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任泽平呼吁新房改:房产税可能在热点城市扩围征收,但治标不治本

海西房产网 发布时间:2021.06.07来源:和讯网
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导语:房产税这一次可能会在热点城市扩围征收,比如杭州、深圳、海南。房产税主要是为了筹集地方收入,对于调控房地产市场短期有影响,长期影响不大,当然也分区域看。为什么这么说?因为它主要基于供求关系,如果这个地方供不应求,人口流入又没有供应,该涨也要涨
标签:   房产税

  “我们最近做了一个调研,放开三孩后你最希望的政策,大约有将近4万人投票;

  我们列了7个选项供大家选择,比如说降房价、经济补贴、个税抵扣、女性就业权益保障、纳入义务教育等等。

  我们再给一个选项,出了这些政策也不生,作为第7个选项。

  大家猜猜,4万人的投票,结果怎么样?

  排在第一位的竟然是、出什么政策我也不生。

  就出了上述的6个政策,大家也不生,这个占比是32%。可见大家现在的生育意愿。”

  “我估计放开三孩,最终的生育的情况可能还是低于保守派的预测,有可能在十四五或者最迟不到十五,我们有可能会全面放开生育。”

  “房产税这一次可能会在热点城市扩围征收,比如杭州、深圳、海南。

  房产税主要是为了筹集地方收入,对于调控房地产市场短期有影响,长期影响不大,当然也分区域看。

  为什么这么说?

  因为它主要基于供求关系,如果这个地方供不应求,人口流入又没有供应,该涨也要涨,因为税负是可以转嫁的;

  如果有的地方人口流出,又出了房产税,政府供给又非常多,它的房价的压力就会比较大。

  比如美国,房产税都实行了好多年,但美国两大海岸线的房价不断创新高,广阔的中部地区房价是阴跌,它还是取决于供求关系。

  所以房产税治标不治本,主要还是跟区域、供求关系有关。”

  “中国的货币当局不希望人民币汇率短期过快升值。主要原因是会增加出口企业的成本。因为本身大宗商品原材料价格上涨,如果再加上汇率升值,会给企业双重打击。”

  “从短期的角度,(人民币汇率)后面应该是以稳为主。放在更长期来看,比如说放在1年3年5年的维度来看,可能人民币长期还是升值的。”

  “第一批推出的资产质量还是非常好的,都超募,受到大家的追捧,如果说大家以后对REITs投资工具有兴趣了,我建议大家(关注)……

  第一个,它的的底层资产质量好,

  第二个,它运营的比较好,预期的现金流和收益会比较好。

  第三个,它未来有升值的潜力。

  以后买REITs,就关注这三个点……比如说写字楼,是不是满租。如果学字楼都是空的,他给你预期收益率,也是实现不了的。”

  “人口流入的地方一定要给它供给建设用地指标。

  我甚至建议,像东北、西北,不要为了发展它,用地指标就向它倾斜,而为了控制大城市,深圳、杭州都不给供地,这都是错的。

  怎么办?既然碳指标都可以交易,以后中国的建设用地指标可以交易。

  比如东北、西北人都走了,建设用地指标卖给东部或者南方,这样,政府的收入就增加了。

  比如深圳杭州,人口大量流入,没有用地指标怎么办?买东北、西北的建设用地指标。

  这样供求就平衡了,房价也平稳住了,地区的发展也解决了。”

  “为什么劳动报酬是下降的,资本报酬上升了?因为资本化的语权太强了,劳动的话语权相对比较弱,所以这时候就需要从公共政策的角度去调节问题。你的公共政策不能对资本太友好,对劳动太忽视。”

  以上,是东吴证券首席经济学家任泽平,今天在线上直播中,围绕“躺平、三孩、房价”的话题,分享的最新精彩观点。

  任泽平重点解读了最新放开三胎的政策,以及人民币汇率近期的走势问题。

  对话问答环节,任泽平围绕近期“年轻人躺平”的热点话题,对当前中国存在的高房价、住房制度、税收制度等问题进行了分析,同时,也给出了他的解决建议。

  聪明投资者整理了任泽平演讲和对话精彩内容,分享给大家。(点此查看全文)

  各位朋友,大家中午好。

  我是2014年下海,下海以后提出过一些观点,比如说“5000点不是梦”等等之类的,一晃7年过去了;

  过去7年,我曾经有一段时间相当痴迷于经济形势分析,股市的预测、房地产预测,也提出过一些观念。

  这几年我也呼吁了一些公共政策的推动,比如说关于新基建,关于放开生育。新基建从学术讨论上升为国家战略,我们还有一本书是《新基建》,后来也获得了中组部中宣部的大奖。

  我们这两年呼吁的放开生育放开三孩,也正式宣告成为国家的战略,在十四五时期实施,不仅涉及到国家和民族的复兴,也涉及到每个家庭、每个个人的幸福。

  作为一个学者,我们还是追求有责任、有温度、有情怀的研究,也希望大家继续关注和支持,也欢迎大家提出宝贵的意见。

  我未来可能会重点呼吁一下新房改;

  因为中国的住房制度改革还有最后的十年窗口,我们这一次房地产改革改不好,对我们每个人的幸福,对于我们每个追梦人、年轻人,都可能是一种巨大的压力;

  如果改革好了,不仅涉及到我们国家的繁荣发展,而且涉及到我们每个年轻人的幸福。

  好了,言归正传,给大家解读最新两个方面的热点政策,

  一个是关于放开三孩的影响,

  另外一个是关于人民币汇率的影响与走势。

  最近的调研揭示这个结果:

  即使放开生育,年轻人也不愿意生了

  放开三孩政策以后,会落地的怎么样?

  我们最近做了一个调研,放开三孩后你最希望的政策,大约有将近4万人投票;

  我们列了7个选项供大家选择,比如说降房价、经济补贴、个税抵扣、女性就业权益保障、纳入义务教育等等。

  我们再给一个选项,出了这些政策也不生,作为第7个选项。

  结果大家猜猜,4万人的投票,结果怎么样?

  排在第一位的竟然是出什么政策我也不生。

  就出了上述的6个政策,大家也不生,这个占比是32%。可见大家现在的生育意愿。

  现在即使放开生育,年轻人也不愿意生了,不用再担心中国人口的大爆炸;

  而且按照联合国的预测,也包括我们的预测,十四五、十五五时期中国人口开始下降了,总规模开始下降,所以尽快出台一些让大家生得起、养得起、愿意生的这样的一些配套措施。

  最迟不到十五五

  可能会全面放开生育

  排在第二位的大约占31%,叫降房价,可见大家对降房价的呼吁声很高。

  为什么年轻人躺平,为什么不愿意生育,很大程度上跟房价过高有关。

  我呼吁完新基建、放开生育以后,后面可能会重点会呼吁新房改,主要是这个原因。

  因为全球前十大高房价的城市中国占了一半,

  按照这个趋势下去,如果不推动深层次的住房制度改革,中国可能会占百分之七十八十。

  也是事在人为,还有最后10年的时间窗口,如果我们推动相关改革,我相信中国房地产还是有解的。

  还有两个呼吁比较高的,大致各占9%,一个是教育、医疗社保的支出,大家呼声也比较高。

  还有把学前教育和0~3岁的托育服务的供给,纳入到义务教育,大家呼声也比较高。

  这是我们调研的情况,基本比较客观地反映了大家现在的呼声以及生育意愿。

  展望一下,我估计放开三孩,最终的生育的情况可能还是低于保守派的预测,有可能在十四五或者最迟不到十五五,我们有可能会全面放开生育。

  到了十五五时期,会可能会鼓励生育,所以大家锻炼好身体,保证好身体。这是对生育政策的解读。

  人民币汇率短期以稳为主

  长期来看还是升值的

  我们讲一讲最近人民币升值。

  过去一段时间,尤其去年下半年以来,包括今年初,人民币汇率出现了短期的急升。

  人民币汇率短期的急升主要有几个方面的原因,

  一个就是中国经济的复苏在全球是领先的,汇率这个事长期还是看基本面,短期是看利差或者叫资金面。

  第二个原因就涉及到中国货币政策正常化,美元流动性泛滥,持有人民币资产的更有吸引力。

  第三个就是美元的贬值,过去这一年,包括今年美元流动性的泛滥,美国经济复苏不如中国,所以出现了人民币的急升。背后就是美元的快速贬值。

  也包括一些投机性的,就是热钱的流入。

  人民币这种急升,现在央行已经出手了,刚刚公布的政策,央行提高了汇率的存款准备金率,打击或者提高投机成本。

  传达了一个什么信号?

  中国的货币当局不希望人民币汇率短期过快升值。

  主要原因是会增加出口企业的成本。因为本身大宗商品原材料价格上涨,如果再加上汇率升值,会导致企业的双重打击。

  这个是对的,也是我们一直在呼吁的,汇率这个事儿一定要稳,

  而不是要短期过快的升值和贬值,因为都会干扰企业正常的运营。因为他签订单,如果汇率升值过快或者过慢,极升或者极贬,都不利于企业正常签订单。

  汇率以稳为主,长期来说有利于企业的经营。最近央行的一些技术官员也出来讲,人员汇率后面要稳,后面人民币汇率短期的急升告一段落了。

  从短期的角度,后面应该是以稳为主。放在更长期来看,比如说放在1年3年5年的维度来看,可能人民币长期还是升值的。

  因为长期还是看一个国家的宏观资产回报率,中国的经济增速是美国的2~3倍,所以持有人民币资产的回报率显然更高。

  更何况过去4年,中国改革开放40年年均增长将近十,百分之九点几,给大家带来了很多财富增值的机会。未来中国增速换档,但也是美国的2~3倍。

  所以人民币长期还是升值的。短期为了打击这种急升,央行出台了一些政策,所以短期的急升可能会告一段落,后面以稳为主。

  问答环节

  房价低的城市幸福指数高

  问:放开三孩不是因为放不放开三孩的问题,前端问题更重要,结婚率已经下降了,年轻人根本不愿意结婚,或婚后丁克或离婚无子。政府在哪些方面可以促进这些前端问题得到解决?

  任泽平:我也做了一些调查,供大家参考,现在新的一代年轻人结婚少了,结婚晚了,离婚多了,不生孩子了。

  这一个是大家选择的自由,观念发生了变化。

  确实发达国家也出现过这种现象,像欧美日本,但是另一方面,中国也有中国的特殊情况,比如说我们房价过高,

  大家流行说躺平,高房价一定躺平嘛,因为你奋斗一生买不起一套房子。

  跟房价过高,抑制了结婚,抑制了生育也有很大的关系。

  我给你们举一个例子,我是昨天刚从长沙回来,一家基金在那办的一个活动,我就问主办方为什么把活动放在长沙举办?

  以前大的活动一般都放在北上广深举办,我觉得很奇怪,

  会议的主办方就跟我讲,说现在长沙是中国的第一大网红城市,已经超过成都、杭州这些地方了。

  长沙是中国的第一大网红城市,老百姓的幸福指数特别高。晚上大家去夜宵、唱歌,长沙还是中国的脚都,幸福指数非常高。

  后来我就问了长沙的朋友,为什么长沙现在幸福指数这么高,成了中国第一大网红城市?

  他们跟我说的第一个答案,就是因为长沙房价低,

  长沙的市区房价1万多不到2万,在中国的省会城市里面,估计长沙的房价确实可能是最低的,想想也是有道理的。

  比如说像北上广深好像大家都是千万富翁,但事实上挤压了你很多消费,而且背负了很大的房贷,幸福指数并不高,你还要去还房贷。

  在长沙这个地方多好呀,买房子难度没有像北上广深大,大家腾出手来就可以去消费。

  回答你这个问题,中国的结婚晚了、结婚少了、包括不生育了等等,很大程度上还是和我们的一二线城市房价太高了有很大的关系,

  反过来想,如果中国的房价从现在的基础上降一半,当然也有金融风险问题,大家幸福指数多高。

  有朋友讲说武汉的幸福指数也很高,是的。武汉、重庆幸福指数都很高,

  你会发现幸福指数高的往往就是房价不高,房价一高了以后,大家都背负着房贷的压力,都是账面财富,都给银行打工,大家幸福指数肯定都不会太高。

  呼吁完放开三孩以后,我要重点呼吁稳房价新房改,就是跟这个东西有关。

  建议公共政策尽快推动新房改

  加大教育医疗社保的投入

  问:在未来的职业发展选择中,年轻人选择怎样的职业,相对而言不容易躺平?

  任泽平:现在流行的热词“躺平”,确实是面对现实的一种无奈选择,

  这个当然也是一种选择的自由,确实也可以理解,因为现在高房价,包括教育、医疗的成本都比较高。

  这里我有两点建议:

  第一个是建议我们的公共政策尽快推动新房改,通过人地挂钩稳房价,控制货币的超发。

  第二个是加大教育医疗社保的投入等等。

  公共政策还有调节收入分配,促进共同富裕(的功能),中央在十五规划也提出了相关的政策,如果我们能建立一个和谐的社会,我相信年轻人就不会躺平,

  因为躺平那肯定是一种无奈的选择,谁愿意放弃自己的梦想躺平呢?

  只要我们的环境、政策到位,大家都会成为一个追梦人,

  都愿意去追求自己的梦想、价值,因为一个人的价值最终还是取决于对他人、对社会的价值。

  而且人生是一个过程。坦率来讲有时候结果都不重要。

  享受人生这个过程是十分重要的,奋斗的过程、追梦的过程、与家人相处的过程、恋爱的过程、建立事业的过程,包括与朋友聚会的过程,都是非常幸福的事情。

  当然它确实需要环境,如果你奋斗一生连一套房子都买不起,你对很多事情的这种热情确实会大幅下降。

  我希望国家能够出台这样的政策,希望每个人还是要积极向上。

  REITs可以投资

  重点关注它的底层资产

  问:最近非常热的REITs基金是否可以进行投资,如果投资,它的前景怎么样?

  任泽平:REITs最早在发达国家,已经有很多年了,简单来讲,它就是一个资产证券化的工具,对我们每个人而言,它就是一个收益权凭证。

  它的底层资产是基础设施、不动产,商业地产、酒店、写字楼、商场、园区、收费公路、物流、仓储这些不动产,这是它的底层资产。

  它的收益率来自于这些底层资产预期的现金流、或者预期收益以及它升值的收益。

  中国这一次推出的REITs,是率先在基础设施REITs里面推动的,第一批包括园区,仓储物流、收费公路、节能减排设备设施等等。

  第一批推出的资产质量还是非常好的,都超募,受到大家的追捧,

  如果说大家以后对REITs投资工具有兴趣了,我建议大家,投资肯定是可以投资的,但还是重点关注它的底层资产,

  资产的质量比较好,比如说写字楼,满租。如果学字楼都是空的,他给你预期收益率,也是实现不了的。

  第一个,它的的底层资产质量好,

  第二个就是它运营的比较好,预期的现金流和收益会比较好。

  第三个,它未来有升值的潜力。

  以后买REITs,就关注这三个点,

  因为它是资产证券化工具,重点是关注它的底层资产的质量,它的预期的收益现金流和它的升值潜力,这个是REITs的情况。

  当然了,这里也反映了我们国家在推动相关的金融改革领域想了一步,因为REITs在国内是大赛道,是万亿级的,像保险很多公募基金是大量的是配了很多REITs。

  推

  因为中国的大开发时代即将结束,未来进入一个存量的时代,存量时代怎么挑选好的资产就变得非常重要了,REITs未来的市场空间非常大,但需要大家重点多看看底层资产情况。

  三胎会带来育婴用品相关行业消费需求

  问:你讲到三胎政策有利于教育、医疗行业,能再更细致讲一下,它还利好哪些行业板块?

  的

  任泽平:三胎政策具有一些生育的堆积效应,放开三胎以后,就像当年放开二胎以后,在一两年的时间,会有一些想生三孩的人,在未来一两年集中释放生育的意愿,所以会带来育婴用品相关行业的消费需求。

  最终落地效果怎么样,还是取决于政策的配套,房价、税收都非常重要,真正让大家生得起、养得起。

  像长沙这样的地方越多越好

  问:网红城市长沙幸福感很高,那长沙的房子值不值得投资?

  任泽平:严格来讲,长沙是一个人口流入的地方,而且是区域中心,城市发展潜力也非常好。

  但这些年,地方政府比较积极去控制房价,比如限价、增加土地供应,据了解,长沙对房地产的调控、限价限购做得非常严格,在所有的省会城市里,长沙的房价涨幅算是比较少的,幸福指数也是比较高的。

  如果很多的城市都能够学长沙,幸福指数会提高很多。

  国家层面,要控制货币超发,政府层面要适当增加土地供应,随着人口的流入,房地产市场是能够稳定的。

  虽然卖地创造的收入少了,但老百姓的幸福指数提高了。

  经济发展是为了什么?就是让老百姓更加幸福。

  发展的目的并不是更多的卖土地财政,让房价涨得高,好像很有面子一样,

  发展的目的就是让老百姓幸福,这是以人为本的发展理念。像长沙这样的地方,越多越好。

  第一个,控制货币超发,

  第二个,人力挂钩,

  人口流入的地方要增加土地的供应,推动新一轮房改,这是一种趋势。这样大家也没必要去投资房子了,够住就行了。

  比如德国就很少有人去投资房子,因为没什么升值潜力,

  而且国家对于炒房,要以及开发商的暴利是限制的。房价不高,腾出来钱去消费,很开心。

  房产税治标不治本

  长期对房地产调控影响不大

  问:杭州最近疑似有房地产税的新政颁布,这个政策会对杭州有什么影响?

  任泽平:房产税这一次可能会在热点城市扩围征收,比如杭州、深圳、海南。

  房产税主要是为了筹集地方收入,对于调控房地产市场短期有影响,长期影响不大,当然也分区域看。

  为什么这么说?

  因为它主要基于供求关系,

  如果这个地方供不应求,人口流入又没有供应,该涨也要涨,因为税负是可以转嫁的;

  如果有的地方人口流出,又出了房产税,政府供给又非常多,它的房价的压力就会比较大。

  比如美国,房产税都实行了好多年,但美国两大海岸线的房价不断创新高,广阔的中部地区房价是阴跌,它还是取决于供求关系。

  所以房产税治标不治本,主要还是跟区域、供求关系有关。

  住房制度决定房地产市场的走势

  问:你提出了新房改,如果国家认可了新房改,使用这个政策建议,对房价未来的影响会有多大?

  任泽平:这涉及到我们国家的房地产最后10年的发展前景,中国的住房制度,决定了中国房地产市场的走势。

  中国的住房制度,1998年学的中国香港,中国香港学的是英国,都深陷高房价之困。

  我们研究了过去上百年十几个代表性基因体的房地产的历史,答案是非常清楚的,住房制度决定房地产市场的走势。

  按照中国香港,英国这种走势,就是深陷高房价之困。所以现在全球十大高房价城市,中国占了一半,哪天深圳房价超过香港,都不稀奇,就是住房制度决定的。

  是不是中国的房地产没有解?是有解的;

  但现在我们没有形成共识,而且客观来讲我们浪费了过去5年的时间窗口,我希望未来的十年把它矫正过来,必须深刻认识中国住房存在的根本问题,不能掩耳盗铃。

  现在7线8线都没用,过去5年该涨就涨、该跌就跌,就是因为限购,这些东西都是治标不治本的。

  也有搞得好的,比如德国、新加坡,经济发展的好,老百姓幸福指数也很高,因为房地产控制好。

  的

  他们的经验是什么?一个是控制货币,第二个是发展租赁。

  人地挂钩

  东北西北的用地指标可以卖给东部南方

  还有一个就是人地挂钩,人口流入的地方一定要给它供给建设用地指标。

  我甚至建议,像东北、西北,不要为了发展它,用地指标就向它倾斜,而为了控制大城市,深圳、杭州都不给供地,这都是错的。

  怎么办?

  既然碳指标都可以交易,以后中国的建设用地指标可以交易,比如东北、西北人都走了,建设用地指标卖给东部或者南方,这样,政府的收入就增加了。

  比如深圳杭州,人口大量流入,没有用地指标怎么办?买东北、西北的建设用地指标。

  这样供求就平衡了,房价也平稳住了,地区的发展也解决了。

  比如东北生的孩子长大了,到深圳去打工,东北心态也很不平衡,为什么我给你培养了劳动力?可以,我把用地指标卖给广东,建设用地指标的跨区的买卖,是一个办法。

  我们要积极乐观来看,虽然中国房地产的问题很大,还没有形成共识,但只要我们认识到问题根源,中国房地产到现在是有解的。

  我现在也是呼吁尽快推动新房改,不仅涉及到国家经济社会的发展,也涉及到我们每个人,尤其是每个年轻人的幸福。

  长期买三大硬通货

  问:你在直播中提到未来5年买入三大类资产抗通胀,能否再详细介绍一下?

  任泽平:我原来讲过,长期来说就是三大硬通货,有的朋友爱高抛低吸,但这个比较累,我教大家一个躺赢的办法,就是长期买三大硬通货,这是我们研究的结果。

  第一,人口流入的都市圈、城市群的房子和土地;

  第二,供给需求的贵金属;

  第三,赚钱不辛苦的行业的大赛道的龙头公司。

  因为行业分为三类,赚钱不辛苦、辛苦不赚钱和赚辛苦钱,牛股都出现在赚钱不辛苦的行业,辛苦不赚钱、赚辛苦钱的行业,可以少花点精力,因为那个地方牛股出的比较少。

  股市是货币的晴雨表

  涨跌看货币的松紧

  问:你在2014年预测5000点不是梦,又在2015年股灾前发出预警,全部预测准确。这次你重新回归资本市场,对未来A股怎么看?

  任泽平:从两个维度来讲,第一个是长期,第二个是短期。

  从长期来说,随着国家推动注册制改革、重视创新,因为资本市场对于国家的创新发展是非常重要的,因为它支撑新经济新技术的发展。

  从短期来看,我一直讲,股市在很大程度上是货币的情绪表,

  货币松,大部分时间股市是涨的;

  货币收紧,大部分时候股市是跌的,往往跟经济基本面没什么关系。

  比如去年因为疫情,中美国经济都不好,但货币是松的,所以股市大涨;

  今年经济好了,但货币政策正常化,结果股市反而调整了,很大程度上与流动性有关。

  所以股市、房市、商品、比特币等等,本质上是资产,股市是货币的晴雨表,股市的涨跌很大程度上看货币的松紧。

  滞胀是因为货币超发

  出路在供给侧改革

  问:目前我们国家已经出现了滞胀的状况,历史上通过自身改革滞胀难题的案例还不太多,我国走出滞胀的希望在哪里?

  任泽平:按照国际经验,滞胀主要是货币超发所带来的,

  试图通过货币超发来推动长期的经济增长,结果经济没有涨上去,还引发了通胀,这包括食物的通胀,也包括资产价格的通胀。

  怎么治理通胀过去是有经验的,比如说在上个世纪80年代,里根的供给侧改革以及沃尔克控制通胀的努力,这些都比较有效的解决了滞胀问题。

  然后同时进行开放,比如供给侧的开放,对民营经济的开放,对私人企业的开放,后来我们就看到到了90年代,美国的IT经济崛起了。

  所以滞胀是因为货币超发,出路肯定是在供给侧改革。

  我们看到现在流行的MMT理论(现代货币理论),其实是宏观经济史上的一次倒退,

  因为在历史上中国也好,世界也好,都吃过教训,所以我建议中国千万不要货币超发,一定要推动供给侧改革。

  问:聊聊自律。

  任泽平:我爱锻炼身体,跑步、做俯卧撑,

  我也建议大家多注意健康,把健康放在第一位,有好的身体基础,我们才可以去为梦想去奋斗,才可以把家人照顾好,才可能去追求梦想。

  无论你是学者、企业家,还是工程师,都需要一个好身体。

  关于养生我还真有点体会,供大家参考。

  我曾经请教一位老人,他长得鹤发童颜,80多了,身体非常好。我问他:长寿的秘诀是什么呢?他跟我讲叫“没心没肺,能吃能睡。”

  后来我想了想,也有道理,没心没肺就是一种豁达的人生态度,不纠结,拿得起放得下。

  我对能吃能睡的理解就是,有一个强大的生物钟,不熬夜,不破坏自己的生物钟,按照大自然的法则,道法自然,定时睡觉,定量睡觉;定时吃饭,定量吃饭。

  来源:聪明的投资者

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  “我们最近做了一个调研,放开三孩后你最希望的政策,大约有将近4万人投票;

  我们列了7个选项供大家选择,比如说降房价、经济补贴、个税抵扣、女性就业权益保障、纳入义务教育等等。

  我们再给一个选项,出了这些政策也不生,作为第7个选项。

  大家猜猜,4万人的投票,结果怎么样?

  排在第一位的竟然是、出什么政策我也不生。

  就出了上述的6个政策,大家也不生,这个占比是32%。可见大家现在的生育意愿。”

  “我估计放开三孩,最终的生育的情况可能还是低于保守派的预测,有可能在十四五或者最迟不到十五,我们有可能会全面放开生育。”

  “房产税这一次可能会在热点城市扩围征收,比如杭州、深圳、海南。

  房产税主要是为了筹集地方收入,对于调控房地产市场短期有影响,长期影响不大,当然也分区域看。

  为什么这么说?

  因为它主要基于供求关系,如果这个地方供不应求,人口流入又没有供应,该涨也要涨,因为税负是可以转嫁的;

  如果有的地方人口流出,又出了房产税,政府供给又非常多,它的房价的压力就会比较大。

  比如美国,房产税都实行了好多年,但美国两大海岸线的房价不断创新高,广阔的中部地区房价是阴跌,它还是取决于供求关系。

  所以房产税治标不治本,主要还是跟区域、供求关系有关。”

  “中国的货币当局不希望人民币汇率短期过快升值。主要原因是会增加出口企业的成本。因为本身大宗商品原材料价格上涨,如果再加上汇率升值,会给企业双重打击。”

  “从短期的角度,(人民币汇率)后面应该是以稳为主。放在更长期来看,比如说放在1年3年5年的维度来看,可能人民币长期还是升值的。”

  “第一批推出的资产质量还是非常好的,都超募,受到大家的追捧,如果说大家以后对REITs投资工具有兴趣了,我建议大家(关注)……

  第一个,它的的底层资产质量好,

  第二个,它运营的比较好,预期的现金流和收益会比较好。

  第三个,它未来有升值的潜力。

  以后买REITs,就关注这三个点……比如说写字楼,是不是满租。如果学字楼都是空的,他给你预期收益率,也是实现不了的。”

  “人口流入的地方一定要给它供给建设用地指标。

  我甚至建议,像东北、西北,不要为了发展它,用地指标就向它倾斜,而为了控制大城市,深圳、杭州都不给供地,这都是错的。

  怎么办?既然碳指标都可以交易,以后中国的建设用地指标可以交易。

  比如东北、西北人都走了,建设用地指标卖给东部或者南方,这样,政府的收入就增加了。

  比如深圳杭州,人口大量流入,没有用地指标怎么办?买东北、西北的建设用地指标。

  这样供求就平衡了,房价也平稳住了,地区的发展也解决了。”

  “为什么劳动报酬是下降的,资本报酬上升了?因为资本化的语权太强了,劳动的话语权相对比较弱,所以这时候就需要从公共政策的角度去调节问题。你的公共政策不能对资本太友好,对劳动太忽视。”

  以上,是东吴证券首席经济学家任泽平,今天在线上直播中,围绕“躺平、三孩、房价”的话题,分享的最新精彩观点。

  任泽平重点解读了最新放开三胎的政策,以及人民币汇率近期的走势问题。

  对话问答环节,任泽平围绕近期“年轻人躺平”的热点话题,对当前中国存在的高房价、住房制度、税收制度等问题进行了分析,同时,也给出了他的解决建议。

  聪明投资者整理了任泽平演讲和对话精彩内容,分享给大家。(点此查看全文)

  各位朋友,大家中午好。

  我是2014年下海,下海以后提出过一些观点,比如说“5000点不是梦”等等之类的,一晃7年过去了;

  过去7年,我曾经有一段时间相当痴迷于经济形势分析,股市的预测、房地产预测,也提出过一些观念。

  这几年我也呼吁了一些公共政策的推动,比如说关于新基建,关于放开生育。新基建从学术讨论上升为国家战略,我们还有一本书是《新基建》,后来也获得了中组部中宣部的大奖。

  我们这两年呼吁的放开生育放开三孩,也正式宣告成为国家的战略,在十四五时期实施,不仅涉及到国家和民族的复兴,也涉及到每个家庭、每个个人的幸福。

  作为一个学者,我们还是追求有责任、有温度、有情怀的研究,也希望大家继续关注和支持,也欢迎大家提出宝贵的意见。

  我未来可能会重点呼吁一下新房改;

  因为中国的住房制度改革还有最后的十年窗口,我们这一次房地产改革改不好,对我们每个人的幸福,对于我们每个追梦人、年轻人,都可能是一种巨大的压力;

  如果改革好了,不仅涉及到我们国家的繁荣发展,而且涉及到我们每个年轻人的幸福。

  好了,言归正传,给大家解读最新两个方面的热点政策,

  一个是关于放开三孩的影响,

  另外一个是关于人民币汇率的影响与走势。

  最近的调研揭示这个结果:

  即使放开生育,年轻人也不愿意生了

  放开三孩政策以后,会落地的怎么样?

  我们最近做了一个调研,放开三孩后你最希望的政策,大约有将近4万人投票;

  我们列了7个选项供大家选择,比如说降房价、经济补贴、个税抵扣、女性就业权益保障、纳入义务教育等等。

  我们再给一个选项,出了这些政策也不生,作为第7个选项。

  结果大家猜猜,4万人的投票,结果怎么样?

  排在第一位的竟然是出什么政策我也不生。

  就出了上述的6个政策,大家也不生,这个占比是32%。可见大家现在的生育意愿。

  现在即使放开生育,年轻人也不愿意生了,不用再担心中国人口的大爆炸;

  而且按照联合国的预测,也包括我们的预测,十四五、十五五时期中国人口开始下降了,总规模开始下降,所以尽快出台一些让大家生得起、养得起、愿意生的这样的一些配套措施。

  最迟不到十五五

  可能会全面放开生育

  排在第二位的大约占31%,叫降房价,可见大家对降房价的呼吁声很高。

  为什么年轻人躺平,为什么不愿意生育,很大程度上跟房价过高有关。

  我呼吁完新基建、放开生育以后,后面可能会重点会呼吁新房改,主要是这个原因。

  因为全球前十大高房价的城市中国占了一半,

  按照这个趋势下去,如果不推动深层次的住房制度改革,中国可能会占百分之七十八十。

  也是事在人为,还有最后10年的时间窗口,如果我们推动相关改革,我相信中国房地产还是有解的。

  还有两个呼吁比较高的,大致各占9%,一个是教育、医疗社保的支出,大家呼声也比较高。

  还有把学前教育和0~3岁的托育服务的供给,纳入到义务教育,大家呼声也比较高。

  这是我们调研的情况,基本比较客观地反映了大家现在的呼声以及生育意愿。

  展望一下,我估计放开三孩,最终的生育的情况可能还是低于保守派的预测,有可能在十四五或者最迟不到十五五,我们有可能会全面放开生育。

  到了十五五时期,会可能会鼓励生育,所以大家锻炼好身体,保证好身体。这是对生育政策的解读。

  人民币汇率短期以稳为主

  长期来看还是升值的

  我们讲一讲最近人民币升值。

  过去一段时间,尤其去年下半年以来,包括今年初,人民币汇率出现了短期的急升。

  人民币汇率短期的急升主要有几个方面的原因,

  一个就是中国经济的复苏在全球是领先的,汇率这个事长期还是看基本面,短期是看利差或者叫资金面。

  第二个原因就涉及到中国货币政策正常化,美元流动性泛滥,持有人民币资产的更有吸引力。

  第三个就是美元的贬值,过去这一年,包括今年美元流动性的泛滥,美国经济复苏不如中国,所以出现了人民币的急升。背后就是美元的快速贬值。

  也包括一些投机性的,就是热钱的流入。

  人民币这种急升,现在央行已经出手了,刚刚公布的政策,央行提高了汇率的存款准备金率,打击或者提高投机成本。

  传达了一个什么信号?

  中国的货币当局不希望人民币汇率短期过快升值。

  主要原因是会增加出口企业的成本。因为本身大宗商品原材料价格上涨,如果再加上汇率升值,会导致企业的双重打击。

  这个是对的,也是我们一直在呼吁的,汇率这个事儿一定要稳,

  而不是要短期过快的升值和贬值,因为都会干扰企业正常的运营。因为他签订单,如果汇率升值过快或者过慢,极升或者极贬,都不利于企业正常签订单。

  汇率以稳为主,长期来说有利于企业的经营。最近央行的一些技术官员也出来讲,人员汇率后面要稳,后面人民币汇率短期的急升告一段落了。

  从短期的角度,后面应该是以稳为主。放在更长期来看,比如说放在1年3年5年的维度来看,可能人民币长期还是升值的。

  因为长期还是看一个国家的宏观资产回报率,中国的经济增速是美国的2~3倍,所以持有人民币资产的回报率显然更高。

  更何况过去4年,中国改革开放40年年均增长将近十,百分之九点几,给大家带来了很多财富增值的机会。未来中国增速换档,但也是美国的2~3倍。

  所以人民币长期还是升值的。短期为了打击这种急升,央行出台了一些政策,所以短期的急升可能会告一段落,后面以稳为主。

  问答环节

  房价低的城市幸福指数高

  问:放开三孩不是因为放不放开三孩的问题,前端问题更重要,结婚率已经下降了,年轻人根本不愿意结婚,或婚后丁克或离婚无子。政府在哪些方面可以促进这些前端问题得到解决?

  任泽平:我也做了一些调查,供大家参考,现在新的一代年轻人结婚少了,结婚晚了,离婚多了,不生孩子了。

  这一个是大家选择的自由,观念发生了变化。

  确实发达国家也出现过这种现象,像欧美日本,但是另一方面,中国也有中国的特殊情况,比如说我们房价过高,

  大家流行说躺平,高房价一定躺平嘛,因为你奋斗一生买不起一套房子。

  跟房价过高,抑制了结婚,抑制了生育也有很大的关系。

  我给你们举一个例子,我是昨天刚从长沙回来,一家基金在那办的一个活动,我就问主办方为什么把活动放在长沙举办?

  以前大的活动一般都放在北上广深举办,我觉得很奇怪,

  会议的主办方就跟我讲,说现在长沙是中国的第一大网红城市,已经超过成都、杭州这些地方了。

  长沙是中国的第一大网红城市,老百姓的幸福指数特别高。晚上大家去夜宵、唱歌,长沙还是中国的脚都,幸福指数非常高。

  后来我就问了长沙的朋友,为什么长沙现在幸福指数这么高,成了中国第一大网红城市?

  他们跟我说的第一个答案,就是因为长沙房价低,

  长沙的市区房价1万多不到2万,在中国的省会城市里面,估计长沙的房价确实可能是最低的,想想也是有道理的。

  比如说像北上广深好像大家都是千万富翁,但事实上挤压了你很多消费,而且背负了很大的房贷,幸福指数并不高,你还要去还房贷。

  在长沙这个地方多好呀,买房子难度没有像北上广深大,大家腾出手来就可以去消费。

  回答你这个问题,中国的结婚晚了、结婚少了、包括不生育了等等,很大程度上还是和我们的一二线城市房价太高了有很大的关系,

  反过来想,如果中国的房价从现在的基础上降一半,当然也有金融风险问题,大家幸福指数多高。

  有朋友讲说武汉的幸福指数也很高,是的。武汉、重庆幸福指数都很高,

  你会发现幸福指数高的往往就是房价不高,房价一高了以后,大家都背负着房贷的压力,都是账面财富,都给银行打工,大家幸福指数肯定都不会太高。

  呼吁完放开三孩以后,我要重点呼吁稳房价新房改,就是跟这个东西有关。

  建议公共政策尽快推动新房改

  加大教育医疗社保的投入

  问:在未来的职业发展选择中,年轻人选择怎样的职业,相对而言不容易躺平?

  任泽平:现在流行的热词“躺平”,确实是面对现实的一种无奈选择,

  这个当然也是一种选择的自由,确实也可以理解,因为现在高房价,包括教育、医疗的成本都比较高。

  这里我有两点建议:

  第一个是建议我们的公共政策尽快推动新房改,通过人地挂钩稳房价,控制货币的超发。

  第二个是加大教育医疗社保的投入等等。

  公共政策还有调节收入分配,促进共同富裕(的功能),中央在十五规划也提出了相关的政策,如果我们能建立一个和谐的社会,我相信年轻人就不会躺平,

  因为躺平那肯定是一种无奈的选择,谁愿意放弃自己的梦想躺平呢?

  只要我们的环境、政策到位,大家都会成为一个追梦人,

  都愿意去追求自己的梦想、价值,因为一个人的价值最终还是取决于对他人、对社会的价值。

  而且人生是一个过程。坦率来讲有时候结果都不重要。

  享受人生这个过程是十分重要的,奋斗的过程、追梦的过程、与家人相处的过程、恋爱的过程、建立事业的过程,包括与朋友聚会的过程,都是非常幸福的事情。

  当然它确实需要环境,如果你奋斗一生连一套房子都买不起,你对很多事情的这种热情确实会大幅下降。

  我希望国家能够出台这样的政策,希望每个人还是要积极向上。

  REITs可以投资

  重点关注它的底层资产

  问:最近非常热的REITs基金是否可以进行投资,如果投资,它的前景怎么样?

  任泽平:REITs最早在发达国家,已经有很多年了,简单来讲,它就是一个资产证券化的工具,对我们每个人而言,它就是一个收益权凭证。

  它的底层资产是基础设施、不动产,商业地产、酒店、写字楼、商场、园区、收费公路、物流、仓储这些不动产,这是它的底层资产。

  它的收益率来自于这些底层资产预期的现金流、或者预期收益以及它升值的收益。

  中国这一次推出的REITs,是率先在基础设施REITs里面推动的,第一批包括园区,仓储物流、收费公路、节能减排设备设施等等。

  第一批推出的资产质量还是非常好的,都超募,受到大家的追捧,

  如果说大家以后对REITs投资工具有兴趣了,我建议大家,投资肯定是可以投资的,但还是重点关注它的底层资产,

  资产的质量比较好,比如说写字楼,满租。如果学字楼都是空的,他给你预期收益率,也是实现不了的。

  第一个,它的的底层资产质量好,

  第二个就是它运营的比较好,预期的现金流和收益会比较好。

  第三个,它未来有升值的潜力。

  以后买REITs,就关注这三个点,

  因为它是资产证券化工具,重点是关注它的底层资产的质量,它的预期的收益现金流和它的升值潜力,这个是REITs的情况。

  当然了,这里也反映了我们国家在推动相关的金融改革领域想了一步,因为REITs在国内是大赛道,是万亿级的,像保险很多公募基金是大量的是配了很多REITs。

  推

  因为中国的大开发时代即将结束,未来进入一个存量的时代,存量时代怎么挑选好的资产就变得非常重要了,REITs未来的市场空间非常大,但需要大家重点多看看底层资产情况。

  三胎会带来育婴用品相关行业消费需求

  问:你讲到三胎政策有利于教育、医疗行业,能再更细致讲一下,它还利好哪些行业板块?

  的

  任泽平:三胎政策具有一些生育的堆积效应,放开三胎以后,就像当年放开二胎以后,在一两年的时间,会有一些想生三孩的人,在未来一两年集中释放生育的意愿,所以会带来育婴用品相关行业的消费需求。

  最终落地效果怎么样,还是取决于政策的配套,房价、税收都非常重要,真正让大家生得起、养得起。

  像长沙这样的地方越多越好

  问:网红城市长沙幸福感很高,那长沙的房子值不值得投资?

  任泽平:严格来讲,长沙是一个人口流入的地方,而且是区域中心,城市发展潜力也非常好。

  但这些年,地方政府比较积极去控制房价,比如限价、增加土地供应,据了解,长沙对房地产的调控、限价限购做得非常严格,在所有的省会城市里,长沙的房价涨幅算是比较少的,幸福指数也是比较高的。

  如果很多的城市都能够学长沙,幸福指数会提高很多。

  国家层面,要控制货币超发,政府层面要适当增加土地供应,随着人口的流入,房地产市场是能够稳定的。

  虽然卖地创造的收入少了,但老百姓的幸福指数提高了。

  经济发展是为了什么?就是让老百姓更加幸福。

  发展的目的并不是更多的卖土地财政,让房价涨得高,好像很有面子一样,

  发展的目的就是让老百姓幸福,这是以人为本的发展理念。像长沙这样的地方,越多越好。

  第一个,控制货币超发,

  第二个,人力挂钩,

  人口流入的地方要增加土地的供应,推动新一轮房改,这是一种趋势。这样大家也没必要去投资房子了,够住就行了。

  比如德国就很少有人去投资房子,因为没什么升值潜力,

  而且国家对于炒房,要以及开发商的暴利是限制的。房价不高,腾出来钱去消费,很开心。

  房产税治标不治本

  长期对房地产调控影响不大

  问:杭州最近疑似有房地产税的新政颁布,这个政策会对杭州有什么影响?

  任泽平:房产税这一次可能会在热点城市扩围征收,比如杭州、深圳、海南。

  房产税主要是为了筹集地方收入,对于调控房地产市场短期有影响,长期影响不大,当然也分区域看。

  为什么这么说?

  因为它主要基于供求关系,

  如果这个地方供不应求,人口流入又没有供应,该涨也要涨,因为税负是可以转嫁的;

  如果有的地方人口流出,又出了房产税,政府供给又非常多,它的房价的压力就会比较大。

  比如美国,房产税都实行了好多年,但美国两大海岸线的房价不断创新高,广阔的中部地区房价是阴跌,它还是取决于供求关系。

  所以房产税治标不治本,主要还是跟区域、供求关系有关。

  住房制度决定房地产市场的走势

  问:你提出了新房改,如果国家认可了新房改,使用这个政策建议,对房价未来的影响会有多大?

  任泽平:这涉及到我们国家的房地产最后10年的发展前景,中国的住房制度,决定了中国房地产市场的走势。

  中国的住房制度,1998年学的中国香港,中国香港学的是英国,都深陷高房价之困。

  我们研究了过去上百年十几个代表性基因体的房地产的历史,答案是非常清楚的,住房制度决定房地产市场的走势。

  按照中国香港,英国这种走势,就是深陷高房价之困。所以现在全球十大高房价城市,中国占了一半,哪天深圳房价超过香港,都不稀奇,就是住房制度决定的。

  是不是中国的房地产没有解?是有解的;

  但现在我们没有形成共识,而且客观来讲我们浪费了过去5年的时间窗口,我希望未来的十年把它矫正过来,必须深刻认识中国住房存在的根本问题,不能掩耳盗铃。

  现在7线8线都没用,过去5年该涨就涨、该跌就跌,就是因为限购,这些东西都是治标不治本的。

  也有搞得好的,比如德国、新加坡,经济发展的好,老百姓幸福指数也很高,因为房地产控制好。

  的

  他们的经验是什么?一个是控制货币,第二个是发展租赁。

  人地挂钩

  东北西北的用地指标可以卖给东部南方

  还有一个就是人地挂钩,人口流入的地方一定要给它供给建设用地指标。

  我甚至建议,像东北、西北,不要为了发展它,用地指标就向它倾斜,而为了控制大城市,深圳、杭州都不给供地,这都是错的。

  怎么办?

  既然碳指标都可以交易,以后中国的建设用地指标可以交易,比如东北、西北人都走了,建设用地指标卖给东部或者南方,这样,政府的收入就增加了。

  比如深圳杭州,人口大量流入,没有用地指标怎么办?买东北、西北的建设用地指标。

  这样供求就平衡了,房价也平稳住了,地区的发展也解决了。

  比如东北生的孩子长大了,到深圳去打工,东北心态也很不平衡,为什么我给你培养了劳动力?可以,我把用地指标卖给广东,建设用地指标的跨区的买卖,是一个办法。

  我们要积极乐观来看,虽然中国房地产的问题很大,还没有形成共识,但只要我们认识到问题根源,中国房地产到现在是有解的。

  我现在也是呼吁尽快推动新房改,不仅涉及到国家经济社会的发展,也涉及到我们每个人,尤其是每个年轻人的幸福。

  长期买三大硬通货

  问:你在直播中提到未来5年买入三大类资产抗通胀,能否再详细介绍一下?

  任泽平:我原来讲过,长期来说就是三大硬通货,有的朋友爱高抛低吸,但这个比较累,我教大家一个躺赢的办法,就是长期买三大硬通货,这是我们研究的结果。

  第一,人口流入的都市圈、城市群的房子和土地;

  第二,供给需求的贵金属;

  第三,赚钱不辛苦的行业的大赛道的龙头公司。

  因为行业分为三类,赚钱不辛苦、辛苦不赚钱和赚辛苦钱,牛股都出现在赚钱不辛苦的行业,辛苦不赚钱、赚辛苦钱的行业,可以少花点精力,因为那个地方牛股出的比较少。

  股市是货币的晴雨表

  涨跌看货币的松紧

  问:你在2014年预测5000点不是梦,又在2015年股灾前发出预警,全部预测准确。这次你重新回归资本市场,对未来A股怎么看?

  任泽平:从两个维度来讲,第一个是长期,第二个是短期。

  从长期来说,随着国家推动注册制改革、重视创新,因为资本市场对于国家的创新发展是非常重要的,因为它支撑新经济新技术的发展。

  从短期来看,我一直讲,股市在很大程度上是货币的情绪表,

  货币松,大部分时间股市是涨的;

  货币收紧,大部分时候股市是跌的,往往跟经济基本面没什么关系。

  比如去年因为疫情,中美国经济都不好,但货币是松的,所以股市大涨;

  今年经济好了,但货币政策正常化,结果股市反而调整了,很大程度上与流动性有关。

  所以股市、房市、商品、比特币等等,本质上是资产,股市是货币的晴雨表,股市的涨跌很大程度上看货币的松紧。

  滞胀是因为货币超发

  出路在供给侧改革

  问:目前我们国家已经出现了滞胀的状况,历史上通过自身改革滞胀难题的案例还不太多,我国走出滞胀的希望在哪里?

  任泽平:按照国际经验,滞胀主要是货币超发所带来的,

  试图通过货币超发来推动长期的经济增长,结果经济没有涨上去,还引发了通胀,这包括食物的通胀,也包括资产价格的通胀。

  怎么治理通胀过去是有经验的,比如说在上个世纪80年代,里根的供给侧改革以及沃尔克控制通胀的努力,这些都比较有效的解决了滞胀问题。

  然后同时进行开放,比如供给侧的开放,对民营经济的开放,对私人企业的开放,后来我们就看到到了90年代,美国的IT经济崛起了。

  所以滞胀是因为货币超发,出路肯定是在供给侧改革。

  我们看到现在流行的MMT理论(现代货币理论),其实是宏观经济史上的一次倒退,

  因为在历史上中国也好,世界也好,都吃过教训,所以我建议中国千万不要货币超发,一定要推动供给侧改革。

  问:聊聊自律。

  任泽平:我爱锻炼身体,跑步、做俯卧撑,

  我也建议大家多注意健康,把健康放在第一位,有好的身体基础,我们才可以去为梦想去奋斗,才可以把家人照顾好,才可能去追求梦想。

  无论你是学者、企业家,还是工程师,都需要一个好身体。

  关于养生我还真有点体会,供大家参考。

  我曾经请教一位老人,他长得鹤发童颜,80多了,身体非常好。我问他:长寿的秘诀是什么呢?他跟我讲叫“没心没肺,能吃能睡。”

  后来我想了想,也有道理,没心没肺就是一种豁达的人生态度,不纠结,拿得起放得下。

  我对能吃能睡的理解就是,有一个强大的生物钟,不熬夜,不破坏自己的生物钟,按照大自然的法则,道法自然,定时睡觉,定量睡觉;定时吃饭,定量吃饭。

  来源:聪明的投资者

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