政府努力增加土地供应量

　　“今年起，广州连续三年确保全市十区每年供应住宅用地5平方公里以上”，今年3月广州出台的“穗七条”无疑让人十分振奋。

　　尽管政府已十分努力地增加土地供应量，但“8·31”大限三周年之际，合富辉煌市场研究部的一份统计报告显示，开发商手中存储的地更多。合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江说：“初步统计，广州十区约29平方公里多住宅用地未开发，加上从化、增城已出让未开发土地，全广州约40平方公里住宅用地囤积在开发商手中。”

　　不仅广州如此，北京今年也掀起供地高潮。与此同时，珠海、东莞、佛山等珠三角城市的供地力度也明显加大，珠海市国土部门近日一次性挂出8宗建设用地、总建筑面积约80万平方米。

　　趁政府开闸开发商加速囤地

　　土地市场上，各地“地王”频现，楼面地价赶超房价。令人关注的是，频频创造“地王”的主角正是各大上市房地产企业。这些上市公司的年报、中报显示，随着政府开闸放地，他们的土地储备也在迅猛增长。佛山地区一家大房地产商的中报显示，截至8月15日，公司土地储备量为5400万平方米，比4月20日上市前的1900万平方米增长了180%。“其中40%位于广东省内，60%则位于广东省以外地区”，其董事长表示。而今年上半年，该公司房屋销售面积仅90多万平方米，“如果以全年销售200万平方米计算，它目前的土地储备足够其开发27年之久。”有关人士说道。

　　广州另一知名地产企业今年的中报显示，目前其土地储备已达到约3113.3万平方米，“目前手头土地储备足够未来3年之用，为达营业目标，集团每年需要投资约200亿元购置新的土地。”该地产集团负责人说道。

　　珠三角某知名地产企业在目前2300万平方米的基础上，预计还将在今年购入3000万平方米土地，业内分析认为，“足够它近10年的开发所需”。

　　国务院发展研究中心“9·16报告”指出，未来地块的规模化开发与企业经营的规模化扩张趋势将愈演愈烈。此前的建行报告显示，2001年年初至今年5月份，开发商累计购置土地21.62亿平方米，实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%。

　　以某开发商为例，其土地储备中不少都是划拨的，根据其业绩报告，其地块成本2006年时占房屋销售价的9%，而今年更是下降到7%。

　　“囤地”原因：

　　历史用地+招拍挂拿地

　　“大量的土地储备在开发商手中有其历史原因”，黎文江说道，“过去协议出让的土地多，协议地、人情地延伸到现在”。以某开发商为例，黎文江表示，其土地储备中不少都是划拨的，根据其业绩报告，其地块成本2006年时占房屋销售价的9%，而今年更是下降到7%。

　　广州市国土房管局副局长黄文波曾说道，1993年～1998年，政府委托开发商去征地和拆迁，开发商拿着政府的批文征的地，就是通常说的协议土地；一些城市由于“开发早、时间久，因此烂尾楼、闲置土地积淀的程度相对较深”。

　　事实上，全国各地都存在着这些历史遗留问题。相比国内其他城市，广州较早破除了陈规。据了解，广州市1999年以后就没有协议出让土地，在土地公开招拍挂、建立有形市场方面，广州市是走在前面的，其他城市2001年以后才陆续跟进。

　　同时，早在1997年，《广州市闲置土地处置办法》就已经向地产商们发出了预警，提醒开发商们尽快对圈占的闲置土地实施开发，2年内未开工的，政府将无偿收回。但是，上有政策，下有对策，每到检查，就在工地安排一些机器和工人作出开工的样子，就不是“闲置”了。

　　在“8·31”大限后，住宅用地招拍挂获得成了天经地义的事，各个房地产开发企业纷纷上市，上市公司凭借着便利的融资渠道在土地市场上以动辄几十亿、上百亿元的资金购置地块。而购置地块后高昂的财务费用、项目建设费用，又迫使开发商融资、再融资。

　　而“土地储备是衡量房地产企业未来发展潜力的指标”这一证券分析思维也起到推波助澜的作用，当雅居乐地产土地储备计划大幅增加，瑞银发表研究报告第一次给予其“买入”评级。