· 本文系商务评测购买逻辑

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　　楼市越成熟的地方，大平层富豪化越明显，就像今日福州正经历的一切。

福州豪宅风口变了，大平层开始封神
/ luxury house /

PART.1
年初以来，福州大平层市场完全一派新气象

　　以讨论热烈的东二环举例。

　　• 大平层定价600-900万，直接对标乃至超越了福州市区的叠墅，目前叠墅主流价位550-700万。

　　• 这样的高价仍卖出了“刚需速度”。入市3个月几乎清盘。

　　• 而且一反小面积单价贵的惯例，大面积209㎡定价比小面积147㎡贵了3000元/㎡。

　　最重要的是，打破了楼市唯名校论，地段无名校，却未影响到销售。

　　探其原因，是什么给了开发商高定价的勇气，又是什么促成了热卖的结果？

　　因为东二环无房可买？还是600万以上的标的乏善可陈？或者已经定到4万+/㎡的房价便宜了？都不是。唯一合理的解释是，福州豪宅大平层的供需矛盾相当紧张。

　　这也基本与近期头部市场表现吻合，从东二环养云，到五里亭桂语印月，省体的天悦二期，几个主流大平层都比较紧俏。评测局判断，接下来福州楼市头部市场集中度会进一步倾向大平层，相信不久后1000万以上大平层也将到来。

PART.2
福州大平层为王的豪宅风暴，还会进一步变得激烈

　　局长常告诫局友们，不要轻易预测楼市，除非你接近了“供需”真相。

从需求来讲

　　城市越进步，就会有越多人能消费大平层，需求自然越大。如北上深，200㎡以上大平层成交需求一直坚挺。注意，2016-2020经历过房价跳涨，成交还未滑落，就是需求强劲证明。

从供给看

　　大平层不少，但“豪宅大平层”极短缺。由于福州实行“144㎡以下限购”，导致大平层都做小了且做少了。福州180㎡以上仅占2020年住宅成交3%，对比福建省内厦门180㎡以上占比已超9%。可见，福州真正的“大”平层供给是相当少的。这就造城福州大平层价格普遍超过市场平均水位。

接下来供需矛盾只会更激烈

　　因为“十四五”是城市红利大年，再加上“创国中”“落户全面放开”都在推动福州城市竞争力向上，可以想象福州吸附的人和财富会更多更强。这会加剧大平层的供需矛盾。

　　• 原本尺度够，品质够，地段够的豪宅大平层就凤毛麟角，有钱买豪宅大平层的人之间就已经在互抢。

　　• 接下来，还要和城市新财富人口争，与限价下由中往大换的中产争，要拿到理想豪宅大平层的机会更少 了。

　　而需求找不到出口一定会外溢，纵观福州楼市，谁能接得住豪宅大平层购买力外溢，福州正崭露头角的综合体豪宅大平层将是看点。

福州被严重低估的资产
在时代机遇下浮出水面
/ luxury house /

　　综合体大平层，在一线城市已经很成熟，而在福州暂时是新鲜事物。因为新，对于普通多数人，由于没买到或买不起无从体验，所以价值被低估。但是评测局认为，只要认知到了，发现真实价值并追捧是自然而然的。如何认知？抓住一个基本逻辑——价值=使用价值+资产价值+发展预期。这三个指标我们一步步拆解。

从“房住”角度看使用价值：

豪宅客户在意的核心产品指标

处于福州大平层第一档

PART.1
• 大平层之所以受到追捧，核心要素在“大”/

　　这也是面积分割在多层的墅，真正羡慕的点。而多大才算大？局长认为200㎡以下叫奢，250㎡以上才踏入豪的领域。因为，要让全部空间都改善4房，起码就需要200平米。要更多场景，就需要更大面积。

　　目前来看，福州首个综合体大平层项目榕城·江上图，户型面积265平米起，可以说，终于让想换200+的人有得选。

PART.2
• 大平层的“大”不是单纯指面积/

　　举个例子，在过去二十年闽江也出现面积200+的房子，但今天再看这类户型，你只会觉得它们是大房子，而很难称得上大平层。因为对大平层极重要“面宽”不够大。传统的做法只能把面宽做到10-15米，这严重限制了客厅的阔绰以及朝南房间的数量。

　　而榕城·江上图虽然只给验资过的客户公开户型，但从我们局友口中探听，其265平米的面宽达到惊人的22米，这个尺度居住会非常舒适。

PART.3
•再说地段闽江/

　　而且是在福州的城市封面走廊中轴站位。处在金融街CBD-江南CBD-会展-三江口CBD-快安自贸区，这些现在以及将来的财富聚集地包围的中心。

　　而这样的地段，关键还拥有豪宅最受追捧的景观，一线闽江。在4月份新政后限制闽江一线开发，江景房已经是绝版，稀缺至极。

从资产价值看，全球金融宽松大环境
富人为了对抗通胀
把财富沉淀到优质资产上的需求更强

PART.1

　　过去的2020年，中国M2在10%以上，加上银行利率，钱放一年贬值约13%。而2021年是经济复苏年，也是基建大年，可以遇见资产慌会放大。而在国内，将财富沉淀到房产，是公认最有效也最易与操作的资产保卫方案。

PART.2

　　但保卫资产的冲动扩大，面临矛盾时房票是有限的，需求自然会外溢不限购的产品上。普通家庭会去追捧不限购小面积低总价标的。而更富裕的家庭，会把问题看得更通透。看资产，不只看买入，还要看兑现，小总价标的入手容易，当兑现那天可能会出现价格挤兑。

　　只有稀缺+不限售，在抵抗周期和兑现方面有主动性，这是榕城·江上图这类资产独到优势。

从政策看信心，从福州到一些主流城市
对于商业态度都愈发开放友好

PART.1

　　很多主流城市都认可，符合条件的商业可通燃气，民用水电，甚至可落户。如长沙，而深圳除了落户，一些区的商业还具备入学教育权益。

PART.2

　　在福建，原本态度比较保守的厦门，住建主管部分也正式发文讨论「商改住」，由此可以看到趋势。

PART.3

　　而在福州对商业一直比较开放，2016年就出台政策，允许符合条件的用民用水电，包括引入煤气管。

信息截图取自福州市住房保障和房产管理局官网