尽管投资华夏幸福受挫，但中国平安仍然在加仓房地产。

　　6月28日，凯德集团与中国平安旗下的平安人寿保险签署合作协议，向后者出售中国六个来福士资产组合的部分股权。交易预计于2021年三季度完成，平安人寿总投资金额不超过330亿元，凯德则藉此实现资本回收。

　　这是今年迄今为止，房地产界发生的最大一笔收购，超过了之前SOHO中国出售股权予黑石的30亿美元。

　　平安拟330亿投资凯德6大来福士项目

　　据平安人寿披露，平安此次投资凯德来福士项目的投资方式为，平安人寿作为投资主体，以直接持有个项目公司股权方式投资不动产。平安人寿拟通过股权方式分别受让并持有以下资产：

　　（1） 上海人广来福士项目物业的项目公司上海华庆房地产管理有限公司的60%股权，该公司注册资本3000万美元，截至2020年9月30日总资产约为14.18亿元、净资产约为10.65亿元。

　　（2） 上海长宁来福士项目物业的项目公司上海东方海外凯旋房地产有限公司的70%股权，该公司注册资本22.09亿元，截至2020年9月30日总资产约为47.78亿元、净资产约为26.15亿元。

　　（3） 北京来福士项目物业的项目公司北京新捷房地产开发有限公司的70%股权，该公司注册资本2450万美元，截至2020年9月30日总资产约为20.15亿元、净资产约为11.60亿元。

　　（4） 杭州来福士项目物业的项目公司来福士（杭州）房地产开发有限公司的70%股权，该公司注册资本约3亿美元，截至2020年9月30日总资产约为34.49亿元、净资产约为13.03亿元。

　　（5） 成都来福士项目物业的项目公司成都来福士实业有限公司的70%股权，该公司注册资本2.18亿美元，截至2020年9月30日总资产约为26.98亿元、净资产约为11.02亿元。

　　（6） 宁波来福士项目物业的项目公司宁波新鄞房地产开发有限公司的70%股权，该公司注册资本8亿元，截至2020年9月30日总资产约为11.32亿元、净资产约为6.04亿元。

　　上述6家项目公司分别持有100%对应的拟投资项目资产，主要从事相关物业的开发和运营。

　　对于这项投资，平安方面回复券商中国记者称，本次平安人寿投资的凯德来福士项目主要为商业办公不动产，标的资产中上海来福士广场等六个项目,是凯德集团最为核心的优质资产,租户品质优异，租约稳定。此次投资符合保险资金资产负债匹配的原则,可以优化险资配置，并取得良好且稳定的投资回报，实现保险资金的保值增值。

　　当日，平安人寿还披露了投资北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目的信息，该项目累计出资金额约为69.41亿元，资金来源为寿险传统组合保险账户和分红组合保险账户。该项目目前处于实际出资阶段。

　　这6个来福士资产组合总资产价值为467亿元，平安收购其中部分股权。平安人寿将收购这个资产组合的部分股权，总出资额不超过330亿元。在一系列交易完成后，凯德在个项目中的持股比例，从交易前通过私募基金持有的30.7%至55%，变更为12.6%至30%，并继续负责项目的运营及资产管理。

　　这6个来福士资产包，是凯德集团在中国最为核心的优质资产。自2004年进入中国以来，凯德在中国共有9个来福士。

　　凯德集团（中国）投资与投资组合管理首席执行官潘子翔表示，来福士投资组合是凯德综合体项目中的精华。2008至2020年间，上述六个来福士投资组合所取得的基金管理费率平均约为62个基点。

　　凯德集团首席执行官李志勤表示，欢迎平安成为战略合作伙伴，凯德将继续持有这六个来福士项目的股权，并负责项目的运营及资产管理。他进一步表示，凯德拥有多种资产再循环和多样化资本来源，对下一阶段增长充满信心。

　　另据披露，平安人寿成为6家项目公司的股东后，平安人寿将与6家项目公司构成以股权关系为基础的关联方。平安人寿拟向其中5家项目公司提供股东借款共计41亿元。最终金额视底层项目用款需求，以实际出资情况为准。关联交易定价将参照同类交易市场公允价格范围确定最终价格，确保关联交易定价定价公允性。

 　　平安的房地产心思

　　近年来，中国平安在不动产领域的投资颇受市场关注。截至目前，中国平安已是中国金茂、旭辉等知名地产企业的前三大股东，也包括近期陷入资金危机的华夏幸福。

来源：中国保险行业协会

　　媒体查询中国保险行业协会网站发现，加上来福士项目，今年以来，平安人寿已累计投资3笔大额不动产项目，其余两项目分别为北京丽泽商务区D-03、D-04不动产和平安香港总部大楼，前者累计出资金额为69.41亿元，后者累计出资跨境人民币45.17亿元、89.73亿港元，这两个项目已进入实际出资阶段。

　　本次交易是自2019年入股金茂以来，平安再次大手笔投资房地产资产。本次交易，看起来平安只是作为一个财务投资者入局的。从交易标的和细节也可以看出，平安对房地产投资的兴趣不减，但对资产的要求有了变化。

　　中国平安首席投资执行官陈德贤2月接受中国证券报专访时曾表示，“不动产项目投资期限长，租金收益相对稳定，能够很好匹配寿险资金规模大、久期长的负债特性，因此合理配置一定比例不动产也是中国平安的长期投资策略之一。”

　　“除了成熟、有稳定收益、地段好的商业写字楼等传统不动产，我们还投向公租房、康养、人才房等新型不动产。”陈德贤透露，中国平安现在手头持有的物业占总保险资金规模2%，租金回报率达到7%，每年为险资提供约42亿元的租金收入。

　　据披露，截至2021年3月31日，平安人寿的I39合并口径总资产为3.51万亿元，净资产为2807亿元，扣除卖出回购金融资产和投连资产的金额的总资产为3.3万亿元，净资产为2745.82亿元。

　　从2020年业绩报告数据来看，中国平安在不动产、以及与不动产关联的物业、债和股票等方面的投资金额占其保险资金总规模的7.5%左右。对于凯德来福士项目的投资完成后，上述6个项目投资余额占平安人寿2021年3月末总资产的比例约为1.0%，公司投资非自用性不动产类的账面余额占上季度末总资产的比例约为10.3%。

　　根据银保监会发布的《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》，保险资金投资不动产资产的账面余额，合计不高于公司上季末总资产的30%。

　　此前，中国平安就曾投资过碧桂园、金茂、旭辉等上市房企股权。但此次收购来福士资产包，表明平安从房地产公司股权，转向了购物中心等持有物业，且是发展成熟、收益稳定的资产。

　　潘子翔称，作为能够提供稳定经常性收益的成熟资产，该资产组合对凯德新的国内资本合作伙伴来说，是极具吸引力的投资机会。

　　对于本次交易，平安人寿方面回应称，本次投资的项目主要为商业、办公不动产，标的资产中，上海来福士广场等六个项目是凯德集团最为核心的优质资产，租户品质优异，租约稳定。

　　资料显示，2019年全年，六个来福士出租率均稳定在90%以上，部分项目达到95%以上，2020年受疫情影响出租率略有下滑，但绝大部分项目出租率仍未定在90%以上。 

　　凯德高调换仓

　　资料显示，凯德是一家大型多元化房地产集团，总部设在新加坡并在新加坡上市。其投资组合横跨多元房地产类别，包括办公楼、购物中心、产业园区、工业及物流地产、商业综合体、城镇开发、服务公寓、酒店、长租公寓及住宅。

　　凯德集团于1994年进入中国，中国是集团的核心市场之一。目前，凯德在中国40多座城市拥有或管理200多个项目。来福士是凯德旗下综合体旗舰品牌，发展至今在中国有9座。

　　作为凯德在中国境内的核心资产之一，来福士资产包股权的出售引人注目。有人认为凯德是不是要撤资了？事实并非如此。凯德不是撤资，而是换仓、加仓中国。

　　这笔交易背后，是凯德过去几年大幅度资产调整动作的延续。从传统的住宅、购物中心、住宿等领域，凯德运营的资产类别已进一步扩展至物流/商务园、工业地产等领域，并将重心转向“新经济”资产。

　　凯德方面表示，本次交易回收的部分资金将重点投产业、物流、数据中心等新经济资产。未来几年，凯德计划在中国将旗下新经济资产的规模从2020年底的15亿新元扩大到50亿新元。

　　新经济资产的持有和运营，也是国内外各路资本尤其是大型地产商近年来不断重仓的领域，凯德此次换仓，将会是个值得关注的样本。

　　凯德集团首席执行官李志勤称，凯德进入中国27年来，已构建的投资物业储备超过244亿新元，并且拥有良好的资本再循环表现。期待与中国国内机构投资者建立更广泛的资本合作，使投资者更加多元化。

　　此次牵手平安人寿保险，便是凯德深入推行本地化运作的关键一步。

　　资本来源更多元之外，凯德在中国的资产组合也升级了。将来福士资产包的股权出售给平安人寿后，来福士资产包的其他股东实现了退出，套现约233亿元左右，凯德也将实现资本回收超过20亿新元（合计人民币约96.59亿元）。

　　潘子翔表示，新经济资产领域的租户通常来自新经济领域，享有强劲的基本面和有利的监管环境。

　　从收购星桥腾飞将产业园区纳入产业链起，凯德就开始发力新经济领域。在2019年1月，凯德与淡马锡达成交易，以110亿新元收购其附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份。这笔交易也是亚太地区商业地产领域金额位居前列的大型并购。

　　通过该交易，凯德既获得了可观的开发类项目储备，基金管理业务也大大扩容。凯德方面则计划在未来几年中，在物流/商务园和数据中心领域，新增100多个项目。

　　从目前的数据看，凯德在这些领域的中国业务才刚刚起步。在今年4月底，凯德宣布以36.6亿元人民币收购一个位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区，这是凯德在中国的首个数据中心项目。

　　在去年11月，凯德商用中国信托(“CRCT”)亦曾宣布其首次进军中国产业园区的项目，通过以49.45亿向凯德集团关联公司收购位于中国苏州、西安和杭州的五个产业园区，以及位于广州的乐峰广场剩余49％股权。CRCT完成了其迄今为止最大的一笔收购。

　　多家险资热衷不动产投资

　　除了平安，近期险资等长期资金参与到不动产大宗交易的情况也多了起来。

　　今年以来，其余险资也在积极投资不动产，包括泰康人寿、和谐健康保险、太平洋人寿，其中泰康人寿投资次数最多。

　　具体来看，泰康人寿2021年持续投资北京燕园养老社区、泰康集团大厦。太平洋人寿投资了上海市黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块。和谐健康险投资北京SK大厦。

来源：中国保险行业协会

　　6月初，保险公司和谐健康方以90.6亿元交易对价，将位于北京朝阳区建国门外大街紧邻长安街的5A甲级办公楼——SK大厦的全部股权纳入囊中。

　　此外，在去年年底，中国人寿也分别通过出资140亿元、与多家企业成立合伙企业，设立规模90.01亿元的启航夹层策略型基金等路径，合计投入230亿“加注”不动产。

　　在业内人士看来，险资配置不动产是国际通行的行为，而经历去年的疫情之后，交易双方对于资产价格都心中有数，即便是一线城市的优质资产，交易价格也不会过于离谱。

　　有房地产咨询机构分析师指出，大宗交易的谈判周期都比较长，但受到疫情影响，不少去年年初或者年中开始推进的交易都延迟进行，所以包括最近黑石收购SOHO中国股权的交易，直到近期才敲定下来。

　　另一方面，险资的配置需求也在不断增强。安联集团5月份发布的《2021年安联全球保险业发展报告》显示，中国成为全球少数实现保费正增长的市场。保费的增长也促使保险资金需要加大对不动产的投入比例。

　　本次交易完成后，平安人寿标的项目投资余额占公司一季度末总资产的比例约为1.0%。此前，中国平安方面曾表示，不动产的投资规模在其整体险资投资比例不到3%。

　　与国际同行通常不动产配置比例占总资产10%相比，中国险资机构在不动产配置方面仍存较大空间。

　　根据2010年发布的《保险资金投资不动产暂行办法》，保险公司可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。但保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等自用性不动产。

　　本文来源：华尔街见闻（周智宇）、中国证券报、券商中国