2021年上半年，中央就房地产市场密集发声，严格落实“房住不炒”的政策主基调，从金融端、土地端、调控端稳地价房价，全面把控房地产市场。在这样大环境下楼市能否扛过这一“疫”？有人看好有人看衰，微观认为，还需从以下几个方面来分析：

01 全国二批次土拍：规则变化及
政策加码致房企拿地趋于理性

　　今天最新消息，广州以成交23宗、不成交25宗，结束了第二次集中土拍。截至目前，已完成第二次集中土拍的城市，整体终止出让土地占比达到29%，而天津、沈阳、合肥、广州等热门城市终止率占比高达31-53%，主要是由于房企报名数量不足而提前宣告“流拍”。

▲图片来源：中指机构

　　本次土地热度下滑，微观认为还有以下三点原因：

　　1、从土地端看：本次土地竞买规则调整变化，涉及房地价联动、竞品质、竞现房、禁马甲、查房企资质与资金来源等内容。“苛刻”的条件对房企的财务状况、开发经营能力等综合能力提出了更高的要求，使部分房企失去参拍资格。

　　2、从政策端看：政策调控频繁加码，加重房企投资的观望情绪，叠加二批次拿地对今年营销业绩形成不了太多贡献，所以房企拿地紧迫性下降。

　　3、从金融端看：三道红线、二道红线等政策出台，使房企的融资渠道受阻，同时银行贷款额度持续吃紧，按揭放款明显放慢，房企回款压力持续承压，致拿地意愿进一步被抑制。

02 房住不炒的目的：
既防止大涨，也防止大跌

　　“房住不炒”的调控主基调是稳地价、稳房价、稳预期，并非是打压房地产，而是让房地产不再高位继续疯狂，既防止大涨，也防止大跌，最终的目的是促进房地产市场平稳健康发展。

▲部分城市楼市“限跌令”内容，东方财富网整理

　　从这些城市出台的限跌令来看，措施和政策几乎大同小异，主要的目的就是防止房价快速下跌，稳定是限跌令的初衷；从另外一个角度来看，防止开发商之间的恶性竞争可能带来导致新矛盾的产生，也是为城市整体的房地产市场良性发展提前布局。

03 地产活下去的机会 ？

1/房地产目前仍是支柱产业

我们来看三组数据：

▲ 国家财政部：

　　2020年全国财政总收入18万亿，其中房地产相关收入合计10.4万亿，占全国财政收入的57%。

▲ 地方政府层面：

　　2020年福州全市GDP为10020亿元 ，而传统五区+闽侯的商品房成交总额为1133亿元。

▲ 城市土地财政依赖度：

　　2020年全国土拍规模较大，达到了上万亿元的成交额，其中温州、昆明、福州、杭州、武汉、广州等12个城市土地财政依赖度超过了100%，处于超高土地财政依赖城市。

▲图片来源：暨阳乐居企鹅号

　　从以上图表来看：中国经济增长目前较大程度上还是依赖于房地产行业的。即使在城市化率超80%的欧美国家，比如美国成熟房地产市场，其房地产依旧是支柱产业。

2/房地产红利仍在，
城镇化将释放2.2亿人口住房需求

　　追溯住房需求的根本因素，从来都离不开两个关键话题，那就是人口和城镇化。

　　据官方数据显示，2020年我国的城镇化率高达63.89%，处于城市化率高速发展阶段，据了解，我国城镇化率每年大约提高1.42%，相当于每年新增约2000万人进城。

　　到2035年，若城镇化率达到75%，将新增约2.2亿城镇居民，根据建设部政策研究中心推出的《全面建设小康社会居住目标》，城镇人口人均居住面积为35平方米，那么2.2亿人口的住房需求量将达到77亿平方米，城镇化红利仍将释放。

▲中国城市化进程，来自光华管理学院

　　城镇化人口调增，对楼市构成利好，因此未来数年，仍会保持高速增长的城镇化人口红利。这部分群体中，将来也有一大部分将转化为购房需求。

3/福州大都市圈，发展空间潜力大

　　随着城镇化率突破60%，进入到二次城镇化阶段。相比一次城镇化过程中人口由乡到城的流动，二次城镇化是城市之间的流动，人口会继续向大都市圈和核心城市群集聚。

　　而福州是一个被低估的城市，2020年成功跻身GDP万亿俱乐部，如今又站上一个新台阶：

　　福州都市圈的获批对福州来说无疑是战略层级和实力上的双加持，意味着福州将得到更好的资源、更多的财力、更优的政策倾斜，国家级资源会全力支持福州中心城市的发展。

　　十四五规划对福州未来5年发展作出定调，明确提出推进行政区划调整、经济保持7%中高速增长、省会首位度达25%、争创国家中心城市、构建福州都市圈等一系列规划目标。

▲图片来源：福州日报

　　城市的高速发展，对楼市来说是最坚实的保障和基础，未来随着福州各项政策落地、放开，也将迎来新一轮的购房需求的释放，刺激楼市的快速发展。福州城区常住人口约300万人，现在正处于快速增长阶段，未来的成长空间仍然很大。

　　那么面对一个未来成长空间依然很大的重资产行业，房企该如何持续把握机会呢？

4/房企发展的机会点

研究好城市的发展趋势并拿对地

　　地产从业人员都知道，在开发利润被极限压缩的当下行情，一个投资失误的项目产生的亏损可能需要数个项目的盈利来填补，因此找到一个契合企业现状并能适应城市发展趋势的投资策略变得更加迫切，比如首开地产，初次进入福州，携手融侨、中庚等本土知名房企进行深入合作开发，形成有效品牌、客户积累之后再进行符合城市发展趋势的战略深耕，完成了“外来房企入榕难“的逆袭。

深入研究客户住房新需求

　　近两年，许多房企都加大了对客户研究职能的组建及培养，当下购房主力军从“70后80后“向”90后00后“人群转变，由于年代鸿沟造就的购房需求产生变化，因此对于房企而言，谁真正掌握了目标购房新力军需求，谁就在未来营销端率先掌握了主动权，例如融创的”归心社区“就因满足全龄化业主需求而广受业主好评。

保证品质，交付好房

　　好品质造就好口碑，目前在楼面价普遍偏高的情况下受“限价”“地块安商混合”等多重因素叠加影响，许多房企为了追求极致利润不得已在成本配置端进行外科手术式的优化，造成了现如今屡见不鲜的“买房前吹上天，交房时跪地舔”等现象，但也有这么一些品牌房企，比如建发，在开盘前即把社区大门及显性景观实景呈现，这背后反映的也是对于自家品质的信心，通过口口相传形成了惯性的品质口碑；也比如融信，在福州开发的融信白宫 （QQ群：328832160）、融信大卫城 （QQ群：221976610）、融信后海 （QQ群：154120969）等项目，交房多年，品质口碑依然深受广大业主好评，其二手房源成交价普遍比周边项目高出10-20%。

　　近期在长三角的许多城市的第二批土拍中也发现，“竞品质”也被加入了土地出让的条件中，预计很快还会逐渐在全国推广，因此，优化成本这条路即将到头，好品质才是以后房企的立足之根。

提供好物业服务

　　拿到好地、打造满足业主需求的配套及建筑的品质展现等更多的是体现在当下的销售端，而好的物业服务则为能够放大项目本身的价值，有效提升“老带新”成交，为项目优化营销费用提供支撑，比如我们身边常见的融侨、融信、正荣、龙湖等公司的物业，均是行业标杆，未来打造精益求精的物业服务也是衡量一家房企能否走得更远的重要软实力。

04  购房者的出手窗口期在哪？

1/房企优惠让利，四季度冲量成主流潮

　　微观长期对省内主要城市保持动态监控，今年随着疫情的影响及调控深入，各开发商业绩上涨乏力，尤其在融资难的困局下，最核心的救命稻草就是加快销售、加快回款，所以房企不惜降价出货也要回笼现金流。如今，各房企第四季度“冲锋号”已吹响，对购房者来说，未来小半年确实是一个难得的购房窗口期。

▲大东海、万科、融信等房企推出不同程度优惠让利

2/二批次土拍结果恐造成明年上半年结构
性“供不应求”，价格可能随之波动

　　在严格限制溢价率、摇号取地的政策下，二次集中土拍的成交楼面价、溢价率等出现明显下滑，土拍市场透露出不少“寒意”。此时房企资金压力较大、年内又不能产生相应回款，所以竞争相对弱化。

▲福州二次集中土拍结果，保顾研究院海西分院整理

　　地方土拍量缩减，势必会导致明年市场供应不足，供需不平衡，需求得不到满足，房价大概率会随之波动；而开发商在四季度加大促销力度，回笼现金明年必然要加大拿地力度，抓住“补仓“机会，预计明年土地端将回暖；现阶段，或许就是看房买房的最好时机。