楼市继续探底

　　每月15日（遇节假日顺延），都是国家统计局发布上月各类宏观经济数据的时间。

　　一大早，各类数据扑面而来，仔细看了一下关于楼市方面的数据，得出的结论就四个字：

　　在11月份房地产“三箭齐发”利好以及其他利好作用下，楼市继续探底。

　　第一，房地产投资跌幅继续扩大。

　　国家统计局披露，1至11月份，全国房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%；其中，住宅投资94016亿元，下降9.2%。

　　房地产开发投资衡量的是房企拿地与投资项目资金的情况。

　　可以看到，从年初以来，增速不断下滑，到今年4月份直接进入负增长通道，此后跌幅不断扩大，到11月份已经扩大到最大跌幅。

　　第二，商品房销售面积与销售额继续探底。

　　1至11月，全国商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积下降26.2%。商品房销售额118648亿元，下降26.6%，其中住宅销售额下降28.4%。

来源：国家统计局

　　可以看到，11月份的跌势比10月份更大了一些。

　　但透过前11月与前10月的销售面积与销售计算的11月份全国均价，却比10月份整体略涨了一些。

　　通过计算，11月份单月全国商品房销售面积10071万平方米，销售额9816万元，由此可以计算出11月全国商品房均价为9746元/平方米，较10月份涨0.6%。

制图：城市财经；数据：国家统计局

　　02、90%的城市房价在调整

　　　　国家统计局今天同时也披露了11月份70个大中城市房价变化情况。

　　本号梳理了以下几个亮点：

　　第一，70个城市中，新房价格环比上涨16个，持平3个，下跌51个。下跌城市数量比10月少了7个。同比下跌城市数量51个，和10月份持平，仍维持在数量高位。

　　第二，70个城市中，二手房价格环比上涨5个，持平3个，62个城市下跌，下跌城市数量和10月份持平，仍维持在高位。

　　这意味着，仍有近90%的城市房价在调整当中，调整仍是主流趋势。

　　同比方面，70个城市中，同比下跌城市数量64个，超过了90%。也就是说超九成城市的二手房价格比一年前便宜。

　　第三，二手房价格较2020年下跌的城市数量依旧是40个，和10月份持平。

　　这意味着什么？

　　这一波调整，北方城市先行，北方中心城市的房价高点大多在2017年至2018年。

　　但南方中心城市则要晚两三年，南方中心城市中大多数房价的高点是在2020下半年至2021年一季度，之后才进入了调整阶段。

　　二手房价格相比于2020年下跌，按照房价正弦函数走势的对称性，则意味着这40个城市的房价至少回到了三四年前。

　　这40个城市具体名单为：

　　牡丹江、哈尔滨、北海、安庆、吉林、太原、宜昌、常德、锦州、贵阳、石家庄、长春、岳阳、襄阳、呼和浩特、南充、天津、湛江、遵义、南宁、秦皇岛、郑州、大理、洛阳、韶关、泸州、唐山、济南、桂林、武汉、丹东、包头、青岛、平顶山、兰州、南昌、济宁、沈阳、乌鲁木齐、九江。

制图：城市财经；数据：国家统计局

　　这40个房价至少回到三四年前的城市，东北代表城市跌幅最为明显，牡丹江领跌全国，其房价正在快速鹤岗化。

　　东北四大主要城市中，哈尔滨、长春、沈阳都在跌幅榜上，只有大连没有上榜。

　　这与东北经济低迷、产业不振、人口流失有直接关系。

　　本号在之前分析东北整体楼市的文章中，已经说过，包括四大主要城市在内，东北楼市整体已经没有了金融属性，只剩下居住属性了。

　　从南北划分来看（以秦岭淮河为界），南方18个，北方22个。

　　从区域划分来看，东北7个，中部地区12个，包括太原、武汉、南昌三大省会城市。华北、西北、西南、华南、华东，均有城市在列。

　　整体来看，上榜的40个城市无外乎这几个原因：

　　第一，人口流失、产业不振，如东北城市

　　第二，前期过度依赖棚改，如太原、南充、宜昌、襄阳、九江等。

　　第三，房价虚涨严重、库存超大，如武汉、南昌、青岛等。

　　03、预料之中、情理之中

　　国家统计局最新发布的数据告诉我们，在各种融资放松利好之下，在防疫放开之下，市场并没有出现立刻扭转的局面。

　　这是预料之中也是情理之中的事情，本号在最近的文章中多次强调过。

　　防疫放开，只是经济复苏的基础，并不是放开之后就万事大吉，下面的大挑战，是迎接感染高峰期。

　　此外，疫情是影响我们经济和收入的最大因素，但不是唯一因素。自特朗普上台之后，中美之间的摩擦从未停止过，两国之间的对抗，掀起了世界各国之间的选边站队。

　　更为重要的是，今年开始的俄乌战争，拉开了世界秩序撕裂的序幕。所以说，最坏的时候的确已经过去了，但经济、就业、楼市复苏，是曲折的，不确定的。

　　诚然，最坏的时候已经过去了，但掏空了三年的积蓄并不是立马就能回来，回暖仍需要时间。

　　在这种背景下，整体调整的趋势很难改变，特别是南方大多数才调整一年的城市，泡沫依旧很大，挤泡沫依旧是主流趋势。

　　至于北方一些城市，已经调整了四五年的时间，现在基本跌无可跌，只要不作死想着投资，刚需和改善型需求，可以入手，比如天津、青岛、济南、石家庄等城市。