海西房产网（微信公众号：fjhxfcw）消息：2026年7月23日，福州市住房和城乡建设局发布“关于公开征求《关于进一步明确物业企业禁止性行为暨强化物业管理规范的通知》（征求意见稿） 意见建议的公告”。

为切实规范物业企业经营行为，防止出现服务理念偏差、管理行为失范等问题，维护小区和谐稳定，根据《中华人民共和国民法典》《福建省物业管理条例》《福州市物业管理若干规定》《住宅专项维修资金管理办法》《住宅室内装饰装修管理办法》等相关规定，福州市住房和城乡建设局起草了《关于进一步明确物业企业禁止性行为暨强化物业管理规范的通知（征求意见稿）》，现向公众征集意见和建议。

“征求意见稿”主要分为物业企业严格禁止性行为及工作要求两个部分，物业企业严格禁止性行为共十七条，工作要求共四条。

（一）关于物业企业应当严格遵守以下各项禁止性规定

本部分重点界定了物业企业的主体责任清单。立足物业服务的全流程、各环节，围绕信息保护、合同履约、共有资产管理、安全管理、装修管理、收费管理等六大领域，逐项列明物业企业的禁止性红线。

在信息保护方面，明确未经业主书面同意不得出售或提供业主个人信息，同时针对实践中物业企业将业主投诉内容、个人信息等向其他业主或第三方泄露、转发至业主群等突出问题，专门增加禁止性规定，强化业主个人信息和投诉内容的安全保护。在合同履约方面，禁止无正当理由单方解约、拒绝移交资料或退出管理区域。

在共有资产管理方面，严禁擅自占用、挖掘道路场地，改变物业服务用房及共有物业用途，或擅自利用共有物业经营。在安全管理方面，要求依法依约做好安全防范工作，对业主违法行为未尽劝阻、报告义务的将依法担责。在收费管理方面，禁止巧立名目乱收费、挪用代收费用。

同时，结合群众反映的物业费催收不规范问题，设定禁止性规定：不得采取公开业主房号、欠费金额等方式违规催收物业费，不得以限制业主正常进出小区、停用电梯卡等影响业主基本生活的方式催缴费用。

结合近期舆情反映的装修管理突出问题，设定两条禁止性规定：

一是不得采取暴力、威胁、攀爬、围堵等过激手段阻挠业主合规装修或处置矛盾纠纷；

二是不得未经规划主管部门审批擅自拟定改变建筑外立面的装修方案，或以此为由违规阻拦业主符合原规划设计标准的装修行为。

此外，针对服务理念偏差问题，明确禁止“一刀切”式服务、简单粗暴式管理，以及对业主合理诉求推诿拖延；针对违法建设治理，禁止包庇违法建设行为、为违法装修提供便利或阻挠执法。

第十七条为兜底条款，涵盖法律法规规定的其他禁止行为。

关于进一步明确物业企业禁止性行为暨强化物业管理规范的通知（征求意见稿）

为切实规范物业企业经营行为，防范出现服务理念偏差、管理行为失范等问题，依据《中华人民共和国民法典》《福建省物业管理条例》《福州市物业管理若干规定》《住宅专项维修资金管理办法》《住宅室内装饰装修管理办法》《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知（建房规〔2020〕10号）》及福州市政府办公厅《关于进一步规范提升物业管理工作的实施方案》（榕政办〔2019〕136号）相关规定，在原有物业企业负面清单基础上，结合近期舆情反映的突出问题，进一步明确物业企业禁止性行为，现通知如下：

一、物业企业应当严格遵守以下各项禁止性规定

（一）除有关国家机关依法调取外，未经业主、物业使用人书面同意，不得向其他单位和个人出售或者提供业主、物业使用人的个人信息。

（二）无正当理由不得单方面提前解除物业服务合同，物业服务合同终止时，不得拒绝移交资料或者退出物业管理区域。

（三）未按照规定履行承接查验义务、未依法备案物业服务合同。

（四）不得骗取、挪用住宅专项维修资金。

（五）不得擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

（六）不得擅自改变物业服务用房及业主共有物业用途。

（七）不得擅自利用共有物业进行经营。

（八）未按照法律、法规规定和物业服务合同约定做好安全防范工作，导致业主人身、财产安全受到损害。
（九）对业主或者物业使用人的违法行为未予以劝阻、制止，或未在规定时间内报告有关行政管理部门，导致业主人身、财产安全受到损害。

（十）不得违反相关物业管理法规和物业服务合同约定，巧立名目乱收费，不得挪用业主缴交的水电费、公共水电费等代收费用。

（十一）不得采取暴力、威胁、攀爬、围堵等过激手段阻挠业主合规装修或处置矛盾纠纷。

（十二）不得未经规划主管部门审批，擅自拟定可能改变建筑外立面的装修方案，或以此为由违规阻拦业主符合原规划设计标准的装修行为。

（十三）不得实行“一刀切”式服务、简单粗暴式管理，对业主反映的合理诉求推诿、拖延处置。

（十四）不得包庇违法建设行为，不得为违法装修提供便利，或拖延、阻挠执法人员进入小区开展工作。
（十五）不得采取公开业主房号、姓名、欠费金额等方式违规催收物业费，不得以限制业主正常进出小区、停用电梯卡等影响业主基本生活的方式催缴费用。

（十六）未经业主、物业使用人书面同意，不得将业主投诉内容、个人信息等向其他业主或第三方泄露，不得将业主投诉件转发至业主群等公开场合。

（十七）法律法规规定的其他禁止行为。

二、工作要求

（一）强化宣传告知。各县（市）区住建局要立即组织辖区物业企业学习本通知要求，通过小区公告栏、业主微信群等渠道广泛宣传，确保物业从业人员知晓禁止性要求，业主了解自身合法权益。

（二）开展自查整改。督促物业企业对照负面清单全面自查，对存在的违规行为立即整改，重点排查装修管理、矛盾处置中的不规范问题，建立问题台账并限期销号。

（三）加强监督检查。将负面清单落实情况纳入日常监管和物业企业星级评价，对违反禁止性规定的物业企业，依法依规采取约谈、通报批评、扣分、红黄牌警告等措施；情节严重的，作为不良信息记入信用档案，在物业信息平台公布。

（四）畅通投诉渠道。公布投诉举报电话，及时受理业主反映的物业违规行为，做到快速响应、高效处置，防止小事拖大、激化矛盾。

本通知自印发之日起施行，请各县（市）区住建局结合实际认真贯彻落实，工作推进中的相关情况及时报送福州市住房和城乡建设局物业管理处。