日前，继杭州、宁波、深圳、东莞等城市出台限购升级政策后，南京也于7月23日发布最新楼市新政，针对“假离婚”等现象重点打击。业内分析指出，此轮调控中，预计可能会有超过15个城市发布不同力度的政策，一场针对商品住宅市场的限购加码调控潮正席卷全国。

　　房地产调控政策日益趋紧，住宅已成钞票“禁飞区”。

　　虽说“房住不炒”三令五申，但是从现有调控政策不难看出，国家并没有封死房产投资的渠道。另一方面，股市波动起伏大，P2P相继“爆雷”，于是，在国人心中，投资房产还是增值保值的首选。

　　这样的背景下，换种玩法，投资不限购、不限贷的社区商铺及SOHO，或许将再度成为个人资产配置的新热点。

NO. 1｜风口

分析之前，先看一组《地产观察》得出的数据：

　　1、作为消费主力的80、90后，有超过45%的人将实体商业作为第一消费渠道，尤其是一些火爆新零售的崛起。

　　2、城市居民30%-40%的消费支出，集中在居所1km范围之内，而且这个比例还在上升。

　　当下的趋势也印证了上述观点。在电商如火如荼的今天，线下的情景化体验，反而更容易让购物者产生感性消费的冲动。只不过伴随着时代发展，投资商业地产，尤其是投资商铺的逻辑理念已截然不同。

　　随着人们对于购物体验的日益苛刻，城市中心商业按层分布业态的僵化模式，在一定程度上弱化购物体验，高大上变成的累远贵。人们更希望一公里内，能满足观影、聚餐、社交约会和儿童相关等非刚性的消费需求。在此背景下，集中式主题、体验式商业街等模式孕育而生，并受到越来越多年轻人青睐。

　　集中型街区商业属于商业金字塔次顶级，是在规模、业态、人流量和辐射范围中仅次于商业中心的一种新型商业形态。一般由主力商业店、开放式商业街区和大规模的公寓及住宅体量作为支撑。它与商圈最大的区别在于规模更小，商业类型更细致，通过多元个性化主题、便捷的消费方式更易满足年轻人的购物需求及体验。诸如当下的上海新天地、成都太古里，都属于成功的商业开放街区案例。

　　近年来，福州随着夜色经济的发展及消费水平的不断提升，在营造与老城芯传统商业不同氛围购物体验的同时，也在不断追求新的商业模式。

　　2020年，福州龙湖在传统六一中轴首次推出了全新商业形式——【新壹街】，融入“社区集中式综合街MALL”概念，将多元前卫文化复合混搭，营造出老城芯街区的崭新商业氛围。对于投资者而言，这类集中型街区商业或许将成为福州商业地产下一个投资风口。

NO. 2｜潜力

　　对于商业地产而言，投资关键优势在于享有稳定的消费人群，有比较固定且逐年增长的租金回报，稳定性较强。就长期持有来说，也不用担心市场影响所带来的大幅度价格浮动，尤其是相对于住宅市场而言，不会因限购限贷政策的调整而出现大幅度的波动，抗跌性较强。

　　成熟板块和醇熟商圈，能够带来丰富的客流、物流、车流、现金流，能带来源源不断的发展动力和商铺收益增长。与此相反，那些地处偏远，且缺乏商业、产业、人口导入及规划区域的产品则应适当的规避。

　　从这张来自中国房价行情网最新统计绘制的热力图来看，福州市区租房市场较热的区域主要集中在这三大片区——五四路温泉公园片区、东街口西湖公园片区以及中亭街茶亭公园片区。

　　不难发现，这些区域的共同点在于依附于八一七路、五四路、六一路等城区关键发展轴线上的中央商务区，交通便利且拥有巨大人流。龙湖盛天•天钜新壹街位于福州传统城芯六一路中轴之上，紧邻六一路、五四路，南临湖东路，北靠华林路，兼具3条轨道交通便利，约500米直抵地铁一号线斗门站，交通便利，人流汇聚密度高。

　　其次，项目临近东街口、五四路、东二环三大商圈，政府、企事业机构密集，周边密布省第二人民医院、市中医院、省立医院医疗配套，辐射客群类型多。项目周边约1.5公里都会生活圈内聚集30万左右高端人群，自身约2700户高品质社区业主，辐射周边区域近百万人潮。再加上区域内竞品极少，市场竞争压力小，租赁市场机会多，投资前景乐观。

　　另外，考虑到周边洋下小学即将扩建、未来还将新建晋东小学，在此背景下六一路板块的商业业态会因为学校扩建涌入更多客群，吸引教育培训机构及孵化出新的教育产业商机。

NO. 3｜门槛

　　众所周知，投资商铺对于资金要求很高。在一般的市场条件下，商铺的价格是当地平均住宅市场价格的两倍到三倍，而且其付款比例通常是首付50%，贷款10年。更高的价格和更苛刻的贷款要求，意味着商铺的门槛要比普通住宅高了好几倍。而商铺长期持有、长期获利的效果也会比较明显，随着地段的不断成熟，商铺也会变得更加值钱。

　　以上海新天地商业街区为例，回顾2002年，上海新天地的平均租金只有120元/㎡左右，2013年，新天地的最高租金达到了1650元/㎡左右。10年翻了12倍，这在当时已经是全国最贵的商铺。三年后，这个数据则翻到3000元/㎡！

　　火热的租金效益也不断催涨新天地的商铺价值，而今这些旺铺在热点城市核心商圈的入门条件已普遍达到千万级别。

　　龙湖盛天•天钜新壹街作为福州市中心罕有的集中式商业街区，立身于六一路温泉板块，成熟地段，租金收益率相对其他版块更凸显的同时，入手门槛也水涨船高。据网上挂牌数据最新显示，目前六一路周边在售沿街商铺普遍高达6-8万/平。

　　而龙湖盛天•天钜新壹街商铺总价仅145万起，对于投资者而言可谓极大缓解“养铺”资金支撑压力。另外，龙湖盛天•天钜新壹街所推出的空中商铺产品约4.5米层高，买一户可享受两层空间，同时一铺多用，总价低至98万。其也凭借投资成本低的优势，成为不少市民关注的热门投资项目。

NO. 4｜时机

　　受疫情影响，今年全球经济与市场遭遇全方位冲击，此时就个人而言，将现金变为不动产是应对通胀最好的办法，楼市仍旧是资产保值增值的主战场。综合来看，在住宅限购升级背景下，住宅投资红利日趋式微，不妨考虑商业这类低杠杆、周期长且回报率稳定的业态。

　　好的商铺投资一定是一个可遇不可求的事情。而随着国内经济陆续重启，线下的餐饮、零售等行业也陆续迎来复苏，对于想投资商铺的朋友来说，这段时间正是抄底入手的好机会。

　　此外，SOHO投资近期也有利好传来。比如今年3月10日以来，福州部署开展房屋结构安全隐患，集中整顿群租房乱象在内的诸多建筑安全问题，其中老旧小区里的群租房成为重灾区。而随着这一波整治力度推进，越来越多投资客陆续把目标瞄准SOHO产品。

　　另一方面，互联网+消费的下半场，线下体验，线上买单的模式已然流行。因而，集中型街区商业正成为福州商业地产下一个投资契机。

　　目前，福州龙湖盛天•天钜新壹街建面约40㎡SOHO百变风尚户型总价98万起；建面约30㎡起龙湖MINI铺，临主干道、大面宽优质资产总价145万起，火爆热销中。有意向的购房者和投资客可以前往了解。