海西房产网（微信公众号：fjhxfcw）消息：福州市住房和城乡建设局下发“关于公开征求《福州市住房和城乡建设局关于加强物业服务招标投标监管工作的通知（征求意见稿）》意见的通知”。

为加强物业服务招标投标监管，规范福州市物业服务项目招标投标工作，依据相关法律法规，结合我市物业管理实际情况，市住建局草拟了《福州市住房和城乡建设局关于加强物业服务招标投标监管工作的通知》。现向社会公开征求意见

“征求意见稿”明确前期物业招标监管工作：

一、凡在本市行政区域范围内，总建筑面积在2万平方米（含）以上的住宅及同一物业管理区域内非住宅前期物业服务项目（以下统称“住宅物业”），开发建设单位应当通过招标投标的方式选聘物业服务企业实施前期物业服务。

对投标人少于3个（不含）或者小于上述规模的住宅前期物业，须经物业项目所在地的县（市）区物业管理行政主管部门批准，方可采用协议方式选聘物业服务企业实施前期物业服务。

招标人根据招标文件确定的评标标准和评标方法，制定综合评分表及具体评分方法。评分方法应当按照综合评分表规定的内容，采取百分制的方法，合理确定技术部分（50-60分）、商务部分（30-40分）、价格部分（10分）等各项内容的比重和分值。

招标人可以根据福州市住房和城乡建设局《福州市物业企业星级评价系统》系统中查询投标人的最新的星级评价结果，在评分方法中设置分值（三星加1分，四星加2分，五星加3分）。

二、住宅前期物业服务招投标工作完成时限：建设单位应当按照以下规定时限完成住宅前期物业服务招投标工作：

1、预售新建住宅项目应当在申请办理预售许可证前完成；

2、现售新建住宅项目应当在申请办理销售方案备案前完成；

3、非出售的物业项目应当在交付使用前90日完成。

三、前期物业服务招标的招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县（市）区物业管理行政主管部门备案：

1、福州市前期物业服务招标备案表；

2、与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件（主要包括：建设项目立项批文、建设工程规划许可证、经规划部门批准的规划总平面图、开发建设单位企业法人营业执照及资质证书）；

4、招标公告或者投标邀请书；

4、招标文件；

5、法律、法规规定的其他材料。

四、总建筑面积在2万平方米（不含）以下的住宅物业，以及投标人少于3个（不含）的住宅物业，开发建设单位应当在采用协议方式选聘物业服务企业前，提交以下材料报物业项目所在地的县（市）区物业管理行政主管部门审批：

1、福州市协议选聘物业服务企业申请表；

3、采用招标方式选聘物业服务企业但投标人少于3个的书面证明材料；

3、建设工程规划许可证及经规划部门批准的规划总平面图；

4、开发建设单位企业法人营业执照及资质证书；

5、拟选聘的物业服务企业法人营业执照；

6、拟定物业服务标准及收费标准；

7、法律、法规规定的其他材料。

五、各县（市）区物业管理行政主管部门要严格按照相关政策法规的要求对申请人提交的材料进行审核。

对经审核符合要求的前期物业服务招标备案与中标备案申请，应在受理之日起5个工作日内出具《福州市前期物业服务招标备案证明》与《福州市前期物业服务中标备案证明》；对经审核符合要求的协议选聘物业服务企业申请，应在受理之日起5个工作日内出具《福州市协议选聘物业服务企业批准通知书》。

对申请人未按法律、法规及政策规定的要求进行招投标，或提交的材料不够齐全有效以及材料内容不符合相关规定的，应当及时督促申请人限期进行整改。

各县（市）区物业管理行政主管部门负责参与辖区内物业服务招投标活动的全过程的指导、监督工作。

此外，“征求意见稿”还明确对业主大会选聘物业服务企业招标监管工作。

业主大会决定选聘物业服务企业的，应当依法组织公开招标或邀请招标，确保程序公开、公平、公正，择优选择物业服务企业，充分保障全体业主的知情权、参与权和选择权。选聘物业服务企业属于业主共同决定事项，续聘、另聘物业服务企业应召开业主大会会议共同决议，业主委员会执行业主大会决议事项。

业主委员会应当提前15日告知属地街道（乡镇）和村（居）民委员选聘物业服务企业相关事宜，并接受指导。业主大会不得授权业主委员会决定选聘物业服务企业相关事项，不得授权业主委员会直接确定中标人。

住宅小区前期物业服务企业愿意继续提供服务的，应当在物业服务合同期限届满前九十日内，向业主委员会提交包括物业服务内容和标准、物业服务收费标准、物业服务计费方式、委派项目经理具体情况等相关资料的方案。因原合同未明确约定服务期限的，应在业主大会成立之日起六十日内，向业主委员会提交以上资料。

业主委员会应当在收到方案后三十日内，根据管理规约和合同履行情况等相关约定，拟定选聘方案并完成组织召开业主大会会议作出续聘或另聘物业服务企业的决定。

选聘方案应当包括以下主要内容：

1、拟选聘物业服务企业的信用情况、诉求处置以及信息报送评价、社会公众满意度测评、综合能力等级、物业服务履约质量评价、社会责任履行村（居）民委员会满意度评价等管理实绩；

2、物业服务计费方式（包干制或酬金制）；

3、物业服务标准和收费标准；

4、拟选聘物业服务企业委派至本项目的项目经理情况（载明工作经历、至少近一年工作管理业绩情况）；

5、物业服务委托管理期限；

6、物业服务合同；

7、续聘实施方案或者按管理规约约定的进行公开招标、邀请招标等另聘方式以及入围资格、选聘程序等招投标活动的实施方案。

选聘方案经业主大会会议表决通过后（上述事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意），业主委员会应当在物业服务区域内显著位置公示不少于7日。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当与物业服务企业在合同期限届满前重新签订物业服务合同；业主大会决定公开招标或者邀请招标等另聘物业服务企业的，应当通过业主大会授权后，遵循诚信、公开、公平、公正、择优的原则，在公共媒介上公布招标公告，并同步在福州市住房和城乡建设局网站（http://zjj.fuzhou.gov.cn/）上免费发布招标公告，按照有关法规规定依法依规选聘物业服务企业，建议优先选择参与过市住建局星级评价工作并且在此期间获得三星级及以上的物业服务企业。

业主委员会应当在乡（镇）人民政府或者街道办事处的指导下编制招标公告和招标文件。招标文件的主要内容包括物业服务期限和范围、投标人的资格条件、投标报价要求、评标方法、定标方法、拟签订的物业服务合同文本等。选择明显低于原服务标准的物业服务应当明确告知业主，并作出相应的说明。

业主委员会应当于召集业主大会会议十五日前，将有关议题予以公示;业主对议题提出书面意见建议的，业主委员会应当召开业主委员会会议研究决定是否采纳并予以书面答复。业主对答复内容存在重大意见分歧的，业主委员会应当及时向村（居）民委员会党委报告。

业主委员会召集业主大会会议决定公开招标选聘物业服务企业的有关事项，应当提前十五日书面告知物业所在地村（居）民委员会。村（居）民委员会应当派人列席会议或者了解会议情况。

在规范物业服务合同备案工作方面，“争取意见稿”明确，前期物业服务的招标人应当自确定中标人之日起15日内，向县（市）区物业管理行政主管部门办理中标备案手续。

备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式和理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

住宅物业管理招标的招标人应当自与中标人签订物业服务合同之日起30日内，提交以下材料报物业项目所在地的县（市）区物业管理行政主管部门备案：

1、福州市服务合同备案表；
2、开标评标过程记录；
3、确定中标人的方式及理由；
4、评标委员会的评标报告；
5、中标人的投标文件；
6、召开业主大会公告。
7、业主大会表决结果公告。
8、与中标人签订的物业服务合同；
9、招标代理委托合同（委托代理招标的）；
10、法律、法规规定的其他材料。

以上第1项材料需填报一式二份，采用招标方式选聘物业服务企业的需提供2-5、8-10项材料，招标人自行组织实施招标活动的可不提交第9项材料。

采用业主大会投票表决选聘物业服务企业的需提共6～8项材料需加盖招标人公章，同时需提交其相应的原件进行核实。

根据有关工作要求，各物业服务企业应当严格按照本通知的要求承接住宅小区物业服务项目，对未依法通过招标投标擅自承接前期物业服务项目的，或在前期物业服务招标投标活动中与招标人或者其他投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的，由县（市）区物业管理行政主管部门责令限期改正，拒不改正的，依法予以处罚。