近年福州哪个板块走势最强劲？相信有的会说东二环、有的会说南二环。

　　当楼市遇冷之后，回顾这3年房价走势，会出乎意外的发现答案是金山。

板块分析

金山的价值在哪？

　　2020年，金山房价上限3W，板块刚改定位，此时五四北、南二环同价位。

　　2021年，金山房价突破3.2W，建发和玺热销，此时五四北、南二环依然2.8W。

　　2022年，金山土拍指导价3.5W，房企争夺拿下，此时五四北、南二环指导价2.9W。

　　面对金山的强劲走势，产生思考，新区的发展到底什么才是价值？

　　近年新区无数，共性就是拆迁+盖楼，同时引入商业综合体等。

　　当楼市火热时，新盘很容易产生溢价，而一旦遇冷，下滑也最明显。

　　此时，再看金山，作为20年的新区，土拍热度、房价、开发商认可度等一直热度不减，可以说是福州最稳定的一个板块，至于原因为何？

　　板块的人口，2021年人口普查，金山街道20.29万人，10年人口增加12.22万，数据冠绝福州，作为早期的新区，在没有竞争对手的情况下引入人口，可以说占尽天时。

▲福州七普截图

　　板块的地形，往东闽北CBD，往西高新区，往南老仓山，往北淮安，没有任何隔断的先天优势，以及多个就业圈环绕，可以说占尽地利。

▲地图示意图

　　板块的发展，地铁2、5号线已经开通加持，还规划3、4、6号线，教育成为鼓楼、老仓山之后的新贵，同时万达+爱琴海的商圈组合，面对多所万达开业，人流不减反增，这样的表现，可以说占尽人和。

　　综上，金山的发展，就是对于新区最好的总结，新区≠盖楼，真正价值是：区位的延展性+人口的吸附力。

　　对于金山，目前也迎来住宅的收官战，纯商改善新盘—建发玺云。

▲项目效果图

土拍分析

断供背后的价值在哪？

　　对于项目的土拍，当天成交总金额占比41%，成了寒冬里最亮的星。至于为何有这样的表现，看看板块供应情况。

▲土拍统计表

　　近12年板块合计供应437亩，大部分来自2019年的绿轴旧改，可以说金山已经断供。

　　当知道土地供应关系后，再思考未来的二手增值。

　　近年大部分项目二手都难保本，不过鼓楼两个次新盘是反例，一个是保利天悦一期，一个是福州源，开盘均价4.4W，如今二手成交价5.8W。

▲贝壳二手成交截图

　　为何两个项目能逆势增值？

　　不是因为单纯的改善盘，也不是因为鼓楼区的改善盘。

　　而是因为：多年断供、长期累积的置换需求、核心区位的改善盘。

　　此时来到金山，20年的居住客源，12年的断供，绿轴最后一幅商住用地，建发房产操盘的头部改善产品。

　　这就是在土地逻辑背后，未来二手市场真正的定价权。

项目分析

金山的最优改善盘？

　　对于项目而言，除了建发房产的国企保障外，还有哪些优势？

一、配套优

　　项目位于绿轴核心，商业有仓山万达、万科里、以及在建的天翔综合体，医疗有步行可达的省立医院南院，交通出行，距离地铁5号线约500米，同时周边城市界面非常干净。

　　对于购房者，无须等待所谓的规划落地，所见即所得，特别对于改善置业，这样的配套更贴合。

▲百度地图截图

二、地块优

　　项目作为纯商盘，没有任何安商房、公租房配建，保障居住的纯粹性。

　　除纯商外，占地约60亩，地形方正，这个优势更强大。

　　目前市场，大盘住户太多，管理难跟上，小盘社区太小，没有居住体验。

　　项目适中的面积，再搭配规则的地形，既满足社区体验又能保障社区管理。

三、门槛优

　　主推建面约149-210平，独立奢华入户门厅，这个标准在板块特别亮眼。

　　近年周边供应的项目，要么存在配建房，要么以连廊刚需+2T2改善混合搭配。

　　唯一纯改善的项目，即去年房企操盘的建发和玺，开盘即热销。

　　如今房企带来门槛更高，区位更强的项目，明显更值得关注。

　　综上，项目每个点单独看，不会很亮眼，但是叠加在一起，就构成了金山目前唯一，社区成型、高门槛、纯商定位、品牌房企、年限最短的全优改善盘。

预期分析

除了稀缺还有啥？

　　对于项目除了上述的供应稀缺外，还有两个预期值得关注。

一、学区预期

　　绿轴最后一幅地块，定位九年一贯制教育用地，对于项目而言，没交房，给不了承诺，但是预期就是挖掘尚未兑现的价值。

　　未来公立校注定回归主流，九年一贯制的定位，搭配绿轴新盘的生源基础。

　　此时再思考，就会明白这个预期有多强，而且金山已经有前车之鉴。

二、房企预期

　　如今房企暴雷，很多企业开始退出福州，这就对日后楼盘管理产生不确定性。

　　对于建发房产，今年已经拿下多幅优质地块。

　　未来福州楼市，改善看建发房产，注定会成为主旋律。

　　随着品牌效应增加，不仅保障项目品质，还会让二手市场产生品牌溢价。

项目总结

金山改善的绝唱

　　对于金山，地如其名，板块的价值，需要长时间挖掘，一直低调的强劲走势，值得更多关注。

　　如今发展20年的金山，在住宅收官之时，遇上深耕榕城20载的建发房产，可以说冥冥之中的定数。

　　建发玺云，在土地断供+置换需求爆棚的背景下，搭配上大尺度高标准的产品定位。

　　这样的项目，不仅值得每个金山改善客关注，更值得整个市场的关注。

温馨提示

本文对项目特点所做的介绍，仅供参考。我们务求客观真实，但无法涵盖项目所有信息，也无法预测相关价格变化。

本文中体现的配套等规划信息仅供参考，具体以政府为准。本宣传文章发布内容为2022年6月30日前。
读者若产生购买行为，请务必看清售楼处的周边不利因素公示，对项目周边现状进行实测。并在签署各类法律文件时，仔细阅读相关条款。
如仍有疑问，欢迎后台留言单独咨询。
（本文为合作推广文）