前言
2020年进入倒计时，细数近两周开盘的楼盘，整体去化率较前两个月有明显上涨。叠加近期落户“零门槛”政策，各售楼部现场也呈现火热态势。纵观福州市场，楼盘热度和话题度最高的楼盘当属世茂帝封江，从最初的宽厚坊商业发布会，到示范区开放后日到访量破千的高人气，以及开盘前期的“鼎沸”现场都赚足了眼球。
12月26日，世茂帝封江正式开盘，从现场反馈的结果来看，首次开盘告捷，不足2个月的蓄客时间，竟成就了难得的“开门红”。
世茂帝封江 | 现场实景图
值得一提的是，世茂帝封江开盘当天，创下了板块内单价和总价最高成交记录，分别为42300元/㎡和1236万，板块的期待值瞬间提升。据CRIC数据统计，福州千万级的豪宅屈指可数，尤其是非别墅类产品很难突破这一数值。
那么，帝封江板块凭何在万众瞩目的“红利占位之争”中，成为夺目的那颗星，世茂帝封江又扮演着怎样的角色？或者说，TA有哪些别人没有的独特标签？
1 集诸多宠爱于一身，帝封江战略意义非凡
自福州实施“东扩南进”战略,合理扩张城市规模以来,一个个新区在城市边缘拔地而起，福州也由单中心城市向多中心城市发展。各大新区中，有的建设周期过长，发展进度缓慢；有的甚至停留在规划阶段，未来兑现遥遥无期。
2018年初，千亿级资金陆续投入帝封江所在的新南城区，海峡文化艺术中心拔地而起，成为福州艺术新地标；再造一张“城市文化新名片”。此外，引进“帝封江幼儿园、帝封江小学、帝封江中学、华威四季双语幼儿园、云开小学、时代华威中学”等优质教育资源、斥资逾20亿的福州第一医院新院等，为新南城区生活配套再加码，而这样重磅且集中落地的大手笔资源，非其他新区能比拟。
华威时代中学 | 实景图
四季双语幼儿园 | 实景图
除此之外，帝封江依托片区内原有的湿地、江景等资源，丰富的生态景观，拥有得天独厚的自然底色。多重利好的倾向和叠加，一半江山一半城，使帝封江成为福州的宜居高地。
帝封江板块 | 茉莉花公园实景图
翻开福州城市规划版图，在已经获得国家发改委批复的地铁线网中,帝封江站是福州目前唯一一条三条地点线交汇的站点（已开工），即地铁5号线（预计2021年通车）、4号线（预计2022年通车）、滨海快线（预计2023年通车）。单从城市资源倾斜这方面看，帝封江站无疑承载着更高的战略意义，大有“后来居上”之势。
帝封江板块 | 规划图
2 沿袭板块优势，坐享一线稀缺江景
除了片区的“独享”优势外，帝封江还对望五虎山，内拥百亩茉莉花田，生态条件优越，历史文化积淀丰富。从帝封江控规图上看，世茂帝封江的地理位置显然是最为瞩目的，也是福州城区最后一片住宅坐北朝南一线瞰江宝地。自从江景房的概念诞生,福州人对江景房的追逐热度就从未降低，"无滨江不豪宅"的概念也深入人心。
世茂帝封江 | 鸟瞰图（过程稿）
目前，福州一线南向看江住宅盘早于15年前开发殆尽，为了全面提升城市形象，城区江滨一带早已不批复住宅用地，更多是将其打造成甲级超高写字楼，塑造“地标”类的城市新名片和窗口，故一线南向瞰江住宅也只能在二手市场寻觅。而世茂帝封江的出现，又重燃了之前“不复存在”的希望。
如果说江景是城市稀缺资源的代名词，那么1.37的超低容积率，更是“稀贵”的代表。据CRIC统计，2017年至今，福州市区出让的2.0以下的容积率地块占比约为19%，而1.5以下的超低容积率仅占5%，稀缺性不言而喻。
所以，汇聚“三条地铁线+一线南向瞰江住宅+1.37低容率”，在福州已然难以复制，无论从现在还是未来看，都几乎成为绝版。
3 配套先行：高规格商业配套，福州罕见
以上多项看似不可能的集合，只是世茂帝封江的天然优势。难能可贵的是，该项目是一个集TOD、一线江景、特色集中商业街区、高端住宅、文化娱乐于一体的近60万方的大型综合体项目，这在整个福州都是稀缺和不可复制的。
诚然，对于超级大盘来说，体量逆天、开发周期漫长，商业配套一拖再拖，甚至杳无音信。世茂帝封江则直接打破上述行业死循环，首先，项目首次亮相即为宽厚坊商业发布会，足以项目对商业的重视度。且商业与住宅同期建设，也将在住宅开盘后不久正式面市，一期业主交房后即可直接逛家门口的商业街，无需靠想象，也免去了漫长的等待周期。
此外，世茂帝封江·宽厚坊并非千篇一律的大盒子，而是一个体现福州古城肌理的多元文化商业街区。不仅充分满足周边社区日常生活所需，更是填补板块内商业旗舰的空白，对区域实现全场景全维度赋能。
世茂帝封江 | 商业街效果图
目前，社区还配置一万多方的世茂领袖汇会所，已与示范区同步开放。与一般项目前期对外展示的会所不同的是，世茂帝封江将会所当成了真正服务于业主的区域，而非前期的宣传噱头，除了360度游泳池、健身器材等，还有船长花园酒会、奢尚酒吧、私董雪茄室、茶研博物馆等。说实话，在整个福州城，几乎很少见到如此大体量和高端丰富业态的会所，建设成本高是一方面，还有很重要的一点是世茂帝封江拥有高端的业主团体，并由此形成了一个能量巨大的交际圈层。
世茂帝封江 | 会所实景图
综合来看，生长在近60万方的城市综合体之上的一线瞰江奢宅，可想而知未来随着各种配套的落地，它积蓄的能量又会往上抬高好几个层级。整个生活理念不仅存在于综合体之内，也会伴随着轨交和商业传递到更远的地方，这才是一个世茂帝封江作为城市综合体未来能够兑现的价值。
4 内外兼修，打造低密稀缺“爆款”户型
正如前文所言，世茂帝封江独有的多项优势，具有打造豪宅的必备条件，从其项目规划及户配来看，也多为130㎡以上的产品甚至200~300㎡的瞰江户型。纵观市面上各楼盘，凡是1.5以下的超低容积率项目，基本为高层+别墅的高低配产品。
市面上常见高低配楼盘
通常来说，为了最大化提升溢价率，加大高层产品容积率，而紧邻高层的别墅，也有一定的压迫感，整体居住体验也过于逼仄，而藏山则是低密项目的“另类”产品。
1、地块打造为罕见的8-11F小高层，整体楼间距更宽，居住舒适度更高；
2、89-105㎡低密稀缺“爆款”户型，市面上罕见；
以89㎡为例，虽为整个社区最小面积段，但仍从居住功能和舒适度考量：首先，3居户型解决刚需客户一步到位的需求；其次，其中一种89㎡设计为边套，完全南北通透的小户型，并集合大面宽、短进深、全明结构等多重优势，这在当前市面上也很难寻觅。
此外，因社区公摊小，又附加部分赠送面积，89㎡打造为超低公摊产品。例如主卧做到阔绰的约19㎡，功能间基本与市面上110㎡左右的产品抗衡，在市面上同类产品中，具备较高的竞争优势，整体性价比也更为凸显。居住舒适度的提升，也给予客户足够的尊重，也与整个社区的“气质”一脉相承。
世茂帝封江 | 藏山：约89㎡（装修建议设计效果图）
结语
分析于此，答案已经很明显，在城市未来发展的主动脉上，世茂帝封江相当于复制了一个浓缩版的福州城，随着这个巨无霸的综合体配套不断兑现，其真正的价值将会逐步凸显。在这份独一无二的城市综合体之上，世茂还秉承“以人为本”的原则，打造内外兼修的舒适宜居住所。
目前，世茂帝封江藏山产品仅剩最后一栋A9未推售，该楼栋即将取证开盘。因世茂帝封江主要打造为江景豪宅大户型产品，意味着藏山产品售完后，该楼盘也就不会再有89和105㎡的小面积产品了，未来想要拥有这类毗邻江景的低密“爆款”户型，在福州城内，恐再难寻觅。
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