放。

　　其次，正是由于贷款发放主体的多元化，贷款发放者将风险转嫁给二级市场，使零首付和宽松的风险评估盛行，增加了房地产金融体系的不稳定性。我国的住房按揭贷款审核较为仔细，是商业银行质量最高的资产之一。

　　美国的房地产开发行业竞争激烈，对资金成本更为敏感，而中国的房地产公司具备对上下游和购房者的垄断优势，较易转嫁成本，对利率相对不敏感。

　　因此，我们初步估计，当基准存贷款利率至少分别达到6%和9%时，行业景气有可能发生逆转，相对27个基点的加息，尚有7次以上的空间。