寒冬将尽。这是近期不少业内人士对房地产业的共同判断。

　　去年下半年以来急速降温的楼市开始传出暖意。“挂牌两个月一直无人问津的二手房，年前突然有了许多看房的邀约”，计划出售自家位于北京市昌平区一套住房的牛先生表示，最近可以明显感受到市场开始变得活跃了。在很多城市，买房之后迟迟不放款的房贷，也开始加速放款，交易节奏逐渐恢复。

　　这得益于去年12月的全面降准之后，2022年开年又现降息，偏紧房地产金融环境有所松动。加之，越来越多城市出台购房补贴、公积金放松、降低落户门槛等支持性政策，房地产“政策底”似乎已经出现。

　　虎年已至，楼市会快速重拾信心，甚至出现“报复性补涨”吗？

1月份多地出台鼓励政策

　　由购房补贴和公积金政策“打头阵”，近期多地出台政策支持合理的住房消费。

　　中泰证券近日发布的一份研报显示，截至1月23日，株洲、自贡、南宁、保定、玉林、马鞍山等18个城市或市区出台鼓励政策，主要措施包括提供人才或三孩家庭购房补助、放宽落户限制、下调公积金首付比例等。

　　类似的放松或者鼓励政策有望继续增加。国家发改委近日表示，抓住春节、元宵节等传统佳节消费旺季契机，挖掘消费热点和增长点，进一步释放居民消费潜力，并提出10大重点工作，其中就包括“促进住房消费健康发展”。有业内专家认为，这或许意味着今年春节前后，二三四线城市房地产市场会因返乡置业而有所升温。

　　58同城、安居客发布的报告显示，今年有返乡置业意愿的人群占比从去年的37.8%，升至41.2%。

楼市交易尚未走出减量通道

　　政策出现松动，楼市会快速升温吗？事实上，去年年末以来，部分地方楼市交易量出现止跌甚至回升迹象，但多数城市房地产市场仍然低迷，房价尚未脱离下跌区间。

　　根据贝壳研究院观察，2021年10月以来贝壳50城二手房成交量连续3个月环比增长，12月二手房价格指数环比跌幅出现本轮下行以来的首次收窄，代表市场预期的二手房景气度指数也停止下降。此外，2022年1月以来北京、广州、合肥、宁波等重点城市二手房日均成交量均较去年12月日均水平保持增长。

　　不过，今年1月份，多地楼市交易量仍处于下降通道。易居研究院智库中心发布的《百城住宅成交监测报告》显示，今年1月1日-23日，全国百城新建商品住宅成交面积为1757万平方米，环比下跌20%，同比跌44%。据此推算，该机构认为，今年1月份百城新房交易疲软，预计全月环比下跌约两成，同比下跌约四成。

　　反映供求情况的住宅库存仍在上升。据克而瑞研究中心监测，2021年12月百城商品住宅库存量达到6.1亿平方米，环比上涨1%，同比增长3%。12月楼市迎来“翘尾”行情，供求皆有不同程度放量，但整体市场仍延续供过于求格局。其中，三四线城市由于成交热度回落，库存去化周期攀至19个月。

供需积极性恢复仍需时日

　　尽管政策小幅松动，但对于一些前期扩张过快的房企来说，债务压顶之下，这个“冬天”可能会比过去都要长。目前，不少房企仍在裁员、降薪之中，普遍拿地意愿不高。

　　据易居研究院智库中心发布的一份报告，今年1月1日-25日，上市房企拿地积极性为2010年以来同期最低。据该机构统计，1月前25天，上市房企中，仅有15家房企参与了拿地，拿地金额为166亿元，拿地的房企数量和拿地金额同比分别下跌77%和93%。而2021年同期，全国有64家上市房企参与拿地，拿地金额达2506亿元。

　　房地产企业的拿地意愿是反映楼市信心的主要指标之一。房企信心不强，意味着未来一段时间，提高项目售价或者抢拍高价地等行为会大减。

　　购房者信心恢复也尚需时日。以深圳的网红盘“华润城”为例，2021年12月，华润城润玺二期开盘当天，剩余200套房源未售完。华润城系列位于深圳南山区，从2014年开盘以来，基本都是开盘即售罄，2020年，该项目更引发过深圳万人抢房的盛况。但去年年末，这一盛况被打破，一定程度上反映购房者信心尚未恢复。

政策效应将逐渐显现

　　为何政策已现松动，但无论楼市交易、房价还是各方信心都尚未出现明显恢复？这是因为政策发挥效力有一定时滞，未来将逐渐显现。

　　中泰证券研究所政策组负责人、首席分析师杨畅表示，目前部分地方已经开始加快了针对购房者的个人按揭贷款的审批速度，有望推动需求的释放，进而带来房价的见底回升。但从历年走势观察，住宅销售面积对于住宅投资仍然存在6-8个月左右的提前性，未来房地产开发投资修复仍然可能存在一定的滞后表现。

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，2022年一季度投资、销售、房价等各项指标降幅最大，第二、三季度降幅逐步减小，四季度主要指标才能转正。

房地产难现大幅反弹

　　中泰证券首席经济学家李迅雷认为，货币环境宽松以及流动性的改善，只是一个短期性的因素。他认为，房地产长周期拐点已经出现，未来楼市将呈现一个长期下行的趋势。当然，受到政策影响，这一过程会比较平缓。

　　安信证券首席经济学家高善文提出，2020年和2021年中国商品房销售面积逾17亿平方米的水平，将是未来数年内中国商品房销售面积的顶部，也可能是一个长期的历史峰值。当前房地产行业进入供给侧调整期，行业的高周转模式正在终结。

　　从短期来看，房地产也缺乏快速上行的可能。在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部提到了2022年8项工作内容，其中，“加强房地产市场调控”放在第一的位置，局部升温时，则大概率出现调控加码。