有人说，卖房子的本质其实是在贩卖一种生活模式，一种未来可能需要在这里生活十几二十年甚至一辈子的生活模式。

　　换而言之，客户对生活场景的体验与向往可能会更容易成为他们买单的理由，而能够吸引他们的就是有力的产品。

　　那么，好产品的究竟应该做成什么样呢？

　　回答这个问题之前，先来看一组丁祖昱评楼市最新数据出炉，共有12102组家庭就关于2020年疫情后房产购置问题接受了问卷调查。

▲数据来自丁祖昱评楼市

　　结果显示，选择想要近期换房的人群中，6成以上为刚需及改善人群。其中，在购房户型选择上，100-150㎡面积段的比例最多，占比达到42.82%。而影响购房决策的因素也有改变，其中“地段”、“升值空间”和“价格”占据前三位，“户型设计”和“配套”紧随其后。

▲数据来自丁祖昱评楼市

　　通过数据，我们或许可以从中看出，当前市场上偏向改善型面积段需求的客户群体正不断涌现；其次，地段始终是人们衡量优秀产品的首要标准，而“户型设计”和“配套”的关注度也越来越高，这也表示市场对于人居改善的追求愈加强烈；再者，有越来越多购房者趋向买房一步到位，并且希望资产兼顾一定保值甚至增值空间。

　　然而，当你既想要改善空间、又想要好社区、还想要学区配套……什么都想要的时候，只有全优的产品才能满足需求。

　　事实上，在福州市区，当下就有这样一款“难以复制”的改善型产品——大名城紫金九号。

壹 | 金山CLD 自此封笔

　　对于改善客户而言，如何用有限的预算来撬动更好的资源和配套，其关键便是优质地段的遴选。

　　众所周知，近两年，福州楼市两极分化现象显著，外围楼盘打折促销去化依然缓慢，诸如五四北、三江口等；而销售火爆的项目主要分布于市中心核心地段，价值支撑力强的楼盘。

　　一方面，是由于中心城区集合了整座城市最为优质的医疗、教育、商业、行政、交通等配套，其地段综合价值很难替代。另一方面，房价看供需关系，市中心优质住宅用地供应量小，新房供应量跟不上，房价自然坚挺，这就是核心地段的“魔力”。马太效应很明显，强者恒强。

▲金山航拍图

　　大名城紫金九号所在的金山板块位于南台岛，东接鼓台老城区，向西辐射高新区大学城，是福州中心城区最早扩张的居住板块之一，20年来伴随着期间配套不断升级，整个片区城市面貌及居住氛围也已完全成型，并以纽约中央公园为蓝本，形成覆盖生态公园、高端商业、菁英教育与低密生活圈的福州新中央居住区（CLD）。因此，实现改善人居仿佛成为了金山新楼盘的历史使命。

　　2018年，金山街道城市化推进过程中的最后一个征收项目——金山绿轴旧改地块启动，而随着名城以24.6亿元力夺其中纯商品房地块，宣告着金山核心区优质宅地供应正式“收官”。其所开发的紫金九号作为该片区在售唯一纯商品房社区，无论是地段核心程度还是产品稀缺度，都自然而然成为板块内改善型客户重点关注的对象。

　　再来细讲大名城紫金九号的配套，可以说，大到区位，中到配套，小到产品，每一层都有刺激改善型购房者的欲望点。

▲项目区位示意图

　　首先，这个项目周边1公里范围内就布局2号线、5号线（在建）两条地铁线，离最近的地铁站点直线距离大约600米，既不会浪费出行时间，也不会因太近受噪音和人流影响居住社区品质。这种「刚刚好」，为它的高端和品质提供了基础支撑。此外，金山公交总站就项目东北侧300米位置，多达23条公交路线实现全城辐射。

　　商业配套方面可以说是紫金九号的另一个热点资源，项目周边密集覆盖了仓山万达广场、华润万象里、蔚蓝广场等6大商业体，同时项目自身还带有1.1万方商业，紧邻项目500米内还预留两幅商业用地，未来将建设商超，步行即可满足吃喝玩乐一站式购物体验。

　　通常城市核心区的高端改善住区都在公园附近，紫金九号自然不例外，其周边布局有金山公园、南江滨公园等四大生态公园，除此之外，项目东侧约200米还建设一座6000㎡人工湖，茶余饭后漫步徐行，呼吸湖畔有氧空气，这与改善购房者所追求的“绿色、健康”生活，可谓相得益彰。

　　最后当然少不了文教医疗。初略统计，紫金九号周边扎堆布局10余所学府，项目东侧还规划一所九年一贯制学校，未来12年的上学问题都能在家门口解决。此外，紫金九号周边还布局3所甲级医院，省立金山分院离项目直线距离更是仅有700米左右。

　　双地铁+3所甲级医院+4大公园+6大商业配套+10余所教育资源的全面发力，紫金九号的生活半径已经处于一个舒适圈内。这样的配置与便利程度，足够让大多数楼盘望尘莫及。可以说，步行可达的区域，便是一张市域级配套的大合影。 居住在这样一个成熟的大型居住区内，生活所需要的一切，都有了。

贰 | 为一片绿 拔一栋楼

　　一般来说，得益于良好地段基因的优势加持，更何况金山核心生活区近几年鲜有新盘供应，而片区内的二手房开发年限动辄就是十年以上，可以说紫金九号本质上并“不缺客户”。

　　然而，名城对此并不满足，还从以下几个维度为项目提升居住档次，真正做到为高端改善居者所想。

　　首先，居住舒适度就是第一档。衡量一个社区的居住体验，包括土地容积率、社区楼栋的楼间距、人均占有面积等，这也是为什么，即便同一个区域相差无几的地价，因为地块属性不同，做出的是截然不同的产品。

　　据了解，紫金九号为了实现低密阔境，整个社区仅规划8栋高层，平均8亩一栋楼，并拔掉1栋楼来做园林，实现社区最大76米的楼间距，这样不仅使得住居视野阔绰，后期在居住采光、居住舒适体感上也具备一定的优势。

　　其次，为彰显社区居住业主尊贵身份，名城还斥资重金，打造一座宽34米的紫铜大门，这在福州可以说是独有。

　　要知道，在当前市中心频出高价地的背景下，很多项目做园林只是前期做得最好，中后期可能因为资金成本、精力等因素有所偷懒或弱化。而今名城如此牺牲成本建园林，打造低密社区，这在当前市中心板块在售新盘中并不多见，看来名城这次是真的用心在做福州改善产品标杆。

　　除此之外，名城还在社区超30000㎡的园林中规划“一园九景”，营造归家四季景色，并通过不同的功能板块，把园林的价值做到最大化。包括约1100㎡阳光大草坪、近800㎡的林下休闲空间、近600㎡的“丛林探险”儿童主题乐园、近100㎡萌宠乐园以及450米夜光跑道等，这些分区还充分考虑到各年龄层生活社交功能，更凸显社区高端智慧化。

　　另外，值得一提的是，随着福州从2017年末开始尝试并推广“安置型商品房”机制，目前市区纯商品房社区占比已从2018年的53%锐减到2020年的12%。纯商品房社区日益稀缺，尤其是福州主城区内的纯商品房新盘更是凤毛麟角。

　　此外，纯商品房社区居住氛围相对更为纯粹。更适合市场高净值客户、高素质的人群，志同道合的圈层，更能保证社区的品质。也正因纯商房社区易于管理、产品统一、品质纯粹等优势，在未来流入二手市场时，也相对拥有更大的溢价空间。

　　大名城紫金九号作为目前金山核心区唯一在售的纯商品房住宅项目，无论是社区档次、产品稀缺性还是资产保值增值性，均更高于周边其他安置型商品房混合社区。

叁 | 点睛设计 更懂改善

　　最后，产品户型设计才是改善性客户需求的关键内核。

　　首先不得不提的是，紫金九号打造的产品层高达到3.15米，相当于高于普通住宅约30多公分，带来更通透、朗阔的空间环境和舒适居住体验，同时让家人的情绪得到更好的抒发。

　　其次，从产品本身来看，110、145㎡还是金山板块唯一在售的复式产品，本身具有市场稀缺性，同时空间利用率高，性价比突出，吸引不少喜欢复式产品的潜在购房者。

△110㎡复式四房户型赏析

　　以110㎡复式四房为例，就有多个记忆点。

　　首先在4房的基础上，实现大面宽短进深，全明通透，其次，餐客厅阳台贯穿设计以及1楼卧室做出了约3.6米宽开间，这些无不体现大气从容。另外，真正意义上的改善产品，就是起码要有3个卫生间，会客和私用完全分开。产品定位精准，也对改善生活理解透彻，对于改善型客户是一个很好的样本。

△98㎡三房户型赏析

　　除了复式产品外，紫金九号平层98m²三房户型亮点也不少。产品不仅全明布局，动静分离，同时三开间朝南的设计也实现了采光和通风的最大化。除了大与阔，近3.5米南向景观阳台、U形厨房设计均考量居家功能的全面与舒适度。可以说，不管是居住体验上，还是实得价值，都是市面上难得的三房典范设计。

△98㎡三房样板间

肆 | 热销DNA 难以复制

　　如果说，至臻地段、醇熟配套以及纯商品房优势为福州大名城紫金九号的热销奠定了基础，那么，紫金九号产品系列一如既往对品质的要求和打造无疑将推动其成为福州超难复制的改善盘。

△图为南京紫金九号交付实景图）

　　“紫金九号”是由名城创始人俞培俤先生亲自署名，名城企业集团高端豪宅“紫金系”的标杆产品，倾注名城30余年开发经验，以“顶豪”标注倾力打造。其在业内曾带来有口皆碑的“紫铜石材建筑”、“超低密度园林”、“极致户型空间”。

　　2015年，首个大名城紫金九号诞生于上海唐镇，并荣膺百亿“销冠”网红盘；2016年，第二座大名城紫金九号落子南京，项目实现三个月内数开数罄，再造现象级红盘IP。

　　作为继上海和南京之后，名城地产布局全国的第三座紫金九号产品，福州紫金九号2020年11月首开热销6.8亿，开盘现场再现了楼市已许久未见的千人“抢房”情景，用实绩诠释紫金九号系列热销“DNA”。

　　回顾福州历史，每当一个新盘的热度远远高于其他楼盘的时候，你要相信，这个项目的性价比一定是非常高的。

　　另一方面，自从执行限价政策以来，价格就失去了想象力。在限价之下，房企们的保守态度会越来越明显，也会有更多本应是改善的板块跌回刚需的产品中。

　　对于改善购房者来说，越来越难找的不只是纯粹的改善楼盘，而是进入一个城市强中心，拥抱地铁、学校、商场和公园交织的体面生活，是能够住得舒服的好房子。目前，福州大名城紫金九号新品即将推出，对于改善人群来说，或许是个不错的选择。

（ 本文系商务评测购买逻辑）