华夏幸福“暴雷”，荣盛发展交最差单季报！“环京一哥”不好当啊！

　　行走江湖，最重要的是要有一个响亮的名号。

　　房企也有派系，有的是真有实力，有的就如沙通天之流。

　　其中，河北房企华夏幸福依靠环京区域成为多年的“带头大哥”，而“小弟”荣盛发展一直跟在华夏幸福身后，多年来也扎根环京区域。

　　不过，华夏幸福已深陷千亿债务危机。

　　那么，大哥“暴雷”，“小弟”荣盛发展可还好呢？

　　环京区域销售冠军

　　却交最差单季报

　　克而瑞数据显示，2020年环京区域TOP30房企销售金额超2000亿元，7家房企销售额超100亿元。其中，荣盛发展以226.31亿元夺冠，万科以199.33亿位列第二，融创以173.91亿元居第三。紧随其后的还有华夏幸福、隆基泰和、碧桂园、恒大等，均已进入环京百亿阵营。

　　不过好不容易抢到手的“环京一哥”这顶帽子，实在是过于沉重，荣盛发展戴着似乎也不太舒服。

　　2020年10月23日晚间，荣盛发展披露了2020年第三季度报告。

　　数据显示，2020年前三季度，荣盛发展实现营收436.62亿元，同比增长12.42%；实现归母净利润44.05亿元，同比下降9.9%；经营性现金流净额，同比狂降3949.83%，为-37.15亿元，创5年新低。

　　截至2020年三季度末，剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为75.26%、100.53%、1.06倍，“三道红线”仅有现金短债比勉强达到监管指标。

　　如果梳理荣盛发展上市以来的财报，就会发现这是荣盛史上最差的单季报，许多指标同比下滑幅度最高。

　　其实不止是三季度，荣盛2020年一到三季度的业绩情况，也很不乐观。

　　前三季度实现营收436.62亿元，同比仅增加12.42%；而归母净利44.05亿元，同比降幅近一成；前三季度的扣非归母净利润为43.77亿元，同比下滑10.24%；同样是增收不增利。

　　加权平均净资产收益率同样不乐观，前三季度同比下降了3.44个百分点，至10.43%；经营性现金流净额的表现同样没有很好，同比大降34.97%，为-76亿元，显然，在经营性现金流方面荣盛发展在逐步恶化。

　　深耕环京区域，拿地积极

　　事实上，从2017年3月开始，几乎所有环京区域陆续加入限购大军。

　　环京楼市迅速降温，量价齐跌，华夏幸福挨了当头一棒，不得不裁撤区域、合并事业部，甚至大举甩卖资产、引入战略投资人。

　　但荣盛发展仍然坚持继续深耕环京区域。

　　首先，荣盛发展是2018年后在环京区域拿地最多的房企。其次，荣盛发展去年上半年来自于河北省的收入占比达到50.23%，较上年同期的42%大幅提升8个百分点，盘踞河北也是把双刃剑，在关键时刻有基本盘，但也侧面反映荣盛全国化道路的艰难。

　　荣盛发展还有一大特点——回款不足拿地却积极。

　　荣盛发展2020半年报显示，其发展战略及2020年经营计划未发生变化，全年公司计划销售1210亿元，计划回款968亿元。而在上半年荣盛发展实现销售回款305.91亿元，相较于482.25亿元的销售来说，回款率仅为63.43%，相较于全年的回款目标来说仅完成31.6%。

　　这样的背景下，荣盛发展仍保持着较为积极的拿地力度。

　　上半年，荣盛发展拿地金额208亿元，尽管同比略减少6.4%，但权益购地金额181.84亿元，拿地权益比例达到88%，且拿地均价达到4458元/平米，同比大增32%，拿地均价/销售均价达到40%，拿地意愿积极。

　　拿地面积/销售面积为108%，整体的土地储备池子保持稳定，但土地成本明显上升，而同期的销售均价未有明显上升。公司2020年计划新增土储建面约1355.9万平米，对应同比增长38.5%，在全年预计销售额增5%的情况下，荣盛发展下半年预计将继续保持较高的拿地力度。

　　土储方面，荣盛当前的土地储备除了诸如南京、天津、武汉、重庆等二线城市外，多数分布在所谓“二横两纵三集群”的三四线城市。

　　高息融资超同行

　　投资者直呼董事会不作为

　　截止到10月21日，荣盛控股及一致行动人已质押14.15亿股，占总股本的52.23%。而上述质押的股份绝大部分的质押期在未来半年至一年内。

　　2020年来荣盛发展的融资成本也有走高的迹象。除了高比例质押外，依赖信托的高息融资也成为荣盛发展重要资金渠道之一。

　　据用益信托网不完全统计，2020年以来荣盛至少发行了19笔信托产品，绝大部分的成本在8.8%-9.6%之间。

　　而最受投资者诟病的是，荣盛发展的中票和公司债融资居然也是高成本发行。

　　2020年7月24日，荣盛发展发行10亿元中票，发行利率7.22%；7月20日，发行2.5亿美元高级无抵押定息债券，利率则达到9%。8月6日，荣盛发展发行三年期中票11.2亿元，发行利率7.18%等，同期金地、阳光城(6.030, -0.05, -0.82%)等房企发行中票利率仅在3.8%—6.5%之间。

　　以至于有投资者在互动平台上公开问董秘：如此大的融资成本差，是被承销商坑了，还是公司董事会不作为，故意发高息票据吃回扣？

　　遭业主维权：“荣盛赔钱”

　　拿地、融资，正当荣盛发展向未来急急而奔时，却陷入了一系列业主风波中。

　　去年4月21日，荣盛发展举行2019年度线上业绩会。

　　彼时，荣盛发展董事长耿建明、总裁刘山先，副总裁陈金海，以及独立董事黄育华等一众高管，悉数聚于线上，与投资者展开互动。

　　此时，却有不少重庆荣盛华府业主线上互动，直言荣盛发展重庆楼盘存在质量问题。

　　几天后，荣盛发展引以为傲的环京地区也陷入了维权风波。5月1日，数十名廊坊荣盛花语城业主，聚焦在廊坊经济技术开发区门前高呼，“荣盛赔钱，我要维权”。从口号及标语来看，本次维权聚焦于几点，“买房四年，不交房；延期交房，不赔偿”的问题上。相关信息显示，廊坊市花语城二号地，约定交房时间为2019年的10月、12月。业主反馈，“房子延期半年了，还未收到任何违约赔付。”

　　不仅在去年，更早以前亦有不少媒体曝出：荣盛华府业主曾向重庆有关部门反映不少质量问题，集中在楼梯走道破损、漏水等问题。

　　而据媒体报道，重庆南岸区城乡建委经核实，小区楼梯走道发霉、车库以及房屋局部漏水、一楼大厅墙面发霉等常见质量问题存在，并责成开发公司牵头对业主反映的问题进行全面排查和整改。

　　无独有偶，此前重庆巴南区荣盛滨江华府，因质量问题遭业主拒绝接房的消息，也在网上传的沸沸扬扬。

　　相关媒体信息显示，在重庆大渡口区住建委调查组，协同第三方机构对“荣盛城I19地块S1商业及车库混凝土构件开裂”的调查报告中，导致混凝土开裂的直接原因：是因为施工方在该建筑物还未彻底建完的情况下，提前对建筑物单侧进行了回填，造成了S1商业及车库部分混凝土构件开裂，这是由于施工工序错误引发的混凝土开裂。