2022年，房地产市场经历了一场深度大调整，房企亦深陷规模负增长困局，“丛林法则”比以往演绎得更为激烈。

　　中指院数据显示，2022年百强房企销售业绩同比下降41%，市场份额为39.3%，较2021年下降12.3个百分点。

　　事实上，2018年-2022年5年间，百强房企销售额增速均处于下滑态势。从2021年开始，这一增速转为负数，2022年下滑幅度更是加快至4成以上。

　　2022年，全口径销售额超过3000亿元的房企有4家，分别是碧桂园、保利发展、万科、华润置地，2021年这一数字为8家；销售额过1000亿元房企数量仅剩20家，2021年为43家；销售额过500亿元房企有40家，2021年为67家；销售额过100亿元房企有122家，2021年为162家，减少了40家。

　　23家房企退出了千亿元销售规模阵营，包括中国恒大、世茂集团、中南置地、金科集团、阳光城、中梁控股、龙光集团、融信集团、正荣集团、雅居乐等。

　　惨淡的市场行情中，仍有少数企业开启了逆势增长，如万达集团、越秀地产。2022年，万达集团全口径销售额为555.1亿元，同比增长55%，排在第33名，较2021年座次提升了50名。

　　房企座次排名大洗牌

　　伴随整个行业的调整，百强房企座次重排，尤其千亿元房企排名变化最大。

　　销冠第一的宝座目前仍归碧桂园所有。2022年，碧桂园以销售全口径金额4643亿元、权益金额3569.1亿元，连续6年坐稳房企销售第一名。但同比来看，全口径销售额仍下滑了38.8%。

　　第二名是保利发展，销售额4573亿元，在销售榜排名中较2021年提升了2个座次，且与碧桂园差距缩小至不足百亿元，在销售榜中“进三争一”似乎只是时间问题。

　　第三名是万科，销售额4202.2亿元，同比下滑32.3%，少了2000亿元，已然被保利发展超越。不过，前三强房企目前处于销售规模绝对领先地位，均超过4000亿元。

　　第四名是华润置地，销售额3013亿元，同比仅下滑4.6%，座次排名提升了4位；第五名中海地产，实现销售额2955亿元，同比下滑20.4%；第六名招商蛇口，实现销售额2926.3亿元，与中海地产相差不足30亿元，与华润置地相差不足百亿元。目前看，6强房企地位基本处于稳定态势。

　　排在第7名至第9名的房企则与前6名拉开较为明显差距，分别是金地集团、绿城中国、龙湖集团，销售额分别为2218亿元、2128.1亿元、2032.7亿元。虽然这3家房企销售额均同比下滑，但座次排名均较2021年提升。

　　跻身第十名的是曾经20名开外的建发房产，2022年实现销售额1703.2亿元，基本持平于2021年业绩，排名较2021年大幅提升11个名次，这样的成绩实属不易。此外，华发股份、越秀地产等房企也同样从30名开外冲进前20位。

　　曾经的老牌标杆房企，如融创中国、中国恒大、世茂集团等纷纷名次大跌。

　　2022年，融创中国实现销售额1692.1亿元，相比2021年的5976亿元业绩大幅下滑71.7%，在房企销售榜中也从2021年的第3名滑落至第11名；中国恒大仅实现销售额455.3亿元，同比缩水89.7%，排名从第5名滑落至42名。

　　业绩下滑是一个普遍态势。据克而瑞统计，2022年有近9成百强房企累计业绩同比下滑，累计业绩同比降幅大于50%的企业数量达到36家，另有32家百强房企累计业绩增速在-50%至-20%间，规模房企整体目标完成率处在历史低位。

　　房企各个梯队销售门槛都在大幅缩水。其中，TOP10房企销售额均值为3107.7亿元，较2021年下降33.1%；TOP11~TOP30房企销售额均值为1035亿元，较2021年下降45.5%；TOP31~TOP50房企及TOP51~TOP100房企销售额均值分别为519.4亿元和276.1亿元，同比分别下降50.2%和42.6%。

　　万达、越秀地产逆势增长晋级

　　千亿元规模仍是房企竞相努力跨入的阵营。但在2022年，有23家房企从这一阵营中滑落，仅剩20家。2017年~2021年，千亿元军团房企数量分别为17、30、34、43、43。

　　这份“消失”的千亿元房企名单包括恒大、正荣、荣盛发展、卓越集团、奥园集团、富力集团、祥生集团、佳兆业、新希望地产、禹洲集团、中骏集团、合景泰富、宝龙地产等，几乎都是民营房企。

　　仅剩的20家千亿元规模房企中，央企、国企数量占据了“半壁江山”，排名第20位的远洋集团，销售金额刚刚跨过千亿元门槛。

　　在一片下滑颓势中，仍有极少数房企保持了销售规模正增长，逆势晋级。TOP100房企中，销售表现为正增长的只有12家，其中9家为央企、国企，占比接近80%。50强房企中，仅有两家保持规模正增长，它们是万达集团、越秀地产。

　　2022年，万达集团销售额同比增长55%，排名从2021年的82名晋升到了33名，提升了50个名次；越秀地产销售额同比增长6.6%，排在第16名，较2021年提升21个名次。

　　此外，建发房产、华发股份、华润置地、滨江集团2022年销售额同比降幅均控制在10%以内，排名均实现较大提升。

　　在公开披露年度目标的规模上市房企中，仅有滨江集团、越秀两家房企达成了全年业绩目标。多数企业截至12月末目标完成率不足90%，不少房企甚至不足70%。

　　对于2023年房地产市场走向，在多位业内人士看来，目前正处于需求端预期出台政策阶段，其力度及效果将是影响2023年销售、投资增速表现的最大变量。

　　中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，房地产是明显的周期性行业，否极泰来。随着2023年新一轮支持措施的实施，行业信心提升，房企销售将会发生明显改善。房企要平衡安全与发展，迎接行业新周期。

　　国盛证券分析师金晶认为，2023年一季度或者二季度时有望见到第三波大政策加持。假设政府在2023年一季度将需求侧政策补齐，则销售有望在二季度企稳，在三四季度小幅复苏，预计复苏将从2023年下半年一直持续到2024年；到2025年有可能因为人口原因及经济阶段性复苏到位而见顶回落。