一座城市的二环路，是城市能级跃升的核心，集萃一城精华所在！

因为板块轮动开发，让西二环沿线楼盘拥有超越普通豪宅市场的溢价能力，已是当下福州楼市“西贵”之地。

按照城市“螺旋线”发展理论，一个板块迅速崛起，必然会带动周边板块同步走强！

摊开福州地图会发现，从西二环沿线往南俯瞰，全长1.2公里的尤溪洲大桥，标定了金山板块与西二环的距离。

因为这1.2公里的距离，让尤溪洲大桥至奥体板块这片区域，被赋予“西二环延伸区”的概念，有了势不可挡的板块势能，成为这一轮购买力外溢的集中区域。

“西二环延伸区”打开楼市新格局！

从闽江北CBD，到上海西、凤凰新村，再到河南新村小柳片区，如今的西二环板块占据福州改善市场半壁江山，虹吸楼市泼天流量，承接各个方向涌进来的购买力，客户基数十分厚实。

▲ 11月鼓楼、台江楼盘成交排行榜（来源：福州克而瑞）

机构发布数据显示，2025年下半年以来，位于西二环沿线的多个楼盘成交量位居福州五区前列。

以2025年11月为例，单价4万、总价500万，成为入手福州西二环板块改善新房项目的最低门槛。

▲数据来源：麦田在线

再来看下二手次新房，以西二环沿线三个保值率最好的第四代住宅楼盘：国贸·天琴湾、国贸·天琴樾、建发·璞云为例，目前单价都在5.5-6.5万/㎡之间。

参照这个最低价格门槛，对于想要入局的大部分改善家庭并不友好！

▲数据来源：福州克而瑞

同样来自福州克而瑞发布的统计数据显示，2025年金山板块、奥体板块均价约为2.5-2.7万/㎡，套均总价在300万左右。

等于金山板块、奥体板块与相邻的西二环板块形成单价将近1.5万/㎡的巨大价差。

分析认为，一旦形成价格壁垒，西二环楼市购买力一定会出现外溢。

复盘福州各大板块发展路径会发现，金山板块与当年东二环 “配套爆发 + 供需共振” 的崛起路径高度相似，同样是供应集中、产品升级、配套成熟、需求旺盛……

尽管存在库存与二手房竞争的疑虑，但在国企主导、新规赋能与外溢需求多重推动之下，整个大金山板块新房项目改善气质拉满，热度大概率领跑全城，必然成为福州楼市标杆区域。

更何况，两个板块的改善购房群体相互之间一点都不排斥，完全可以做到平替。

格局打开之后，“奥体板块”这个“西二环延伸区”，包括配套、城市界面，价格等优势立马被凸显。

价值重构，福州楼市进入新阶段！

目前行业观点趋于一致，福州楼市正在进入价值重构阶段。

当市场供应快速增加，竞争进入白热化，拥有不可复制价值的房子，才能穿越行业周期。

所谓不可复制价值的房子，包括区位价值，城市资源挹注，以及市场供应等。

从区位价值上看，每一座城市只有一座奥体，地位举足轻重，是这座城市重点发展之地。

▲福州海峡奥体

经过多轮发展之后，奥体片区已经发展成为集演绎、文旅、休闲、商务办公、居住生活于一体的复合型、生态型主题功能区，持续吸引人流，成为福州最具活力板块之一。

▲榕发·麓里1KM黄金生活圈示意图

从城市资源挹注看，以往大多数新兴板块往往都是住宅先行，配套后上，得有耐心和地段一起慢慢成长。

但奥体板块不同，生活配套醇熟度堪比市中心。

一个居住在奥体板块的朋友告诉我，在福州没住过奥体的人，根本就不知道它有多好。

住在这里，上班一出门就能通过地铁5号线，与2号线、4号线换乘，迅速到达福州市中心。

▲福州飞凤山公园

整个奥体板块周边范围内，集齐飞凤山公园、台屿河公园，平时休闲健身举步可达，梦想中的居住环境，在这里几乎都实现了。

▲奥体板块周边商业配套示意图

优质的商业配套，为奥体板块生活锦上添花，周末和朋友逛街，两公里范围内就有仓山万达广场、华润万象里、远洋德呈乐堤港（原爱琴海购物中心）、阳光天地等多个商业，繁华触手可及。

从市场供应角度看，福州楼市不同板块的库存周期存在显著差异。

数据统计显示，整个大金山板块在售、待售新盘供应量将近8000套（依据福州市不动产登记交易平台数据以及新增地块预计供应量，数据仅供参考！），但如果细分市场，目前整个板块规划第四代住宅产品的楼盘，也只有包括“榕发·麓里”在内的两个楼盘。

再加上，旧规的第四代住宅产品属于楼市阶段性产物，随着政策的收紧，允许规划南北双露台的第四代住宅用地早已经断供。

三重角度看，目前整个金山板块存量第四代住宅楼盘只会卖一套少一套，都是一张“限量版船票”。

疯狂卷阳台、卷空间使用率！

榕发·麓里胜在超强规划

越是热门板块，越需要品牌企业+标杆作品的托举。

当前，奥体板块在售楼盘榕发·麓里，正在通过“阳台、空间使用率”两项竞争力指标，输出不一样的居住体验。

1、卷阳台！

目前福州正推行住宅新规产品，第四代住宅楼盘也随着政策及土拍规则变化而调整产品形态，不少经典四代宅设计今后或许很难再出现。

比如，新规出台前，第四代住宅楼盘基本采用南北露台的形式，但2023年11月发布的“关于生态住宅规划管控要求”就补充上了一条：“住宅建筑北面不得设置空中花园(植树平台)及开敞式公共休闲绿化平台”。

▲榕发·麓里实景图

这就意味着，福州城区新报批的第四代生态住宅项目中，空中花园将不得设置于北侧，即便福州后面入市新四代宅产品，很难再现“南北双空中花园”的经典奢配。

榕发·麓里作为新规前产品，是福州主城区最后带“南北双露台”的四代宅项目，已然成为当下市场的“孤品”。

▲榕发·麓里效果图

项目规划12栋小高层第四代住宅楼，打造建面约139-180㎡空中院墅，每户都有超过55㎡的空中花园利用面积，超5.8米的挑高设计，打破平面空间的拘束，将生活场景向天空延展，赋予居者更多与自然对话的可能。

2、空间使用率！

作为目前福州市场上难以复制的4.5代宅产品，“榕发·麓里”相较于同类项目，还胜在空间使用率。

▲榕发·麓里139㎡中户户型图

以139㎡中户为例，规划南北双花园露台，空间综合使用率约124%，空间累计利用面积约67㎡（合计拓展利用面积超170㎡），南北双向花园挑高约5.8米，进深约3.6米，连通餐厅，会客功能向外延伸，可打造第二花园可客厅；南向花园进深2.9米，双卧室连接花园，在自然怀抱中，私享亲子互动成长时光。

▲榕发·麓里139㎡端户户型图

139㎡端户产品规划270°空中花园，空间使用率约129%，空间累计利用面积约77㎡（合计拓展利用面积超210㎡），作为四代空中院墅，拥有双入户归家动线，打造游艇式U型花园设计，畅享270°IMAX级视野，让整个空中花园利用面积达到60㎡，等于把自然家园搬进家。

通过户户拥有大花园，以可变化的空间结构实现多元场景自由切换，让建筑与自然共生共融，让居住者在家中获得与自然对话的独特体验，赢得了市场的广泛认可。

除此之外，作为豪宅项目，风雨连廊、泛会所空间等“公区奢享”不可或缺。

▲榕发·麓里风雨连廊实拍图

榕发·麓里规划近600米全域风雨连廊，不仅串连接社区每一栋楼，还串联起12座花园，拓展生活边界，四季游园，无惧风雨。

▲榕发·麓里风雨连廊实拍图

如此规划，在寸土寸金的城市，不仅建造工艺复杂，还会大大增加建设成本。在福州市场上，鲜有开发商愿意花重金匠心打造。

细数下来，只有一些规模较小的项目才会做到，像榕发·麓里这种大社区，市场并不多见。

项目仅12栋4.5代住宅，足足规划11个奢逸泛会所，包含6大森活空间+5大主题泛会所空间，以健身/社交/品茶/童趣/颐老等全维度，为业主打造全生命周期的高质社交场，为全年龄段业主提供安放志趣与热爱的生活场所。

▲榕发·麓里实景图

从步入全景示范区那刻起，就能亲身感受到设计师通过空间尺度、设计风格及匠心工艺，给客户带来尊崇体验和未来生活想象空间。

写在最后！

二十年蝶变，金山板块无论从交通便捷性、配套醇熟度，还是居住舒适性，都堪称一场完美“逆袭”。

板块连片发展效应之下，因为西二环价格普遍高位，奥体板块总价300-500万，兼顾配套及居住品质改善楼盘，刚好能够承接这部分外溢需求。

榕发·麓里不吝时间和营造成本，为福州购房者营造一个更从容的入手门槛、更舒适的生活想象场景，必然会承接西二环市场外溢需求。

在恰好的时间节点，遇到适配的楼盘，本身就是市场给予的馈赠。