想尽办法降负债，是富力地产过去一年的关键词。去年中报显示，富力地产“三道红线”全踩，进入红色档，这成为压在富力身上的大山。

　　根据3月25日富力地产发布的2020年业绩，截至2020年12月31日，富力地产剔除预收款后的资产负债率为76.7%，净负债率为130.2%，非受限现金短债比为0.40，虽然降负债取得了一定进展，但依然踩中全部三道红线，继续保持“红色档”阵营。

　　为了缩减债务，富力地产在过去一年大幅削减拿地开支、进行降价促销回款，这一系列操作的代价是业绩下滑。财报显示，过去一年，富力地产营业收入同比降5.4%，净利润同比降6.9%。

　　如何平衡降负债与增业绩，成为考验富力的难题。

　　营收净利双降，毛利率下降9个百分点

　　3月25日，富力地产发布2020年业绩报告。

　　财报显示，2020年度，富力地产全年总营业收入为858.9亿元，同比减少5.4%；净利润91.46亿元，同比下降9.38%，比2019年减少9.44亿。归母净利润90.05亿元，同比减少6.9%。

　　具体业务来看，富力地产物业发展营业额为785.7亿元，占总营业收入的91%，酒店营运营业收入为44.63亿元，同比下降36.44%。

　　不仅营收、经历双降，富力地产去年毛利率、净利率也呈现下降趋势。财报显示，去年富力地产毛利为203.9亿元，毛利率23.7%，较上年度的毛利率32.78%下降9.04个百分点。

　　与毛利率的减少保持一致，净利润相应减少至人民币91.5亿元，净利率10.6%。

　　富力地产表示，由于2020年的经营环境充满挑战，富力地产调整均价以加快销售速度，以致影响毛利率。

　　销售方面，2020年，富力地产权益销售额为1387.9亿元，未完成此前设定的1520亿元的销售目标，目标完成率92.65%。

　　累计出售及交付917万平方米，较去年同期增长11%。

　　负债仍保持红色档阵营，管理层预计2022年“三道红线”全达标

　　过去一年，富力地产采取各项措施降低负债。

　　2020年中期业绩数据，富力地产“三道红线”全部踩中，进入红色档。剔除预收款后的资产负债率为70.22%，净负债率为177%，现金短债比仅0.44。

　　根据最新发布的年报显示，截至2020年底，富力地产剔除预收款后的资产负债率为76.7%，同比下降2.8个百分点；净负债率为130.2%，同比下降69个百分点；非受限现金短债比为0.40，较上年同期提升0.03。

　　虽然各项指标均获得大幅度改善，但依然踩中全部三道红线，继续保持“红色档”阵营。

　　具体来看，2020年，富力地产通过资产出售、股份增发等措施降负债。其中通过增发股份募集25.2亿元资金；通过出售出售广州空港物流园区股份套现40亿元。

　　富力地产在财报中表示，2020年第四季度，富力地产出售了若干项目的部分权益，这为公司提供即时资金。富力地产称，出售是为了加快再融资计划及筹集流动资金。

　　通过执行战略性的资产出售计划、以股本配售形式发行长期资本，富力地产累计削减债务约374亿元，其中涉及236亿元的国内债券、119亿元的信托及银行贷款和19亿元的海外债。

　　2020年，富力地产还通过发行新H股补充权益资本，按发行价每股9.82港元发行2.57亿股的H股新股，募集资金总额25.24亿港元。

　　富力地产董事长李思廉表示，如果价格合适，将继续出售物业、商场、写字楼和酒店等资产，同时也会出售部分住宅项目的股权。

　　对于未来降负债计划，富力地产董事长李思廉表示，有信心在今年将净负债率降至100%以内。到2022年底，三道红线全部达标。

　　去年拿地支出同比降187%，今年销售目标1500亿元

　　值得注意的是，为了降低负债，富力地产还大幅减少了拿地。

　　2019年下班那，富力地产在一份内部文件提出：“2019年下半年原则上暂停拿地动作，如遇有优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批。”

　　从这以后，富力地产拿地速度骤降。

　　自2019年第四季起，富力地产一直采取审慎的土地储备策略。

　　财报显示，土地储备方面，2020年富力地产共收购了16宗地块，新增土地的权益可售面积约385.5万平方米。

　　中指研究院数据，2020年富力未出现在房企拿地金额TOP100榜单中，拿地金额不足85亿元，同比2019年跌幅超187.06%。

　　对于今年目标，3月25日，富力地产董事长助理陈志濠在业绩电话会议上表示，富力今年预计可售资源为2700亿元，今年协议销售目标为人民币1500亿元。

　　陈志濠在业绩会上表示，预计上半年目标是600亿元，下半年目标是900亿元。

　　“今年年初表现向好，前两个月协议销售毛利率为30%-35%，因此有信心在余下的时间保持同样的势头，并预计全年的毛利率维持在约30%的水平。”陈志濠称。