7月的楼市，除了人们习以为常的密集调控外，这次还给了炒房客心中“房价永不会跌”的深圳一个狠狠“教训”。房住不炒理念的贯彻落实下，没有哪一个城市是例外。调控后的效果可谓是立竿见影，短短两三天，深圳多地挂牌价格跌了20~400万不等。随后“无事发生”的南京也进行了调控，并没有房价上涨或者炒房热的消息。就在人们以为7月安然度过的时候，月底楼市却又发生了两件大事，再次掀起了楼市的波澜。

　　李嘉诚又卖地了

　　7月底，李嘉诚将手上放了16年之久的重庆地块以70亿元的价格给卖掉了。提到李嘉诚，大家肯定都不陌生，属于最早一批从事房地产的商人。1958年就开始投资房子地产，从1999年起，连续15年被评为“华人首富”，可以说就靠这碗饭而发家致富的。很多人说是李嘉诚发明的“公摊面积”，但李嘉诚其实不是发明者，而是推广者。不管怎么说，谈到房地产，人们第一反应就会想到李嘉诚。

　　回到正题，李嘉诚最近几年都在干什么呢？数据统计，李嘉诚从2013开始就不断抛售手上的房产、地产业务，截至2019年，累计套现1700亿元。几年过去了，很多人都嘲笑李嘉诚，认为这次的“李超人”似乎判断失误了，因为从2014年开始，房地产又迎来了一波发展高峰，很多地方房价翻了翻。但我想说的是，李嘉诚真的判断失误了吗？事实上，房价从2014年~2018年的“飞涨”完全得益于2014年开始的“去库存”，但是李嘉诚不可能预料到这一点，不然房价走势还真不好说。

　　退一步说，即使在“去库存”后，李嘉诚依旧在抛售手上的房产、地产业务，不为房价上涨所动。现在整体楼市的房价已经稳定下来了，很多人看到李嘉诚在卖地，也都认为房地产不行了。不禁想起李嘉诚所说的：任何行业发展过度必将迎来摧残，不要妄想赚取行业最后一个铜板。

　　马云高调入局

　　根据官方媒体南方都市报报道：7月底，阿里巴巴与易居建立战略合作关系，双方将在包括线上线下房产交易、数字营销和交易后相关服务等领域展开深度合作。推动房地产行业走向全面数字化、智能化。

　　除此之外，阿里还以每股7港元的价格，收购了易居1.17亿股，占比份额增加到了8.32%，成为了易居第二大股东。双方将投资50亿元成立合资公司，阿里占比85%，易居占比15%，这个合资公司将成为国内房产业务的唯一主体。

　　对此，也有很多人说阿里也要进军房地产市场来分一杯羹了，未来房价还会大涨。不过个人认为，马云选择和易居合作进军房地产，看中的是其背后万亿级别市场代理的魅力。毕竟阿里是靠某宝起家的，做的就是B2C，选择这个时候加入也是情理之中，也符合阿里的发展路线。另一方面，大家知道阿里系和腾讯系已经对抗很久了，阿里选择和易居合作也是为了对抗贝壳和腾讯。

　　一边是靠房地产行业做成华人首富的李嘉诚，一边是预言未来“房价如葱”的首富马云。一个选择抛资撤离，另一个却选择这个时候高调入场。新旧首富的碰撞，着实让楼市的吃瓜群众更加摸不着头脑。面对楼市涨跌不一的呼声以及密集的调控，也让很多购房者不敢轻易下手，那么未来楼市会如何变化呢？

　　楼市未来如何变化？

　　上文已经提到过，马云这次入场，主要看重的是其背后庞大的代理市场，与炒房拍地没有什么关系，那么马云和李嘉诚的选择上就没有什么冲突了。结合目前楼市形势来看，未来楼市可能会有三大变化：

　　01房地产逐渐丧失其核心地位

　　放在过去，房地产的确是给了经济一定的助推作用，在人们对于房子需求量与日俱增时，房子之间买卖成交量大，资金流动速度快，促进了经济的发展。但是由于房地产本身不成熟、不健康、投机性强的发展后，现在对于经济的帮助已经利大于弊了，房价在上涨的同时，其流通性也越来越差。

　　另一方面，现在强调要发展“经济内循环”，打通经济内循环的关键就是要让百姓的购买力增强。反观现在的消费能力，百姓大半辈子的钱都困在房地产市场里，更糟的是，很多实体经济也正在流入房地产。但是房子由于其超高的价格，本身流动性已经很差了，并且现在人们对于房子的需求已经没有以前那么明显了，很多人都有了自己的房子。之前央行发布的报告已经证实，96%的城镇居民已经拥有住房了，且户均为1.5套。除此之外，近几年的人口出生率也在逐年降低，人口净增长率也在逐年降低，有不少专家预测，中国人口进入“负增长时代”可能会提前来到。

　　所以说，房价的调控是必须且必要的，解决房价问题，不仅是解决经济发展问题，更是解决民生问题。

　　02未来楼市格局或将改变

　　马云这次入场，或将改变传统的楼市格局。以前人们买房，要么选择在开发商售楼处购买，要么选择房产中介。但是随着开发商数量的增多，楼盘数量的增多，购房者们逐一看房进行对比需要花费大量时间，浪费了很多时间成本。因此很多购房者都倾向于去中介看房买房，一方面各种信息能很快掌握，另一方面很多中介的房源比售楼处便宜些。

　　但是传统卖房中介也有着自身的弊端：第一，中介的收费一直没有明确的指标，完全是自发形成的。所以部分中介钻了这个空子，收取很高的中介费用，使购房者成本增加。第二，部分中介会故意推涨房价，因为他们的佣金和房价的高低也有关，房价越高，佣金越高。第三，部分中介隐瞒房屋信息。为了提高成交率，有些中介在出售二手房时候，故意隐瞒房屋缺陷，购房者入手后发现已经迟了。

　　连很多购房者都能看出来的问题，马云自然也能看出来。因此，他们选择此时入场也并不是毫无道理的。现在已经有VR看房技术了，未来随着科技的发展，更多高科技产品的出现，房屋中介可能从线下转为线上。因为线上整合资源能力更加快捷简单，并且也不存在瞒报消息抬高房价的弊端，传统房屋中介的生存会面临很大挑战。

　　03刚需买房将变简单

　　事实上，不只是李嘉诚在抛售房产、地产业务，还有很多企业也在抛售相关业务或者寻求转型。数据显示，2015-2018年，国有、集体、港澳台资以及外商投资的房地产企业在减少。尤其是国有房地产开发企业，三年减少了500家，锐减了40%。

　　我们知道，决定房价的核心问题还是供求关系。一方面房源数量供给量已经远大于需求量了：官方媒体人民网已经证实，当前住房供给量已经远大于住房需求量。另有专家统计过，如果加上开发商现有空置房源，那么总共的空置房数量将达到2亿套，足够5亿人居住生活。另一方面，需求量的“人口”已经没有那么多了，除了城镇住房覆盖率超过96%以外，中科院发表人口预测数据，中国的人口将在2029年达到峰值，为14.47亿人。

　　反观二手房市场，现在也处于一个“僵持”的局面，每天都有大量二手房挂牌，但是成交率和成交量却呈现下降趋势，一边炒房客不愿意降价，另一边刚需选择观望。新房市场情况同样如此，很多开发商的新楼盘无人光顾，除了某些开盘价格低过周围二手房的房源引来很多人哄抢外，其他的表现平平。但是这种平衡将不会持续很久，因为随着供求关系发生改变的同时，也就意味着市场已经从卖方市场转变为买方市场，这时候卖家比买家急。

　　再来看看今年的“密集”调控，仅2020年上半年，楼市先后调控了304次，比去年增长了20%，下半年7月份深圳、南京、宁波、东莞、杭州等典型城市都进行了楼市调控收紧。其主要内容除了提高购房门槛、打击炒房行为外，就是给予刚需一定支持了，在市场监管以及政策支持的“双重保护”下，未来刚需买房会更加简单。

　　总结：在大多数人眼里，只有拥有了属于自己的房子，才称得上真正意义上的“家”，租房的感觉只有亲身经历过的人才知道，随时都有搬走可能。房子对于我们来说，是刚需品，而不是奢侈品。玻璃大王曹德旺曾说过，房价这么高是不合理的，百姓买不起房的话，那么未来房子就会变成有钱人之间“击鼓传花”的游戏。