金融风暴之后:领汇事件

　　50多年以来,香港的住房政策经历了多次调整。

　　香港的住房政策建基于1987年制定的第一次"长远房屋策略",主要两个方向的策略,一是政府为有住房需要的低收入人士提供廉租房,二是政府有限度地兴建较优质房屋,卖给中等收入家庭。1997年第二次"长远房屋策略"也重新肯定了鼓励自置物业的方向。而在2002年以来,香港房屋政策朝着三大方向发展——只提供含公共资助的出租公屋给有真正需要的人士;政府避免直接参与私人物业市场的投资及供求活动,如停止资助"自置居所计划"。此外,政府积极扮演市场促进者的角色,如增加市场透明度以及减少限制。

　　事实上,在亚洲金融风暴之后,香港房屋市场的变化以及住房政策作出的相应调整具有深远意义。

　　香港城市大学公共及社会行政学系副教授李健正告诉本报记者,1997年金融风暴以后,香港楼市泡沫破灭,经济陷入困境,发展商建好的商业房屋无人问津。

　　发展商开始抱怨政府,因为政府每次推出居屋时,反应热烈,但是私人发展商的房子卖不出去,发展商说政府"与民争利",说政府不应该赚发展商的钱。

　　"居者有其屋"计划是在1978年成立的,政府免费拨出土地,为中等收入阶层建立居屋。居屋的楼价只是市场价格的一半而已,相当优惠。

　　居屋数量开始增加的时候,并不是香港楼市最低迷的时候,亚洲金融风暴之后的两三年,效果才开始显现。当时一些房地产发展商认为,香港政府应该放弃居屋政策,让"夹心阶层"去购买跌价后的商品住宅,发展商觉得"夹心阶层"即使买不起中心地带的房屋,也能承受新界等偏远地段的房屋价格。

　　事实上,购买居屋和买商品房屋的人群并不相同,但是发展商在2003年给政府相当大的压力,所以在2003年宣布停止售卖居屋,即使建好的居屋也要暂时"冷藏"起来。不过最近两年经济好转,楼价上升,政府从今年开始逐步把之前建好的居屋重新推出市场。现在香港的私人发展商对此不再有异议,因为楼市兴旺,对价格影响不大。

　　其实从1978年到2004年间,售卖居屋为香港政府带来了不少收入,可以补贴出租公屋的费用。因为出租公屋的价格很低,政府需要倒贴资金。这种跨阶层的补贴使政府不需要额外拿出资金来维系公屋制度。但2003年停售居屋之后,政府不久就出现房屋财政困难,因为出租公屋每年都要贴钱进入,此前的盈余很快用完。

　　为了解决财政赤字,香港政府于2003年成立了领汇基金(LINK REIT),上市资产主要是香港房委会旗下的物业,包括151个房委会旗下的商场和178个停车场。领汇IPO募集资金233亿港元,加上超额发售部分,总募集金额约300亿港元。人们共同拥有了政府的房屋资产,政府就有了继续发展公共房屋系统的资金。但是当时有人认为,资产是房委会的,政府继续建居屋就好了。当时两位香港老人卢少兰和马基召,向香港高等法院申请司法复核,要禁止房委会将资产注入领汇,迫使领汇搁置上市,成为轰动一时的领汇事件。现在时过境迁,领汇已经上市,过去的争执似乎已经告一段落。

　　适逢整个中国经济起飞,港股看好,香港居民也乐意集资。李健正说,所以领汇反而成了香港的新型公共房屋政策模式。