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2024年法拍房市场年末翘尾,住宅二拍成交占比升至51.3%

海西房产网 发布时间:2025.01.13来源:每日经济新闻
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导语:整体来看,在高能级城市的法拍成交活跃度要远高于三四线城市。中指研究院数据显示,各能级城市中,2024年一线城市法拍住宅成交均价高达44752元/平方米,远超三四线城市的5094元/平方米,高能级城市房价优势突出。
标签:   法拍房

  在刚刚过去的2024年,法拍房市场出现显著变化。

  中指研究院最新发布数据显示,2024年全国各类法拍房挂拍量累计达76.8万套,成交17.6万套,总成交金额达3308亿元,成交金额较2023年微降约6.7%。

  其中,法拍住宅成交11.7万套,按拍次成交率为18.4%,较2023年略有下滑;按拍品清仓率为31.4%,较2023年30.3%的清仓率略有提升;成交金额为1635.9亿元,同比减少1.9%;成交均价9128元/平方米,同比下降1.1%。

  《每日经济新闻》记者注意到,从拍卖阶段的成交情况看,二拍成交占比继续提升。2024年法拍住宅二拍成交占比为51.3%,较2023年提升5.4个百分点。此外,随着最高法明确严禁在拍卖公告中声明“不负责腾退”,为法拍市场注入诸多利好因素,从单月法拍的成交情况看,2024年12月的法拍房成交出现“翘尾”行情。

  “当前法拍房评估定价主要锚定周边市场商品房价格,2024年房价整体下行,法拍房市场评估定价因此受到影响。同时,购房人群关注到整体房价下行趋势,对购买预期随之降低,供需两端对去年成交金额收窄微降构成直接影响。”

  中指研究院高级分析师张晓飞1月9日通过微信接受每经记者采访时表示,区域市场分化(各能级城市压力)和拍卖阶段变化(二拍占比增加)也对成交金额产生了影响。“未来,随着政策效果的逐步显现和市场透明度的提升,法拍房市场有望逐步回暖,但区域分化和价格下行压力仍将是主要挑战。”

  住宅二拍成交占比升至51.3%

  法拍房的成交情况不仅与城市能级相关,也与法拍的不同阶段有较大关联。

  整体来看,在高能级城市的法拍成交活跃度要远高于三四线城市。中指研究院数据显示,各能级城市中,2024年一线城市法拍住宅成交均价高达44752元/平方米,远超三四线城市的5094元/平方米,高能级城市房价优势突出。

 

  清仓率亦是一线城市领先,如上海和杭州的法拍住宅清仓率分别达到73.6%和76.7%。三四线城市的法拍住宅清仓率相对较低,反映出高能级城市法拍房市场更为活跃。

  而相对来说,低能级城市法拍住宅市场面临较大压力,成交均价低迷,清仓率不高,市场活跃度欠佳。不过,部分城市如台州、中山表现相对亮眼,但整体去库存压力依然较大。

  具体来看,在各能级城市中,2024年一线城市成交法拍住宅房源6994套,占比达60%;成交总金额462.1亿元,占比达28.2%,成交均价44752元/平方米。二线城市全年成交法拍住宅房源45997套,成交总金额638.1亿元,成交均价10015元/平方米;三四线城市成交法拍住宅房源63871套,成交总金额536.2亿元,成交均价5094元/平方米。

  此外,不同拍卖阶段的成交情况也发生了显著变化,二拍占比显著增加。

  根据相关规则,各类拍品拍次中,可分为一拍、二拍、变卖、重新挂拍等情况,其中一拍流拍结束后需进行二次挂拍,二拍流拍情况下需在申请执行人确认后进行变卖。其中一拍起拍折价率(起拍折价率=挂拍价/评估价)在70%—100%之间;二拍起拍价率为一拍起拍价的80%。

  据中指研究院数据,2024年法拍房交易各拍次中一拍成交6.6万套,在各拍次中占比37.3%,较上一年同期减少约5.5个百分点;二拍成交8.4万套,在各拍次中占比47.7%,较2023年同期扩大约5.3个百分点。

  其中,法拍住宅成交11.7万套,各拍卖阶段中一拍成交4.4万套,在各拍次中占比38%,较上一年同期减少约6.1个百分点;二拍成交6.0万套,各拍卖阶段中占比51.3%,较2023年同期提升约5.4个百分点。

 

  “竞买人更倾向于等待二拍,因为二拍起拍价通常为一拍的80%,价格更低,吸引力更大,反映了购房人群对价格敏感度高。而房价走势的不确定性,反映出市场观望情绪浓厚以及法拍房市场风险意识增强的心理变化。”张晓飞分析指出。

  年末成交现“翘尾”行情

  虽然2024年法拍房成交金额有所下滑,但在年底却出现“翘尾”行情。

  克而瑞数据显示,2024年12月,法拍房市场供应端新增挂拍3.6万套,环比下降9%,回落至年内均线附近;法拍房成交6040套,环比增长25%,达到年内第二高点。

  每经记者注意到,2024年11月20日,最高人民法院发布《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》,明确法拍房必须明示瑕疵,摒弃模糊表述,诸如“占有不明”“他人占用”等词汇不得在拍卖公告中出现。对于“带租赁权”或“带居住权”拍卖的情况,要求详细披露占有使用详情、租金、期限及权利人信息等关键内容,让竞买人能全方位了解房产状况。同时,强化腾退交付力度,执行法院除法定事由外,要扛起腾退交付的责任,严禁甩锅式的“不负责腾退”声明。

  究其原因,中指研究院分析指出,最高法指导意见的实施,提升了法拍房的透明度和公信力,优化了交付流程;同时,财政部和税务总局调整契税税率,降低了房屋交易成本。此外,多地政府还通过专项债收购法拍房用于保障性住房。

  从各地情况来看,2024年广东、四川、江苏、河南等省份法拍房挂拍量位列前位。其中,广东和江苏的法拍房挂拍量较2023年分别增加1.2万套和0.7万套;四川和河南的法拍房挂拍量较2023年分别减少0.5万套和0.4万套。此外,法拍房市场规模前10的省(自治区、直辖市)中成交量均较上一年增加。

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  在刚刚过去的2024年,法拍房市场出现显著变化。

  中指研究院最新发布数据显示,2024年全国各类法拍房挂拍量累计达76.8万套,成交17.6万套,总成交金额达3308亿元,成交金额较2023年微降约6.7%。

  其中,法拍住宅成交11.7万套,按拍次成交率为18.4%,较2023年略有下滑;按拍品清仓率为31.4%,较2023年30.3%的清仓率略有提升;成交金额为1635.9亿元,同比减少1.9%;成交均价9128元/平方米,同比下降1.1%。

  《每日经济新闻》记者注意到,从拍卖阶段的成交情况看,二拍成交占比继续提升。2024年法拍住宅二拍成交占比为51.3%,较2023年提升5.4个百分点。此外,随着最高法明确严禁在拍卖公告中声明“不负责腾退”,为法拍市场注入诸多利好因素,从单月法拍的成交情况看,2024年12月的法拍房成交出现“翘尾”行情。

  “当前法拍房评估定价主要锚定周边市场商品房价格,2024年房价整体下行,法拍房市场评估定价因此受到影响。同时,购房人群关注到整体房价下行趋势,对购买预期随之降低,供需两端对去年成交金额收窄微降构成直接影响。”

  中指研究院高级分析师张晓飞1月9日通过微信接受每经记者采访时表示,区域市场分化(各能级城市压力)和拍卖阶段变化(二拍占比增加)也对成交金额产生了影响。“未来,随着政策效果的逐步显现和市场透明度的提升,法拍房市场有望逐步回暖,但区域分化和价格下行压力仍将是主要挑战。”

  住宅二拍成交占比升至51.3%

  法拍房的成交情况不仅与城市能级相关,也与法拍的不同阶段有较大关联。

  整体来看,在高能级城市的法拍成交活跃度要远高于三四线城市。中指研究院数据显示,各能级城市中,2024年一线城市法拍住宅成交均价高达44752元/平方米,远超三四线城市的5094元/平方米,高能级城市房价优势突出。

 

  清仓率亦是一线城市领先,如上海和杭州的法拍住宅清仓率分别达到73.6%和76.7%。三四线城市的法拍住宅清仓率相对较低,反映出高能级城市法拍房市场更为活跃。

  而相对来说,低能级城市法拍住宅市场面临较大压力,成交均价低迷,清仓率不高,市场活跃度欠佳。不过,部分城市如台州、中山表现相对亮眼,但整体去库存压力依然较大。

  具体来看,在各能级城市中,2024年一线城市成交法拍住宅房源6994套,占比达60%;成交总金额462.1亿元,占比达28.2%,成交均价44752元/平方米。二线城市全年成交法拍住宅房源45997套,成交总金额638.1亿元,成交均价10015元/平方米;三四线城市成交法拍住宅房源63871套,成交总金额536.2亿元,成交均价5094元/平方米。

  此外,不同拍卖阶段的成交情况也发生了显著变化,二拍占比显著增加。

  根据相关规则,各类拍品拍次中,可分为一拍、二拍、变卖、重新挂拍等情况,其中一拍流拍结束后需进行二次挂拍,二拍流拍情况下需在申请执行人确认后进行变卖。其中一拍起拍折价率(起拍折价率=挂拍价/评估价)在70%—100%之间;二拍起拍价率为一拍起拍价的80%。

  据中指研究院数据,2024年法拍房交易各拍次中一拍成交6.6万套,在各拍次中占比37.3%,较上一年同期减少约5.5个百分点;二拍成交8.4万套,在各拍次中占比47.7%,较2023年同期扩大约5.3个百分点。

  其中,法拍住宅成交11.7万套,各拍卖阶段中一拍成交4.4万套,在各拍次中占比38%,较上一年同期减少约6.1个百分点;二拍成交6.0万套,各拍卖阶段中占比51.3%,较2023年同期提升约5.4个百分点。

 

  “竞买人更倾向于等待二拍,因为二拍起拍价通常为一拍的80%,价格更低,吸引力更大,反映了购房人群对价格敏感度高。而房价走势的不确定性,反映出市场观望情绪浓厚以及法拍房市场风险意识增强的心理变化。”张晓飞分析指出。

  年末成交现“翘尾”行情

  虽然2024年法拍房成交金额有所下滑,但在年底却出现“翘尾”行情。

  克而瑞数据显示,2024年12月,法拍房市场供应端新增挂拍3.6万套,环比下降9%,回落至年内均线附近;法拍房成交6040套,环比增长25%,达到年内第二高点。

  每经记者注意到,2024年11月20日,最高人民法院发布《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》,明确法拍房必须明示瑕疵,摒弃模糊表述,诸如“占有不明”“他人占用”等词汇不得在拍卖公告中出现。对于“带租赁权”或“带居住权”拍卖的情况,要求详细披露占有使用详情、租金、期限及权利人信息等关键内容,让竞买人能全方位了解房产状况。同时,强化腾退交付力度,执行法院除法定事由外,要扛起腾退交付的责任,严禁甩锅式的“不负责腾退”声明。

  究其原因,中指研究院分析指出,最高法指导意见的实施,提升了法拍房的透明度和公信力,优化了交付流程;同时,财政部和税务总局调整契税税率,降低了房屋交易成本。此外,多地政府还通过专项债收购法拍房用于保障性住房。

  从各地情况来看,2024年广东、四川、江苏、河南等省份法拍房挂拍量位列前位。其中,广东和江苏的法拍房挂拍量较2023年分别增加1.2万套和0.7万套;四川和河南的法拍房挂拍量较2023年分别减少0.5万套和0.4万套。此外,法拍房市场规模前10的省(自治区、直辖市)中成交量均较上一年增加。

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