楼市，真的开始转向了。

　　01

　　史上最严调控，终于发力了。

　　“金九银十”之际，全国各大城市一改高热之态，更不复每年一度的火热之势，无论房价还是成交量，都出现明显转折。

　　根据国家统计局最新发布的70个大中城市数据，34个城市二手房房价环比上月下跌，17个城市房价不及一年前。

　　这应该是2015年以来，二手房价环比下降城市数量最多的月份。

　　说是楼市拐点，并不为过。

　　其中，同比涨幅最高的10个城市分别是：

　　广州、北京、上海、徐州、海口、泉州、杭州、西安、宁波、扬州。

　　值得注意的是，在连续回调之下，深圳二手房同比涨幅已经从年初的第一，跌出了十名之外。

　　一些城市房价仍在高位，有些城市房价不及去年同期：

　　遵义、吉林、哈尔滨、贵阳、呼和浩特、宜昌、锦州、常德、秦皇岛、北海、石家庄、长春、岳阳、太原、安庆、牡丹江、南充。

　　这些城市以三四线为主，南方北方参半，但也不乏省会城市：哈尔滨、贵阳、呼和浩特、石家庄、长春、太原。

　　值得一提的是，东北多个城市位列其中，包括吉林、哈尔滨、锦州、长春、牡丹江等。

　　这反映出，东北市场的板块轮动已经趋近结束，楼市向基本面回归。

　　02

　　房价只是微调，但市场成交却已开始接近冰封。

　　据易居房地产研究院发布的数据，8月份其监测的13个城市二手住宅成交量约为5.7万套，环比下跌17.9%，同比下跌36.6%。

　　作为热点城市，深圳、上海、北京、杭州、南京、广州的二手房月成交量都出现明显下滑。

　　深圳，作为这一轮调控首当其冲的热点之城，其市场走势颇具代表性。

　　先看官方房价数据，深圳二手房价已经连续4月走低。

　　虽然整体房价回调有限，但这是几年来深圳楼市首次持续逆转，信号意义不容低估。

　　从同比数据来看，深圳二手房涨幅从年初最高的16%回落到5.4%，从年初涨幅第一到如今10名之外，反映出市场形势的变化。

　　深圳，作为这一轮调控首当其冲的热点之城，其市场走势颇具代表性。

　　先看官方房价数据，深圳二手房价已经连续4月走低。

　　虽然整体房价回调有限，但这是几年来深圳楼市首次持续逆转，信号意义不容低估。

　　从同比数据来看，深圳二手房涨幅从年初最高的16%回落到5.4%，从年初涨幅第一到如今10名之外，反映出市场形势的变化。

　　比房价走势更为先行的指标，是成交量。

　　2021年8月，深圳二手住宅成交套数为2043套，环比下跌20.10%，同比下跌81.96%，逼近“1”时代。

　　这一数字，创下了近10年除春节月份以来的新低。深圳是一个常住人口超过1700万的特大城市，一个月仅有2000多套的二手房成交量，说明市场情绪无疑回到了冰点。

　　量在价先。成交量向来是市场转向的重要前置信号，反映出市场买卖双方情绪的变化。

　　如果说去年和今年年初还是一片抢房热潮，唯恐落后一步，如今已经变成了冰封之下的对垒，买卖双方的博弈天平开始倾斜，市场观望情绪空前强大。

　　不仅是深圳，其他城市也是如此。

　　03

　　市场一旦转冷，楼市调控还会再转向吗？

　　熟悉房地产调控史的人都知道，楼市政策经常发生变化，前一年还在全面从严，后一年又大举松绑。

　　之所以出现这个现象，原因在于房地产是服务于经济的。

　　大热必有调控，是为了防范风险；遇冷则有松绑，同样也是为了防范风险。

　　所以我们看到，在一二线城市纷纷出台新房限价、二手房指导价的同时，一些三四线城市祭出了“限跌令”、“房价熔断”等举措。

　　市场分化，大抵如此。楼市调控政策分化，也是如此。

　　同样也能看到，一边是全国房价仍在高位，但个别龙头房企却已陷入债务危机。由于房地产涉及诸多上下游产业链，牵一发而动全身，不仅银行、供应商，连同期房买家都受到影响。

　　这就更凸显防风险的重要性，不要疯狂加杠杆，无论对于房企还是个体都是如此。

　　所以，判断楼市调控会不会再次转向，不仅要看宏观经济形势，还要看行业环境的基本面。

　　无论如何，稳才是楼市的第一要务。

　　凡是大涨，必有调控相迎；凡是大跌，也必有政策相对。

　　稳房价、稳地价、稳预期，不是说说而已。