海西房产网（微信公众号：fjhxfcw）消息：11月7日，福州市住房和城乡建设局下发“关于进一步加强商品房销售管理的通知”。

同日，福州市住房和城乡建设局、福州市不动产登记和交易中心联合发布“关于进一步加强房地产开发企业信用评价和分类管理的通知”。

两项楼市新政，进一步加强商品房销售管理和加强房地产开发企业信用评价和分类管理。

以下是详细两项新政详细信息：

福州下发通知，进一步加强商品房销售管理！

　　11月7日，福州市住房和城乡建设局下发“关于进一步加强商品房销售管理的通知”。

　　通知指出，近期随着房地产供求关系发生重大变化，房地产领域涉及开发企业降价销售、装修质量售后维保、保交房等方面投诉纠纷逐渐增多，为进一步规范商品房销售行为，保持房地产市场总体稳定，指导开发企业强化服务意识，引导交易当事人依法维权，遏制房地产领域投诉纠纷频发现象，根据《商品房销售管理办法》和《城市商品房预售管理办法》，现就进一步加强商品房销售管理有关事项通知如下：

　　一、加强预售方案管理

　　（一）制定方案

　　房地产开发企业申请商品房预售许可和签订预售资金监管协议前，应按照土地出让合同及预售范围制定商品房预售方案，经市住建局审核，符合法定条件的，方可申请办理商品房预售许可证、签订商品房预售资金监管协议。

　　（二）方案公示

　　房地产开发企业应当将商品房预售方案在售楼案场显著位置张贴公示。房地产开发企业应按照商品房预售许可证和经审核通过的商品房预售方案组织商品房销售。

　　（三）方案内容

　　商品房预售方案由房地产开发企业负责制定，应包含以下内容：

　　1、基本情况。包括项目名称、坐落，土地用途、项目总规模等参数，土地出让合同和建设工程规划许可证确定的各类型商品房套数、面积等参数。

　　2、建设情况。包括项目建设周期、各期计划和工程进度，本期计划预售的商品房开竣工日期及交付日期。

　　3、预售价格。包括本期计划预售的商品房价格区间。采取精装修交付的商品房应明确精装修部分的价格区间。

　　4、预售计划。包括房地产开发企业自主确定本期计划预售、对接安置的商品房性质、套数、面积等参数及楼栋号、房号信息。本期计划公开销售的日期、地点等信息。

　　5、销售团队。包括房地产开发企业销售负责人；委托销售代理的项目应明确代理机构资质、案场负责人；委托中介机构分销的项目应明确中介机构资质、案场负责人。

　　6、投诉纠纷处置措施。包括商品房销售纠纷调处预案、商品房交付质量问题维修整改预案及质量维保团队负责人，装修交付的项目应重点制定装修质量问题维修整改预案及质量维保团队。

　　7、签约付款流程。包括商品房买卖合同签约流程及各环节时限，定金、首付款、公积金和个人住房贷款的付款节点等。

　　8、物业服务方案。包括前期物业管理企业、物业管理方案和前期物业管理服务合同。

　　二、规范开盘驻场监督制度

　　新批准预售楼盘开盘销售时，市住建局应会同市不动产登记和交易中心开展售楼处驻场监督。监督重点：

　　（一）信息公示。包括：企业营业执照、房地产开发企业资质证书、房地产经纪机构备案证、商品房预售许可证和商品房预售方案、预售资金监管账户、商品房买卖合同示范文本、前期物业服务合同、土地出让合同和土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等材料。

　　（二）公开销售。开发企业及其销售代理机构、分销机构是否按照商品房预售许可证和商品房预售方案依法组织公开销售。

　　（三）明码标价。明确商品房销售是否实行一房一价、明码标价。

　　（四）资金监管。预售资金是否依法纳入监管。

　　（五）图纸模型。销售现场公示的沙盘模型、户型、平面图是否符合规划设计要求，楼盘相关不利因素是否进行提示告知。

　　（六）样板房。样板房及展示区是否符合规划设计要求，样板房及展示区内仅做展示且不属于交付标准的“软装”、家具家电设备等，应在显著位置悬挂“非交付标准”等提示牌。

　　三、维护房地产市场秩序

　　（一）市住建局将商品房预售方案转送不动产登记和交易、工程质量监督、预售资金监管、金融机构等相关单位，依法办理相关手续，共同做好商品房销售、工程质量和预售资金监督监管工作，督促企业依法合规经营，维护购房人合法权益。

　　（二）房地产开发企业违反商品房预售方案预售商品房的，由市住建局会同市场监管、不动产登记和交易等部门依法处置。

　　（三）房地产开发企业未按本通知制定商品房预售方案的，不予办理商品房预售许可、不予签订商品房预售资金监管协议。

　　四、本通知自印发之日起施行，有效期五年。

福州市住房和城乡建设局关于《福州市住房和城乡建设局关于进一步加强商品房销售管理的通知》政策解读

　一、背景依据为进一步规范商品房销售行为，指导房地产开发企业强化服务意识，根据《中华人民共和国商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》（中华人民共和国建设部令第40号）、《住房城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）等文件，制定《福州市住房和城乡建设局关于进一步加强商品房销售管理的通知》，进一步加强商品房销售管理。

　　二、主要内容

　　（一）加强预售方案管理。参照上海、北京等地做法，《通知》规定要加强商品房预售方案管理，房地产开发企业应当按规定制定商品房预售方案，按照预售方案组织商品房销售。商品房预售方案应当包含在售商品房项目基本情况、建设情况、拟销售的价格区间、相关销售计划、销售团队、投诉纠纷处置措施及预案、商品房买卖合同签约付款流程，以及物业服务方案等内容。

　　（二）规范开盘驻场监督制度。对新批准预售楼盘开盘销售时，开展新开盘项目售楼处驻场监督，由市住建局、市不动产登记中心等部门派员参加，监督重点包括：项目案场信息公示情况、明码标价情况、预售资金监管合规情况、现场公示的沙盘、样板房合规情况，项目样板房及展示区内仅做展示且不属于交付标准的“软装”、家具家电设备等，应在显著位置悬挂“非交付标准”等提示牌。

　　（三）维护房地产市场秩序。对房地产开发企业违反商品房预售方案，以及法律法规相关规定预售商品房的，由市住建局会同市场监管、不动产登记和交易等部门依法处置。三、联系人及联系电话福州市住房和城乡建设局房地产市场监督管理处，联系电话：0591-87608059。

　　福州两部门下发通知，规范房企信用评价！

　　11月7日，福州市住房和城乡建设局、福州市不动产登记和交易中心下发“关于进一步加强房地产开发企业信用评价和分类管理的通知”。

　　为进一步规范房地产开发企业信用评价工作，加强企业分类管理，完善守信激励、失信惩戒措施，根据《福建省住房和城乡建设厅关于印发福建省房地产开发企业信用评价管理办法的通知》（闽建〔2023〕10号，以下简称《信用评价办法》），现就进一步加强房地产开发企业信用评价和分类管理通知如下：

　　一、规范企业信用评价

　　（一）评价范围。在我市鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾等五城区从事房地产开发经营活动的房地产开发企业，应按《信用评价办法》和本意见要求参加信用评价。房地产开发企业信用评价每2年组织进行一次。

　　（二）信用申报。房地产开发企业按规定向市住建局申报企业信用信息。企业信用信息包括企业基本信息、从业人员信息、项目开发信息、项目销售经营信息、良好行为记录和不良行为记录等内容。

　　（三）审核评价。市住建局按规定对房地产开发企业申报的信用信息进行量化评分，并根据评价总分确定房地产开发企业信用综合评价等级，发放《福州市房地产开发企业信用评价证书》。市住建局、市资源规划局、市市场监管局等相关职能部门依据各自职能分工，对企业申报资料进行审核并提出意见。分工如下：

　　1.企业基本信息、项目销售经营信息、企业从业人员信息、项目开发信息和企业良好行为记录由市住建局负责审核确认。

　　2.企业不良行为记录由市住建局、市资源规划局、市市场监管局等各相关职能部门根据日常监管中对申报企业处罚情况提出审核意见，市住建局汇总后综合评价。

　　（四）评分标准。根据《信用评价办法》规定，进行信用评价。

　　（五）完善信用评级

　　1.评定开发企业及其独资设立的项目公司信用等级，可采集开发企业在本市全部房地产开发项目的信用信息，进行量化评分后确定。

　　2.评定开发企业合资设立的项目公司信用等级，可采集各参股开发企业在本市全部房地产开发项目的信用信息，按各参股开发企业股权比例，进行加权量化评分后确定。

　　二、加强企业分类管理

　　房地产开发企业信用评价结果与商品房预售许可、预售资金监管、政策优惠扶持挂钩，实行分类管理，作为企业守信激励、失信惩戒的重要依据。

　　（一）预售许可分类管理

　　1.信用评价等级为AAA级、AA级和A级企业开发的房地产项目，在预售许可审批要件齐全前提下，建设形象进度达到总楼层五分之一以上，准予办理商品房预售许可手续。

　　2.信用评价等级为B级、C级企业开发的房地产项目，在预售许可审批要件齐全前提下，建设形象进度达到总楼层三分之一以上，准予办理商品房预售许可手续。

　　（二）项目抵押分类管理

　　1.信用评价等级为AAA级、AA级和A级企业开发的房地产项目，在抵押期间准予办理商品房预售许可手续，预售许可后未销售房产可以办理在建工程抵押（含本通知实施前已预售许可无抵押项目），但在实际销售并订立商品房买卖合同前应完成解押手续。

　　2.信用评价等级为B级、C级企业开发的项目，抵押期间按照《福州市人民政府办公厅关于印发福州市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》（榕政办〔2016〕180号）办理预售许可审批手续。

　　（三）预售资金监管额度分类管理

　　1.毛坯工程预售资金监管额度

　　（1）信用评价等级为AAA级企业开发的房地产项目，在申办商品房预售证时处于无抵押状态的，商品房预售资金监管额度为工程总造价0.7倍；处于抵押状态的，商品房预售资金监管额度为工程总造价1.1倍。

　　（2）信用评价等级为AA级企业开发的房地产项目，在申办商品房预售证时处于无抵押状态的，商品房预售资金监管额度为工程总造价0.9倍；处于抵押状态的，商品房预售资金监管额度按为工程总造价1.1倍。

　　（3）信用评价等级为A级企业开发的房地产项目，商品房预售资金监管额度为工程总造价1.1倍。

　　（4）信用评价等级为B级、C级企业开发的房地产项目，商品房预售资金实行全额监管。

　　2.装修工程预售资金监管额度

　　（1）土地出让合同已约定销售指导价的精装修商品住宅项目。

　　①信用评价等级为AAA级企业开发的精装修商品住宅项目，在申办商品房预售证时处于无抵押状态的，装修工程预售预售资金监管额度为商品住宅装修备案价格的0.4倍；处于抵押状态的，装修工程预售预售资金监管额度为商品住宅装修备案价格。

　　②信用评价等级为AA级企业开发的精装修商品住宅项目，在申办商品房预售证时处于无抵押状态的，装修工程预售预售资金监管额度为商品住宅装修备案价格的0.5倍；处于抵押状态的，装修工程预售预售资金监管额度为商品住宅装修备案价格。

　　③信用评价等级为A级企业开发的精装修商品住宅项目，在申办商品房预售证时处于无抵押状态的，装修工程预售预售资金监管额度为商品住宅装修备案价格的0.6倍；处于抵押状态的，装修工程预售预售资金监管额度为商品住宅装修备案价格。

　　（2）土地出让合同未约定销售指导价的精装修商品住宅项目。

　　①信用评价等级为AAA级企业开发的精装修商品住宅项目，在申办商品房预售证时处于无抵押状态的，装修工程预售预售资金监管额度为商品住宅装修施工合同工程价款的0.7倍；处于抵押状态的，装修工程预售预售资金监管额度为商品住宅装修备案价格。

　　②信用评价等级为AA级企业开发的精装修商品住宅项目，在申办商品房预售证时处于无抵押状态的，装修工程预售预售资金监管额度为商品住宅装修施工合同工程价款的0.9倍；处于抵押状态的，装修工程预售预售资金监管额度为商品住宅装修备案价格。

　　③信用评价等级为A级企业开发的精装修商品住宅项目，在申办商品房预售证时处于无抵押状态的，装修工程预售预售资金监管额度为商品住宅装修施工合同工程价款的1.1倍；处于抵押状态的，装修工程预售预售资金监管额度为商品住宅装修备案价格。

　　（3）信用评价等级为B级、C级企业开发的房地产项目，装修工程预售预售资金实行全额监管。

　　（四）信用评价动态管理

　　企业信用评级有效期内，所开发的项目出现重大质量或安全问题、挪用预售监管资金拒不整改等重大违法违规行为的，可根据相关职能部门书面处理意见及时进行动态调整。

　　三、安置型商品房项目预售许可及抵押管理仍按榕政办〔2016〕180号文件执行。装配式建筑按原规定执行。

　　四、各县（市）区、高新区可根据本地实际，参照执行。

　　五、本通知自印发之起施行，有效期5年。

福州市住房和城乡建设局关于《福州市住房和城乡建设局 福州市不动产登记和交易中心关于进一步加强房地产开发企业信用评价和分类管理的通知》政策解读

　一、背景依据

　　为支持房地产开发企业良性发展，促进房地产市场平稳健康有序，根据《福建省住房和城乡建设厅关于印发福建省房地产开发企业信用评价管理办法的通知》（闽建〔2023〕10号），市住建局、市不动产登记和交易中心制定《关于进一步加强房地产开发企业信用评价和分类管理的通知》，将房地产开发企业信用评价结果与商品房预售许可、预售资金监管、政策优惠扶持挂钩，实行分类管理，作为企业守信激励、失信惩戒重要依据。

　　二、主要内容

　　（一）规范企业信用评价。一是明确评价范围。主要涉及我市鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾区从事房地产开发经营活动的房地产开发企业。二是信用申报。房地产开发企业向市住建局申报企业信用信息。企业信用信息包括企业基本信息、从业人员信息、项目开发信息、项目销售经营信息、良好行为记录和不良行为记录等内容。三是开展评价。市住建局按规定对房地产开发企业申报的信用信息进行量化评分，并根据评价总分确定房地产开发企业信用综合评价等级，发放《福州市房地产开发企业信用评价证书》。

　　（二）加强企业分类管理。通过将房地产开发企业信用评价结果应用于商品房预售许可、预售资金监管、政策优惠扶持挂钩，实行分类管理等方式，对房地产开发企业进行分类管理。

　　三、联系人及联系电话

　　福州市住房和城乡建设局房地产市场监督管理处，联系电话：0591-87608059。