土地市场历来是楼市最前置的风向标。

　　今年上半年，核心热点城市土地竞争持续升温、优质地块成交价格不断抬升。这种态势带来的直接效应是，未来核心热点城市新房市场价格将保持总体平稳、局部上涨的运行态势。

　　风向标

　　6月23日，北京。通州区九棵树南地块，被招商蛇口以10.21亿元的价格斩获。这宗溢价率达到20.95%的地块，给北京今年上半年土地拍卖市场画下了一个较为完美的句号。

　　6月25日，深圳。宝安区新安街道A002-0113地块，经过300多轮激烈叫价，保利发展以总价105.10亿元竞得，溢价率高达99.05%，成交楼面价达到87900元/平方米，刷新了宝安中心区住宅地块楼面价纪录。

　　6月30日，广州。今年上半年最后一场住宅地块出让落槌。番禺区洛浦街、海珠区琶洲中二区两宗优质涉宅用地先后完成线上竞价，均以46%、55%的高溢价成交，合计收金24.04亿元。这两宗地块的顺利出让，将广州上半年涉宅用地成交金额提高到320亿元。

　　6月30日，上海。2026年第五批次住宅用地出让收官，5宗住宅地块全部成交，总收入约126亿元。至此，上半年上海土地市场拍卖落下帷幕，17宗住宅地块合计收金约436亿元。

　　从4个一线城市上半年土地拍卖市场观察，一致突出了“控增量、优供给”的政策特点，呈现出总量收缩、核心地块竞争激烈的分化格局。

　　除了北上广深外，最瞩目的城市是杭州。整个上半年，杭州十区共出让34宗住宅地块并全部成交，成交总额481.45亿元。相比2025年上半年成交涉宅地块68宗、成交金额1160亿元，同比分别下降50%、59.48%。这是杭州从源头平衡供需、缓解库存的策略所致。

　　从上半年热度城市土地市场的表现来看，在房地产市场深度调整阶段，企业投资会更加聚焦确定性，人口流入稳定、产业支撑强劲、配套成熟的头部城市仍是投资端的首选。

　　高溢价

　　“高溢价率是近期热度城市核心区地块出让的共性，一方面显示地方政府出让核心区位的核心地块，另一方面也显示高品质项目扎堆，提升片区整体价值的预期。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称。

　　根据相关统计，今年1至6月，典型15城涉宅用地平均溢价率达13.23%，6月单月更是攀升至30.13%；一线城市的平均溢价率为14.7%，6月单月跃升至63.39%，显著高于核心城市平均水平，成为本轮高溢价行情的核心动力。

　　中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，近期多个城市土地拍卖升温，核心地块溢价率及楼面价纪录屡被刷新，背后有两方面原因：一是在供地端，地方政府普遍加大核心区低密优质地块出让，稀缺性推高了竞争强度；二是在投资端，房企出于去化压力和利润考量，将有限资源集中投向高能级城市核心板块，以抵御市场波动。

　　更关键的一点是，价格管制系统性松绑，打开了房企的盈利空间，叠加“好房子”政策不断推出，推高了对未来产品价格的预期。

　　全国来看，这些高溢价的新“地王”出现在深圳、上海、广州、杭州、苏州、武汉和长沙等城市。

　　深圳无疑是今年上半年“地王”的标杆城市。6月5日，南山区粤海街道一宗住宅地块历经291轮竞价，由保利置业以57.72亿元竞得，溢价率达150.74%，成交楼面地价10.87万元/平方米，刷新深圳住宅用地楼面单价历史纪录，较2025年的单价“地王”高出29%。

　　在杭州，板块单价地王也不断被刷新。6月26日，12家房企争夺杭州市滨江区永久河单元地块，经过高达243轮竞价后，最终楼面价达到5.16万元/平方米，一举刷新长河板块单价纪录，并创下上半年杭州住宅地块楼面价新高。

　　在苏州，涉宅土地的楼面价“天花板”也在抬升。5月29日，苏州工业园区金鸡湖畔宅地经过74轮竞价，被中海溢价30%竞得，楼面价达到6.9万元/平方米，不仅成为苏州单价地王，也是整个江苏省楼面价最高的一宗住宅地块。

　　细看这些拍出高价的地块，普遍具有核心地段、低密度、中小体量三大特征。

　　当前，无论是卖地的城市，还是拿地的企业，都在向头部高度集中。展望下半年，核心城市仍然会延续“减量提质”的供地导向，城市核心区域优质地块，仍将是头部企业竞相争夺的目标。