海西房产网（微信公众号：fjhxfcw）消息：2023年11月18日9时，福州市自然资源和规划局举行2023年第六次国有土地使用权拍卖活动。

　　因出让条件调整，宗地2023-46号、49号、51号地块取消出让。本次只拍卖十一幅地块，分别为鼓楼4幅、台江3幅、晋安3幅、仓山1幅，总面积488.92亩，起拍价1568050万元。

　　本次拍卖共吸引包括厦门建发、厦门国贸、福州建发、保利、绿城、中海、中国武夷、首开、华润、联发、福建守正等22家报名参加。

　　最终，经过三个多小时拍卖，除了福州宗地2023-47号无人竞价，取消出让外，其余十幅地块全部拍出，总面积472.93亩，总成交金额165.525亿。

　　纯商品房与安商房分开，房价从此泾渭分明！

　　8月25日，国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》明确，推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。

　　这就意味将推动新一轮“房改”，也就是通常所讲的“商品房归商品房，保障房归保障房”的行业发展新模式。

　　与之相对应的是，9月底，自然资源部已下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制。同时，福州实施七年的新房限价政策也同步取消。

　　事实上，本场土拍已经贯彻行业发展新模式，将十一幅地块区分为纯商品房和安置型商品房、商业地块。

　　其中，福州宗地2023-40号、41号、42号、43号、44号、45号六幅为纯商品房地块，总面积254.34亩，总成交金额118.71亿，保利福建、厦门建发各竞得两幅，剩下两幅分别被厦门建发和湖北隽达竞得。

　　福州宗地2023-48号、50号、52号属于全回购的安置型商品房地块，总面积177.89亩，均以底价成交，总成交金额45.67亿，和以前一样，依然被福州本地国企兜底，福建榕圣建设、新榕筑业、工业园区开发集团分别竞得一幅。

　　剩下一幅由于设有竞买门槛，且建成后全部自持，最终被福州地铁集团竞得。

　　需要指出的是，在房产行业发展新模式之下，福州同一个片区纯商品房与安商房的价格未来将泾渭分明，差价巨大。

　　比如，福州保利竞得的福州宗地2023-41号、42号楼面价分别高达28677元/㎡和23962元/㎡，而同属于屏西旧改地块的福州宗地2023-48号安置型商品房对接价只有17560元/㎡。

　　再比如，被各方评价为本场土拍“地王”的福州宗地2023-40号，厦门建发竞得的楼面价高达38524元/㎡，该地块周边的宗地2023-29号（东大雅院），安置型商品房对接销售均价只有20100元/㎡。

　　福州土地拍卖何时能重出二环外？

　　本场土拍报名房企高达22家，这是福州土地市场多年未见的盛景。之所以出现这种情况，与本次拍卖所推出地块位置，全部集中在中心城区有关。

　　在本场土拍之前，福州市自然资源和规划局发布补充公告，因出让条件调整，三幅地块取消出让。

　　取消出让的三幅地块无一例外全部都在二环外，宗地2023-46号、51号均位于绕城高速边上，位置稍好一点的宗地2023-46号也位于二环外的郭宅片区。

　　包括第二轮取消出让的宗地2023-15号；第四轮取消的宗地2023-33号；第五轮取消的宗地2023-35号、36号、37号、38号地块，均位于二环以外。

　　 从2023年开始，每轮土拍必有补充公告似乎成了“惯例”，除了福州本土国企之外，剩下的房企对“二环”以外的土地意向似乎并不强。

　　通过这一场久违的土拍，提振市场信心，从而让有实力的房企拿地逐步走出二环以外，应该是主管部门的思路所在，毕竟福州市中心土地有限，通过大规模旧改取得土地出让，并不能持久。

　　11月28日，福州将举行年度第七轮土拍，这一次几乎是“五四北”专场，能不能维持第六轮的热度，我们拭目以待。

　　以下是十幅地块详细出让信息：

　　楼面价38524元/㎡，厦门建发拿下高工小区地块！

　　本场土拍，厦门建发旗下两家福州子公司36.55亿竞得福州宗地2023-40号、43号，对应地块为高工小区旧改地块，以及汽车南站地块。

　　其中，福州宗地2023-40号楼面价高达楼面价38524元/㎡，仅次于2016年阳光城竞得的福州宗地2016-11地块（阳光城龍庭路95號），成为年度“地王”。

　　两幅地块详细拍卖信息如下：

　　经过90轮竞价，16号竞买人福州兆臻房地产开发有限公司（厦门建发）以23.75亿竞得福州宗地2023-40号，楼面地价38524元/㎡，溢价率23.31%。

　　福州宗地2023-40号位于鼓楼区东水路东侧、福新路北侧，高工小区旧改出让地块，土地用途及年限为住宅用地70年、商服（商业）用地40年。

　　规划指标要求：

　　土地面积：24660平方米（合36.99亩）；容积率：1.0以上、2.5以下（其中商业不超过3000平方米）；建筑密度：30%以下（含30%）；绿地率：30%以上（含30%）；建筑限高：80米以下（其中住宅建筑高度21米以上）。

　　经过75轮竞价，20号竞买人福州兆裕房地产开发有限公司以12.8竞得福州宗地2023-43号，楼面地价28734元/㎡，溢价率41.44%。

　　福州宗地2023-43号位于台江区五一中路与国货西路交叉口西北侧，汽车南站周边旧改造地块，土地用途及年限为住宅用地70年、商服（商业）用地40年。

　　规划指标要求：

　　土地面积：22273平方米（合33.41亩）；容积率：1.0以上、2.0以下（其中商业不超过6000平方米）；建筑密度：30%以下（含30%）；绿地率：30%以上（含30%）；建筑限高：100米以下（其中住宅建筑高度21米以上）。

　　出让公告约定，宗地2023-43号地块与规划地铁8号线五一南路站合建方案按照榕地铁总函〔2023〕88号落实，合建费用1000万元由竞得人承担。

　　具体合建方案以市地铁集团确认为准，合建费用超出1000万元部分由市地铁集团承担，合建费用由竞得人与市地铁集团共同核定。

　　保利福建32.46亿竞得屏西两幅旧改地块

　　历经各方激烈的竞争角逐，保利福建成功竞得屏西小区旧改出让宗地2023-41号地块、宗地2023-42号地块。

　　其中，福州宗地2023-41号竞价次数达到113轮，竞争异常激烈。据了解，过去12年中，鼓楼纯商住宅用地仅拍出23幅，保利对鼓楼的钟爱可见一斑。

　　建继天悦、天悦二期后，本次竞得两幅地块后，外界都在猜测会不会建天悦三期？

　　两幅地块详细拍卖信息如下：

　　经113过轮竞价，1号竞买人福州中沁置业有限公司以25.42亿竞得福州宗地2023-41号，楼面地价28677元/㎡，溢价率28.25%。

　　福州宗地2023-41号位于鼓楼区泉塘巷西侧，屏西小区旧改出让地块二，土地用途及年限为住宅用地70年、商服（商业）用地40年。

　　规划指标要求：

　　土地面积：33199平方米（合49.8亩）；容积率：1.0以上、2.67以下（其中商业不超过3000平方米）；建筑密度：30%以下（含30%）；绿地率：30%以上（含30%）；建筑限高：100米以下（其中住宅建筑高度21米以上）。

　　经过21轮竞价，1号竞买人福州中沁置业有限公司以7.04亿竞得福州宗地2023-42号，楼面地价23962元/㎡，溢价率16.56%。

　　福州宗地2023-42号位于鼓楼区北二环路北侧，屏西路西侧，屏西小区旧改出让地块四，土地用途及年限为住宅用地70年、商服（商业）用地40年。

　　规划指标要求：

　　土地面积：11752平方米（合17.63亩）；容积率：1.0以上、2.5以下（其中商业不超过2000平方米）；建筑密度：35%以下（含35%）；绿地率：30%以上（含30%）；建筑限高：50米以下（其中住宅建筑高度21米以上）。

　　出让公告约定，宗地2023-42号配建的社区综合服务中心（含长者食堂），由鼓楼区政府指定单位按照9502元/平方米回购。

　　福州建发集团48.52亿竞得南湖旧改地块

　　作为本次土拍唯一参加纯商品房地块拍卖的福州国企，福州建发集团经过1轮竞价，以底价48.52竞得福州宗地2023-45号，楼面地价18333元/㎡。

　　福州宗地2023-45号位于晋安区长乐中路东侧，晋连路南侧，南湖旧改项目出让地块一，土地用途及年限为住宅用地70年、商服（商业）用地40年。

　　规划指标要求：

　　土地面积：74133平方米（合111.2亩）；容积率：1.0以上、3.57以下（其中商业建筑面积不超过25000平方米）；建筑密度：30%以下（含30%）；绿地率：30%以上（含30%）；建筑限高：130米以下（其中住宅建筑高度21米以上）。

　　湖北隽达地产1.18亿竞得台江袖珍住宅地块

　　本次土拍湖北隽达房地产开发有限公司算是报名房企当中，唯一的生面孔。经过25轮竞价，13号竞买人以1.18亿竞得福州宗地2023-44号，楼面地价23810元/㎡，溢价率25.53%。

　　爱企查资料显示，湖北隽达房地产开发有限公司成立于2011年1月21日，注册地位于通城县隽水镇银山大道龙湾城（县审计局隔壁），法定代表人为林高楼。经营范围包括房地产开发；商品房销售；物业管理；建筑材料销售。

　　股权穿透图显示，湖北隽达地产拥有三个股东，林高楼、江清仁、江海波分别持股53%、35%、12%。

　　福州宗地2023-44号位于台江区江滨西大道以北，新兴路西侧出让地块，土地用途及年限为住宅用地70年。

　　规划指标要求：

　　土地面积：3540平方米（合5.31亩）；容积率：1.0以上、1.4以下；建筑密度：20%以下（含20%）；绿地率：30%以上（含30%）；建筑限高：21-27米（含27米）。

　　福建榕圣11.5亿竞得屏西区旧改地块一

　　经过1轮竞价，5号竞买人福建省榕圣建设发展有限公司以11.5亿竞得福州宗地2023-48号，楼面地价7479元/㎡。

　　福州宗地2023-48号位于鼓楼区江厝路南侧，屏西小区旧改出让地块一，土地用途及年限为住宅用地70年、公共管理与公共服务（幼儿园）用地50年、商服（商业）用地40年。

　　规划指标要求：

　　土地面积：37414平方米（合56.12亩）；容积率：1.0以上、4.11以下（其中商业不超过6000平方米）；建筑密度：30.8%以下；绿地率：30%以上（含30%）；建筑限高：100米以下（其中住宅建筑高度21米以上）。

　　出让公告约定，宗地2023-48号可建住宅部分全部建设安置型商品房，安置型商品房对接价17560元/平方米。建设的安置型商品房应符合福州市安置型商品房建设标准，由福州市土地发展中心回购，鼓楼区实施监管。

　　同时，宗地2023-48号地块还须配建商业建筑面积6000平方米由市政府指定单位按照26167元/平方米回购，

　　福州新榕筑业8.73亿竞得雁塔旧改地块三

　　经过6轮竞价，10号竞买人福州新榕筑业工程有限公司以8.73亿竞得福州宗地2023-50号，楼面地价8367元/㎡。

　　福州宗地2023-50号位于台江区六一中路东侧，光明港路北侧，雁塔旧改出让地块三，土地用途及年限为住宅用地70年、商服（商业）用地40年。

　　规划指标要求：

　　土地面积：26281平方米（合39.42亩）；容积率：1.0以上、3.97以下（其中商业不超过3500平方米）；建筑密度：35%以下（含35%）；绿地率：30%以上（含30%）；建筑限高：100米以下（其中住宅建筑高度21米以上）。

　　出让公告约定，宗地2023-50号可建住宅部分全部建设安置型商品房，安置型商品房对接价18400元/平方米。建设的安置型商品房应符合福州市安置型商品房建设标准，由福州市土地发展中心回购，台江区政府实施监管。该地块配建的街道办事处、社区综合服务中心、派出所，由台江区政府指定单位按照9502元/平方米回购。

　　工业园区集团25.44亿竞得南湖旧改地块二

　　经过1轮竞价，2号竞买人福州工业园区开发集团有限公司以25.44亿竞得福州宗地2023-52号，楼面地价8998元/㎡。

　　福州宗地2023-52号位于晋安区长乐中路东侧，国货东路北侧，南湖旧屋区改造项目地块二，土地用途及年限为住宅用地70年、商服（商业）用地40年。

　　规划指标要求：

　　土地面积：54898平方米（合82.35亩）；容积率：1.0以上、5.15以下（其中商业不超过5700平方米）；建筑密度：35%以下（含35%）；绿地率：30%以上（含30%）；建筑限高：130米以下（其中住宅建筑高度21米以上）。

　　出让公告约定，宗地2023-52号可建住宅部分全部建设安置型商品房，安置型商品房对接价19700元/平方米。

　　建设的安置型商品房应符合福州市安置型商品房建设标准，由福州市土地发展中心回购，晋安区政府实施监管。该地块配建的综合文化活动中心、全民健身活动中心、居家养老服务照料中心、社区综合服务中心、派出所，由晋安区政府指定单位按照9502元/平方米回购。

　　同时，宗地2023-52号地块须配建商业建筑面积3500平方米由市政府指定单位按照23520元/平方米回购；须配建商业建筑面积1000平方米由市土地发展中心按照30178元/平方米回购

　　福州地铁集团竞得帝封江40.7亩商服土地

　　经过1轮竞价，29号竞买人福州地铁集团以1.145亿竞得福州宗地2023-53号，楼面地价1455元/㎡。

　　福州宗地2023-53号位于仓山区帝封江南侧，滨海快线帝封江线网中心地块，土地用途及年限为商服（办公）用地40年交通场站用地50年。

　　规划指标要求：

　　土地面积：27136平方米（合40.7亩）；容积率：1.0以上，2.9以下（其中商务办公建筑面积不超过总计容建筑面积的10%，技术装备物资储备调度中心面积不少于2500平方米）；建筑密度：40%以下（含40%）；绿地率：25%以上（含25%）；建筑限高：50米以下（含50米，需同时满足义序机场限高要求）。

　　出让公告约定，宗地2023-53号项目建成后全部自持。

　　针对上述地块，出让公告做如下重要约定：

　　1、交地时间:竞得人缴清出让价款后15日内，按照“净地”标准交地，其中宗地2023-40号至52号竞得人签订土地出让合同后即可进场，缴清第一期土地款后具备交地条件的，可先予交地。

　　2、开竣工时间：项目建筑高度小于等于100米的，自土地交付之日起9个月内开工；建筑高度大于100米的，自土地交付之日起12个月内开工（市建设局另有核定的，从其核定时间）。开工后36个月内竣工（建筑高度大于100米项目建设工期，以市建设局核定为准）。

　　3、安置型商品房回购款拨付时限。

　　安置型商品房购房款分四期拨付：第一期，主体结构封顶后支付购房款的20%。第二期，项目竣工备案后支付购房款的20%。第三期，项目办理产权总登、被征收人与受让人签订购房合同、完成征收补偿费用二次结算并交房后支付购房款的20%。第四期，项目办理产权总登后两年支付购房款的40%。

　　安置型商品房建设其他事宜按照《安置型商品房项目建设及回购款拨付工作流程》（榕自然综〔2019〕1306号）、《关于安置型商品房交付及回购款拨付机制调整事宜的通知》（榕财建〔2021〕165号）办理。

　　4、竞得人企业不在宗地所辖区内，竞得人拟成立或属地政府要求成立新公司进行开发建设的，竞得人应自土地出让合同签订之日起90日内完成新公司注册登记并签订补充合同。