海西房产网（微信公众号：fjhxfcw）消息：据《财联社》2月10日报道，全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台。该消息若属实，房地产行业将迎来实质性利好。

　　该报道援引知情人士消息称，新的“管理办法”明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”。由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。

　　本次新出台的资金监管办法保证了商品房预售资金使用的灵活性，在确保项目交付的前提下，提高商品房预售资金使用灵活性，将成为行业基本面改善和投资者信心提振的催化剂。

　　对于此前部分地方在预售资金管理执行过程中过于严格的做法，亦将有一定的纠偏效果。

　　“管理办法”明确预售资金账户基本标准

　　此前出台的《城市商品房预售管理办法》曾对预售资金监管做出原则性规定，即各地区自主出台相应的“预售资金监督管理办法”和“预售资金监督管理实施细则”，导致各地预售资金监管的方式差别较大。

　　但由于全国并无统一的规定，部分地方预售资金监管存在政策不明确、提取基数和提取比例过高、提取节奏不合理等问题。

　　据透露，新的“管理办法”明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。各地在此基础上因城施策制定细则，有利于引导优化预售资金资金监管。

　　同时，新的“管理办法”将改变原有各地对商品房预售资金监管责任不清的情况，有关部门也将督促检查预售资金监管的实施情况。

　　商品房预售资金使用的灵活性将获提升

　　商品房预售资金，是指购房人按照商品房预售合同约定的预购房款，一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款，但此前各地规定的监管范围存在一定差异。

　　据透露，新的“管理办法”强调，购房人的定金、首付款、按揭款和他形式的购房款，应全部直接存入预售资金监管账户。预售资金监管账户中的监管额度内资金必须专款专用，使用用途包括建筑材料、设备款、施工款等相关支出。

　　此外，预售资金监管额度由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等进行核定，以确保项目竣工所需。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。具体拨付的节点由各地的市县级城乡建设部门确定。

　　“管理办法”要求加强各方信息共享，商业银行按预售资金三方监管协议加强账户监测，定期和地方住建部门进行对账等。

　　此外，部分地区原有政策规定存在提取基数和比例过高的问题。重点监管资金的提取基数包括备案价、工程款、实收款三类，其中以备案价、工程款为基数的城市占绝大多数，极少城市以实收款为基数。

　　在资金的提取节奏上，当前部分城市重点监管资金提取节奏较慢，部分城市主体结构封顶前可提取的最高重点监管资金比例在50%以下，主体结构封顶前重点监管资金较难取用。

　　在保交付、防烂尾压力下，各地纷纷加强对当地项目预售资金的监管。目前监管偏紧使得房企对账面资金的调度能力变差，进一步加剧了流动性紧张的局面。

　　业内人士指出，允许房企在预售资金达到监管额度后，可自由提取使用超出额度的资金，将有助于提升房企资金的流动性，推动其稳健发展。若能在确保项目交付的前提下，提高商品房预售资金使用灵活性，将成为行业基本面改善和投资者信心提振的催化剂。申万宏源房地产行业首席分析师袁豪认为，预售资金使用的合理化、规范化或仍是后续政策的主导思路。后续因企施策、因城施策的政策或是预售资金监管调控的大方向。

　　附相关信息：

　　福州商品房预售资金监管额度不少于工程总造价1.2倍

　　2022年1月19日，福州市城乡建设局官网一则消息，介绍福州市强化商品房项目资金监管措施：

　　1、强化预售资金入账监管为着力点，推动全流程各要素监管，规定同一本预售许可证内的商品房只能设立一个监管账户，购房定金、一次性付款等全部纳入监管账户，实行“专户管理、封闭运行”。

　　2、明确预售资金监管额度为切入点，严控资金拨付节点及比例，新建商品房项目的监管额度原则上不少于项目工程总造价的1.2倍，并按工程建设进度节点拨付使用监管额度内的商品房预售资金。

　　3、实施差别化监管为发力点，不断加强监管力度，对于信用不良或存在违规行为的房地产企业进行重点监管或全额监管。

 　《福州市商品房预售资金监管办法（试行）》截屏

　　据了解，福州市曾于2020年7月23日出台《福州市商品房预售资金监管办法（试行）》，明确福州新建商品房项目的预售资金监管额度原则上不高于项目工程总造价的1.2倍。

　　此次，福州市城乡建设局明确新建商品房项目的监管额度原则上不少于项目工程总造价的1.2倍。从“原则上不高于”变成“原则上不少于”，体现监管力度加强。