2021年4月15日，阳光城发布公告称将分拆所属物业管理企业上海阳光智博生活服务集团股份有限公司，到香港联合交易所主板上市。据悉，除了阳光智博外，融信服务、中骏商管、世纪金源服务等闽企物业正在上市排队中。

　　分拆物业上市，已然成为全国品牌房企的“潮流”，闽企紧跟潮流。据中指研究的数据，截止到2021年4月11日，共有44家物业服务企业上市（其中港股40家，A股4家）。其中闽企背景的正荣服务已于2020年7月10日上市，世茂服务于2020年10月30日上市，建发物业于2020年12月31日上市。

　　为何房企巨头们如此热衷分拆物业公司上市？

物业管理行业的价值“被看见”

　　“物业管理行业的价值被业主和资本看见了，这是拆分上市的主要原因。”业内人士林先生表示，“2020年，疫情突袭，餐饮、商业等服务业大面积停滞，物业管理行业反倒逆势而上，在防控疫情中扛起社区治理和防范大任，获得业主肯定，物业管理也由此开始受到关注，其价值被二次发现。”

　　除了行业价值被看见，上市后的物业公司，舞台更大，拓展范围也更广。根据2020年度业绩报告，正荣服务上市后，保持快速增长态势，公司在管面积达4128万平方米，增长率为80%。在市场拓展方面，除了传统的住宅物管服务，还新拓了非住宅项目，并在西安首次进入部队保障社会化服务，在莆田中标联通业务、承接银行业态物业服务、产业园服务等。

　　世茂服务上市后，完成收购9家物业公司，在管建筑面积1.461亿平方米，同比上升114.4%。在业务拓展方面，世茂服务增加了收入的类别，增设车位居间和销售业务，还从车位延伸至围绕“车”的全周期增值服务，包括维修保养服务等。

　　在业内人士看来，物业服务不仅自带消费属性且现金流稳定，其增值服务更是一块令人垂涎欲滴的“蛋糕”；上市后运营得当，也会给公司市价及品牌溢价创造出更多想象空间。

对于业主而言，上市物业更受市场监督，管理更加规范化，而且物业的一举一动，都会带来股价的变化、公司市值的增减，也能够提供给市场更好的服务预期。

现金流压力+融资考量是关键

　　除了物业的价值被看好，估值和市盈率一路走高外，在业内人士看来，拆分物业上市，最关键的原因还是开发商的现金流压力和融资考量。

　　物业企业融资所得资金多用于市场收并购等相关业务上，以加快企业规模扩张，形成良性正向循环。多家企业就在招股书上明确显示，会将超过65%的融资金额用于拓展进入新城市、收并购等扩大服务规模的方向上，从而加快锚定企业在行业中的重要地位。

　　安居客福州区域房产问答专家王永刚也表示，如今房企在多重监管之下，融资越来越难，尤其是“三道红线”政策对融资激进企业进行精准管控。

　　因此房企们找到另一条路：即分拆旗下其他板块业务独立上市，一方面可以缓解母公司负债压力，另一方面可以增加融资渠道。而在分拆的业务板块中，物业无疑是最好的一块资产——它是轻资产模式，净资产收益率（ROE）较高；是服务类行业，受政策影响较小；在资本市场看来，它有稳定的收入来源，是很好的配置。

　　不过王永刚也认为，实际上，国内物业公司的盈利模式还都是依赖地产集团母公司，实际增值服务的空间还很有限。对于上市物业公司背后的母公司房地产企业来说，尽管分拆物业上市可以缓解资金压力，但毕竟治标不治本。

　　而物业运营的竞争本身也是一片红海，房地产公司物业单独运营目前来看赚的是规模，也就是服务人数，并没有很强的盈利能力。一旦脱离房企的“输血”功能，上市后的物业公司还是有可能面临较大的业绩压力。