海西房产网（微信公众号：fjhxfcw）消息：8月24日，福州市不动产登记和交易中心通过官网发布“一手房、二手房办证你问我答”，针对购买一手房、二手房最新政策进行权威解答。

　　一起了解下：

　　一、一手房办证你问我答

　　1.一手房办证需带哪些材料？

　　答：1.不动产登记申请表；2.身份证件；3.购房发票；4.商品房买卖合同（已发放预告登记证明或不动产登记证明的,可不提供合同）5.房屋预告登记证明或不动产登记证明（已办理提供）。

　　备注：1.因住宅限购核查需要，个人购买144平方米及以下的住宅且未办理预告登记，需提供家庭成员关系的证明（户口簿、结婚证、出生证等，能共享数据取得可不提供），非五城区户籍居民还应提供个人所得税或社会保险证明；2.买方若符合享受契税优惠的条件须提供家庭成员材料（结婚证、户口簿、出生证等，能共享数据取得可不提供）同时申请；3.按规定应缴纳物业维修资金的，需提供物业维修资金缴纳凭证。

　　2.购买了一手房，怎么判断是家庭第几套？

　　答：以一手房买卖合同网签时间为时点，通过市场方式（买卖、置换、非直系赠与等）取得的住房，包含购买新建商品住房和存量住房（二手住房），不包含居民家庭自建房、房改房、经济适用住房、征迁安置房、限价房、安置型商品房等。

　　3.现福州五城区内商品住房限购政策是怎样的？

　　答：根据《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》榕政办〔2016〕186号文件要求：“实施商品住房限购政策。对以下三种类型居民家庭，暂停向其销售本市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房。

　　（一）拥有2套及以上商品住房的本市五城区户籍居民家庭；

　　（二）拥有1套及以上商品住房的非本市五城区户籍居民家庭；

　　（三）无法提供购房之日前2年内在本市五城区累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明的非本市五城区户籍居民家庭。”

　　4.户口在福州五城区内，家庭已有一套房改房和一套买来的住房，还可以买房吗？

　　答：根据限购政策，本市五城区户籍居民家庭已拥有1套商品住房（房改房不算套数），还可购买一套面积144平方米及以下的商品住房；福州五城区非住宅及建筑面积144平方米以上商品住房不限购，可购买。

　　5.什么情况下可以申请享受契税优惠？

　　答：购买时为家庭首套、二套住房，可以申请享受契税优惠。

　　6.家庭首套住房（唯一住房），一手房办证时需缴纳多少税？

　　答：面积为90平方米及以下的，按成交价1%缴交契税；面积为90平方米以上的，按成交价1.5%缴交契税。

　　7.家庭二套住房，一手房办证时需缴纳多少税？

　　答：面积为90平方米及以下的，按成交价1%缴交契税；面积为90平方米以上的，按成交价2%缴交契税。

　　8.非住宅的一手房办证（办公、店面、车位等）需缴纳多少税？

　　答：需缴纳两种税，按成交价3%缴交的契税和按成交价万分之五缴交的印花税。

　　9.一手房办证需要本人到场吗？本人无法到场，怎么办理？

　　答：一手房办证需本人申请。本人无法到场的，可以公证委托他人代为办理（需持受托人身份证件原件）,也可手写委托他人代为办理（需持委托人、受托人身份证件原件）。

　　10.《商品房买卖合同》网签时未有配偶姓名，能否在办证时加上配偶姓名？

　　答：需先办理一手房产权证后，再申请夫妻名称变更业务。

　　11.买房时登记的是身份证号，后来移民持有外国护照，办证时需提供什么身份证件？

　　答：持外国护照及证件的译文公证，若护照信息与原身份证件不一致的，还需要提供两证件为同一人的声明公证。

　　12. 经济适用房、限价商品房办证，需带哪些材料？

　　答：1.不动产登记申请表；2.身份证件；3.购房发票；4.商品房买卖合同（已发放预告登记证明或不动产登记证明的,可不提供合同）5.房屋预告登记证明或不动产登记证明。6.入住鉴证。7.2003年9月1日后批准预售的住宅小区，需提供物业维修资金缴纳凭证。8.若要申请契税优惠，还需提供本人及配偶户口簿、结婚证、未成年子女出生证（可共享取得可不提供）。

　　13.在一个小区购买了一套商品住房，那可以在该小区购买几个车位？

　　答：本小区产权人一处房产（车位、车库、附属间除外）可以产权人本人或配偶名义购买二个以内（含二个）车位（库）。

　　二、二手房办证你问我答

　　1.办理二手房买卖，需带哪些材料？

　　答：1.买卖双方身份证件（房改房、集资房还应提交产权人配偶身份证件）;2.不动产权属证书;3.不动产（存量房）买卖合同（或赠与合同）。

　　备注：1.不动产权属证书（下同)包括不动产权证书、不动产统一登记前发放的房屋所有权证（有共有权证的还应提供共有权证）、国有土地使用权在（已办理的提供）；2.购买144平方米及以下的住宅，需提供家庭成员（配偶及未成年子女）关系的证明（户口簿、结婚证、出生证等，能共享数据取得可不提供），非五城区户籍居民还应提供个人所得税或社会保险证明；3.买方若符合享受契税优惠的条件须提供家庭成员（买方配偶及未成年子女）材料（结婚证、户口簿、出生证等，能共享取得可不提供）同时申请。

　　2.办理直系亲属赠与，需带哪些材料？

　　答：赠与双方持身份证件、不动产权属证书、赠与合同（窗口提供赠与合同范本）及直系亲属关系证明办理产权转移登记。若将房屋赠与给未成年子女需产权人夫妻双方一同到场。

　　3.现福州五城区内商品住房限购政策是怎样的？

　　答：根据《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》文件要求：“实施商品住房限购政策。对以下三种类型居民家庭，暂停向其销售本市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房。

　　（一）拥有2套及以上商品住房的本市五城区户籍居民家庭；

　　（二）拥有1套及以上商品住房的非本市五城区户籍居民家庭；

　　（三）无法提供购房之日前2年内在本市五城区累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明的非本市五城区户籍居民家庭。”

　　4.福州市的住房限售政策是什么？什么时间开始执行的？

　　根据福州市人民政府办公厅《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（榕政办[2017]84号）文件要求：“2017年3月29日起，本市五城区户籍居民家庭购买第二套住房，非本市五城区户籍居民家庭购买第一套住房，取得不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。”

　　限售政策从2017年3月29日起实施。只要欲出售的房产是在2017年3月29日之前购买的，不属于该文件的限售范围。若您准备购买的房产，其原产权人购买时网签时间（与开发商签定网签合同的时间）在2017年3月29日之前的则该房产不属于限售范围。

　　5.我母亲于2018年3月取得的商品住房（面积为113㎡）要过户给我，我是福州五城区户口，且家庭已有一套从开发商购得的住房，应以什么方式办理过户？

　　答：产权人健在，您可以选择买卖或赠与的方式进行产权转移。

　　1.赠与方式

　　赠与所需材料：双方有效身份证件、不动产权属证书、母子关系证明（户口簿/出生证/派出所出具证明/其他关系证明）。

　　2.买卖方式

　　（1）出售需符合限售政策，产权取得时间为2018年3月，已满两年，可出售。

　　（2）该套房屋面积在144平方米以下，买方需符合限购政策。根据您的情况，您是本市五城区户籍，家庭已有一套商品住房，可再购买一套144平方米及以下的商品住房，故您具有购房条件。

　　（3）买卖所需材料：双方有效身份证件、不动产权属证书；若要证明具有购房条件或申请契税优惠，买方还需提供本人及配偶户口簿、结婚证、未成年子女出生证（能共享取得可不提供）。

　　6.直系亲属间赠与的税收为多少？

　　答：直系亲属间（父母与子女、祖孙、兄弟姐妹）房产赠与受赠方需缴纳房屋评估价3%的契税，赠与方暂免征税费。非住宅转让双方还需缴纳0.05%印花税。其评估价是在赠与发生后，由税务系统评估得出，无法提前计算。

　　7.住宅转让，买卖双方需缴纳哪些税？

　　卖方税包括个人所得税、增值税及附加：（一）个人所得税为1%-1.5%。非住宅个税为1.5%；住宅未满五年，144平方米及以下住房个税为1%，144平方米以上住房个税为1.5%；住宅满五年且是福建省范围内唯一家庭生活用房，免征个人所得税。（二）增值税及附加为5.6%，取得产权证满2年的住宅免征。

　　买方契税：（一）购买家庭首套（唯一）住房，面积为90平方米及以下的契税减为1%；面积为90平方米以上的契税减为1.5%。（二）购买家庭二套（改善性）住房，面积为90平方米及以下的契税减为1%；面积为90平方米以上的契税减为2%。（三）不享受契税优惠，契税为3%。

　　买卖是以合同成交价与房屋评估价就高原则为计税基数。评估价是在实际交易发生后，由税务系统评估得出，无法提前计算。

　　8.非住宅（办公、店面、车位等）转让，需缴纳哪些税？

　　卖方税：个人所得税1.5%、增值税及附加5.6%、土地增值税6%、印花税0.05%。

　　买方税：契税3%、印花税0.05%。

　　买卖是以合同成交价与房屋评估价就高原则为计税基数。

　　9.现要购买一套二手住房，如何判断是家庭第几套？

　　答：以存量住房（二手房）买卖合同网签时间为时点，通过市场方式（买卖、置换、非直系赠与等）取得的住房数量，包含购买新建商品住房和存量住房（二手住房），不包含居民家庭自建房、房改房、经济适用住房、征迁安置房、限价房、安置型商品房等。

　　10.税收减免政策中提到产权满2年、满5年，是如何计算？

　　答：以个人购买住房以取得的不动产权属证书或契税完税证明上注明的时间（若为拆迁安置房以拆迁拆迁协议书时间）为始点，以本次上市交易买卖合同时间为终点，来计算。

　　11.非福州五城区的户口，想要在五城区买房，需满足什么条件才有购房资格？

　　答：非本市五城区户籍居民在福州市五城区只能购买1套面积为144平方米及以下的商品住宅，且需提供购房之日前两年内在五城区累计缴纳一年及以上个人所得税或社会保险证明。144平方米及以上的商品住宅不限购，可购买。

　　12.本市市区户口的家庭名下有两套通过市场方式取得的住房，还可以买房吗？

　　答：根据限购政策，不能购买面积144平方米及以下的商品住房；福州五城区非住宅及建筑面积144平方米以上商品住房不限购，可购买。

　　13.夫妻双方均是外地户口，欲以夫妻双方名义购买二手房，是否需要提供双方的个税或社保证明？

　　答：只需要提供其中一方的即可。

　　14.丈夫为本市五城区户籍，妻子为非本市五城区户籍，能否共同购买住房？

　　答：多个购房人共同购买住房的，购房人中既有本市五城区户籍，又有非本市五城区户籍的，若购房人系同一家庭（含夫妻、未成年子女）的，按本市五城区户籍居民家庭情况办理。

　　15.未成年人的房产可转让吗？如可以，该如何办理过户？

　　答：未成年人房产可转让。但为保护未成年子女权利，未成年人房产不得出售或无偿赠与给其父母。

　　未成年人房产出售，需提供未成年人及监护人的身份证明及关系证明（户口簿、身份证等），如户口簿不能体现监护关系的，则同时提供出生证明或独生子女证。具体以下两种情况办理：

　　第一种情况：父母均健在且在婚姻关系存续期，申请材料应由父母作为监护人共同签字，同时出具转让未成年人房产是为了未成年人利益的保证书，保证书由未成人的父母共同签字；

　　第二种情况：父母离异或死亡的，离异的提供离婚证、加盖民政局查档章的离婚协议书，一方死亡的提供死亡证明、结婚证；申请材料应由离婚协议书中明确的抚养一方或健在的一方签字，同时出具转让未成年人房产是为了未成年人利益的保证书，保证书由离婚协议书中明确的抚养一方或健在的一方签字。

　　16.经济适用房上市条件？如何办理经济适用房变更为完全产权手续？

　　答：1.上市条件：根据福州市人民政府榕政综[2018]290号文，（1）2007年6月7日以前购买的经济适用房，购房时间（以网签时间为准）在5年以上（含5年）的购房人可以申请上市交易或者办理完全产权变更登记。（2）2007年6月7日（含）以后购买的经济适用房，购房时间在10年以上（含10年）的购房人可以申请上市交易或者办理完全产权变更登记。

　　2.产权人可持本人身份证件、办证档案材料、不动产权属证书办理经转商预申请，由我中心将相关材料转自然资源和规划部门核定应缴纳的土地收益价款后通知产权人办理产权登记。

　　17.本人是该小区业主，名下有该小区一套住房和一个车位，近期有意再购买一个产权车位，直接做到小孩名下，可以吗？

　　答：购买车位的政策：本小区产权人一处房产（车位、车库、附属间除外）可购买二个以内（含二个）车位（库）。购买方式：以产权人本人或配偶名义购买。若以配偶名义购买的，其配偶单方持产权人身份证、夫妻关系证明申请购买及登记。

　　根据您所说的情况，可再购买一个车位，但不能登记在您小孩名下，应以您本人或配偶的名义来购买。

　　18.在本小区有办公或店面，可以购买本小区车位吗？如果可以，最多可以购买几个？

　　答：可以。在有住宅的小区内一个办公或店面最多可以购买两个车位。如纯非住宅小区则车位不限购买数量。

　　19.买卖双方都是小区业主，想办理车位买卖登记手续，有哪些环节？

　　答：可现场办证，也可网上办证。

　　现场办证主要有三个环节：第一办理网签，买卖双方先到办事大厅的打印合同窗口办理合同网签；第二现场申请，买卖双方带上网签合同及其他的登记所需材料到综合受理窗口申请登记；第三缴税领证，购买方按照受理单上的时间到领证窗口缴税并领取不动产权证书（领证方式可选择邮寄）。

　　网上办证主要有两个环节：第一网上申请，申请人通过网上申请系统（中心微信公众号、官网、E福州、闽政通、自助申报机等进入申请系统），实名认证后，在线提交申请，审核结果通过系统及短信反馈申请人；第二核验领证，审核通过后，可按照短信或系统通知的领证时间到现场核验并缴税领证。

　　20.卖方身份证从一代变为二代后号码有变会影响过户吗？

　　答：一代身份证号码由15位自然升级为18位的（即只增加“19”和尾数的），不会影响过户；如有变化，需提供派出所开具的重错号证明函。

　　21.房屋买卖限购或申请契税减免都以家庭为单位，具体怎么划分？

　　答：如购房人已婚，该家庭成员包含本人、配偶及未成年子女。如购房人为未成年人，该家庭成员为未成年人的父母以及未成年的兄弟姐妹，若父母离异，随抚养方。如购房人为成年未婚，本人为一家庭。如购房人为成年且离异，本人如若有未成年子女抚养，加未成年子女。

　　22.已有划拨转出让土地总证的，房屋产权人本人能否申请将土地性质由划拨地转为出让地？

　　答：可以，但需按规定缴纳土地出让金及相关土地税费。

　　23.二手房买卖，卖方配偶需要一起来吗？

　　除了房改房和集资房，其他二手房买卖无需卖方配偶到场。房改房或集资房交易上市，需要房改的夫妻双方同时到场。

　　24.原夫妻双人房改房，现已离异，出售房屋时两人都要到场吗？

　　答：如果离婚后夫妻已共同向登记机关申请房屋离婚变更，变更后取得房产的一方可单独申请出售房屋。如果未办理变更手续的，则需要双方共同申请，携带双方身份证件共同办理。

　　25.已办理房产证，未办理土地证，可以过户吗？

　　答：如果是国有土地，土地无其他限制的，可以凭房产证过户。如果是集体土地，则无法办理过户手续。

　　26.网上竞拍到法院拍卖的二手房（已办证）如何申请办理产权过户？

　　答：在法院向我中心送达协助执行通知书后，当事人只需携带法院判决书（执行裁定书）原件以及身份证原件到场申请办理即可。如符合家庭首套房、二套房契税减免政策，需申请享受契税减免的，还需携带夫妻双方户口簿、结婚证及未成年子女出生证明（能共享取得可不提供）。

　　27.网上竞拍的二手房过户转让方的个人所得税为多少？

　　答：法拍取得转让方个人所得税为法拍价格的3%，若不动产为住宅，满五年且是转让方福建省范围内唯一家庭生活用房，免征个人所得税。

　　28.房屋所有权互换受房屋限购政策影响吗？

　　答：不属于限购政策调整范围，可直接办理。

　　29. 二手房过户，产权人无法到场办理过户手续，怎么办理？

　　答：可公证委托他人代办的，办理时应提供经公证的授权委托书及受托人身份证件。外国公证机构提供的公证文书须经中国驻该国使、领馆认证。台湾地区的公证文书须经省公证协会认证。香港地区的公证文书须经中国法律服务（香港）有限公司确认。