海西房产网（微信公众号：fjhxfcw）消息：10月11日，福州市住房和城乡建设局　发布“关于公开征求《福州市国有土地上危险公共建筑自主更新改造指导意见》意见建议的公告”。

为推进福州市国有土地上危险公共建筑自主更新改造工作，结合福州实际，草拟了《福州市国有土地上危险公共建筑自主更新改造指导意见》，现向社会公开征求意见。

福州市国有土地上危险公共建筑自主更新改造指导意见（征求意见稿）明确，适用于我市四城区范围内国有土地上经鉴定为C级（Csu级、Ⅲ级）或D级（Dsu级、Ⅳ级），符合相应城市用地规划功能，不具备成片开发建设条件，尚未列入近期城市建设规划、整体拆迁改造范围或土地收储计划的办公、商业、教育、医疗、文体、社会福利等公共建筑的自主更新改造工作。改造包含拆除重建和加固修缮两种方式。

改造程序：各区依托零星危险住房自主更新改造部门联席会议，参照零星危险住房的改造程序开展组织、认定、实施工作。

规划政策：

1、增加面积方面。使用财政性资金建设的非营利性危险公共建筑拆除重建，其主管部门可结合实际需求对建设规模进行重新核定，经市政府同意后，按照现行国土空间规划技术规定开展重建。除使用财政性资金建设的非营利性危险公共建筑外，其他类型的危险公共建筑进行拆除重建，应在原有用地红线范围内进行，改建面积及层数（除地下空间）不得超过房屋及土地权属证明文件载明的范围，可开发利用自有用地范围内的地下空间；

2、规划指标方面。改建面积及层数（除地下空间）未超过房屋及土地权属证明文件载明范围的危险公共建筑，重建时建筑密度、绿地率、车位数量等指标可按照现状水平控制。其中，拟建建筑在原批建筑红线内建设、不超过原批建筑高度的，建筑间距、建筑退距可按照现状水平控制，日照按现行国土空间规划技术规定或不恶化进行控制；拟建建筑超出原批建筑红线或超过原批建筑高度的，建筑间距、建筑退距、建筑日照标准按现行国土空间规划技术规定及相关文件执行。新增或改扩建的地下室边界退让用地四至范围的距离不小于5米。

产权办理及土地出让金缴纳：

产权办理时，产权登记面积按照拆除重建后的房屋面积记载（含地下空间），土地使用期限延续原土地使用权剩余年限。出让地上的危险公共建筑重建后有增加容积率的，在办理规划许可前，应依法补缴土地出让金。

改造过程监管：

危险公共建筑改造项目需委托有资质单位进行设计、施工，并按规定程序办理规划、施工、消防审验手续，纳入工程质量安全监管。同时，对危险公共建筑的房屋安全以及改造过程中违法建设行为进行监管。

福州市国有土地上危险公共建筑自主更新改造指导意见（征求意见稿）

为推进我市国有土地上危险公共建筑自主更新改造工作，进一步消除房屋安全隐患，保障人民生命财产安全，结合党中央、国务院持续推进城市更新行动中“稳妥推进危旧房改造”的工作要求，根据《中华人民共和国民法典》《城市危险房屋管理规定》《福建省房屋使用安全管理条例》《福州市城乡规划条例》《福州市房屋结构安全管理办法》《福州市城市地下空间开发利用管理办法（试行）》等规定，现就做好我市国有土地上危险公共建筑自主更新改造工作提出如下指导意见：

一、本指导意见适用于我市四城区范围内国有土地上符合相应城市用地规划功能，不具备成片开发建设条件，尚未列入近期城市建设规划、整体拆迁改造范围或土地收储计划的危险公共建筑自主更新改造工作。

二、危险公共建筑是指按照《既有建筑鉴定与加固通用规范》（GB55021-2021）或《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）或《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）等相关技术标准，经符合条件的房屋安全鉴定机构鉴定，符合以下任一条件的办公、商业、教育、医疗、文体、社会福利等公共建筑：1.危险性鉴定等级为C级或D级；2.安全性鉴定等级为Csu级或Dsu级；3.可靠性鉴定等级为Ⅲ级或Ⅳ级。

三、危险公共建筑可采取加固修缮或拆除重建的方式进行自主更新改造。

四、危险公共建筑自主更新改造所需资金由业主承担；有多个业主的，通过全体业主共同筹措改造资金。

五、使用财政性资金建设的非营利性危险公共建筑拆除重建时，其主管部门可结合实际需求对建设规模进行重新核定，经市政府同意后，由市自然资源和规划局按程序开展控制性详细规划调整论证、出具规划设计条件函、办理土地与规划审批手续。经核定提高建设规模的公共建筑按照现行国土空间规划技术规定执行。
六、除使用财政性资金建设的非营利性危险公共建筑外，其他类型的危险公共建筑进行拆除重建时，应当在原有用地红线范围内进行，改建面积及层数（除地下空间）不得超过房屋及土地权属证明文件载明的范围。在不影响周边环境前提下，可通过协议出让方式取得地下建设用地使用权，开发利用自有用地范围内的地下空间，用于商业、办公、娱乐、经营性停车场（库）等用途，但不得用于住宅、敬老院、托幼园所、学校、医院病房等用途。协议出让年限与地上国有建设用地使用权剩余年限一致，地下一层、二层、三层（包括三层以下）的出让价款分别按地下空间相应土地用途地表基准楼面价的50%、20%、10%收取。地上建设用地使用权通过划拨方式取得的，可继续以无偿划拨方式提供地下建设用地使用权。具体按照《福州市城市地下空间开发利用管理办法（试行）》（榕政综〔2018〕197号）执行。

七、危险公共建筑进行拆除重建时，改建面积及层数（除地下空间）未超过房屋及土地权属证明文件载明范围的，受客观条件限制，满足现行国土空间规划技术规定确有困难的，在保障公共利益、妥善协调相邻关系和满足消防安全需求的前提下，拟建建筑的建筑密度、绿地率、车位数量等指标可按照现状水平控制，具体结合总平面布局确定。其中，拟建建筑在原批建筑红线内建设、不超过原批建筑高度的，建筑间距、建筑退距可按照现状水平控制，日照须满足现行国土空间规划技术规定的基本要求，确无法满足基本要求的，可按不恶化进行控制；拟建建筑超出原批建筑红线或超过原批建筑高度的，建筑间距、建筑退距、建筑日照标准应按照现行国土空间规划技术规定及相关文件执行。新增或改扩建的地下室边界退让用地四至范围的距离不小于5米。

八、危险公共建筑自主更新改造应组织拟改造房屋及其毗连房屋的所有权人进行表决，表决程序需经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数占比四分之三以上的业主同意后，方可申请开展自主更新改造工作。

九、各区可依托国有土地上零星危险住房自主更新改造工作部门联席会议制度（以下简称“联席会议”），开展危险公共建筑的自主更新改造核查认定工作。联席会议负责核查危险公共建筑使用情况、用地范围、产权情况、用地性质、改造形式、改造条件、改造方案等情况，提出认定意见。认定意见报区人民政府最终审定后，以各区联席会议名义作出危险公共建筑自主更新改造认定书。

十、危险公共建筑自主更新改造项目应向市资规及住建部门依法依规办理规划、施工、消防审验等手续，并纳入工程质量安全监管。工程完工后，应当按规定办理规划条件核实、竣工验收等手续，验收合格后方可交付使用。

十一、出让地上的危险公共建筑拆除重建有增加容积率的，在办理规划许可前，应依法补缴土地出让金。

十二、危险公共建筑完成拆除重建后，业主按不动产登记相关规定申请办理产权登记。产权办理时，产权登记面积按照拆除重建后的房屋面积记载（含地下空间），土地使用期限延续原土地使用权剩余年限。

十三、危险公共建筑未解危前，各区乡（镇）人民政府、街道办事处加强房屋安全管理，对鉴定为D级（Dsu级或Ⅳ级）的危险公共建筑，必须落实“清人、封房、拉警戒线”等措施，确保房屋使用安全。

十四、各区人民政府要组织住建、资规、城市管理、公安等部门以及乡（镇）人民政府、街道办事处建立联合监管与执法衔接机制，落实危险公共建筑自主更新改造的全过程监管职责，加强日常巡查工作，制止和查处危险公共建筑自主更新改造过程中违法建设行为，确保公共安全。

十五、各区人民政府可根据本指导意见，结合当地实际情况，制定具体操作细则。

十六、其他县（市）和马尾区、长乐区国有土地上的危险公共建筑自主更新改造工作可参照本指导意见执行。

十七、本指导意见自印发之日起施行，有效期*年。